Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве, 2016, 2017 - Договор об уступке права требования - Образцы и б

Калькулятор процентов задолженности по ст. 395 ГК РФ
по новым правилам от 1 августа 2016 года (ставки ЦБ от 19 сентября 2016 года) от команды Договор-Юрист.Ру

Калькулятор расчёта пени по оплате коммунальных услуг
по новым правилам от 1 января 2016 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Калькулятор расчёта пени за капитальный ремонт
по новым правилам от 4 июля 2016 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Вам задержали зарплату — Вы можете получить проценты
Калькулятор процентов задолженности по зарплате (ст. 236 ТК РФ) от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Договор-Юрист.Ру Сообщество юристов России
кодексы и образцы договоров

Бесплатные юридические консультации:

Договор об уступке права требования > Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве

Договор об уступке права требования > Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Договор об уступке права требования > Образец. Договор об уступке права требования

ого банка российской федерации", утв. решением совета директоров банка россии (протокол nо. 11 от 1 марта 1996 г.) договор об уступкеправатребования г. "" 20 г. центральный банк российской федерации, в лице. действующего на основани.

Образец. Договор поручительства (к договору о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства)

Договор поручительства > Образец. Договор поручительства (к договору о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства)

договор поручительства к договору о совместной деятельности nо. от "" 20 г. г. "" 20 г. именуем в дальнейшем (п.

Соглашение и договор о задатке > Соглашение о задатке и Договор участия в долевом строительстве МКД

щуюся задатком, обеспечивающим обязательство задаткодателя по заключению с задаткополучателем, в срок до «» 20 года договораучастия в долевом строительстве (далее - «договор ») многоквартирного дома по адресу: (далее - объект), регистрации.

Договор об уступке права требования > Договор об уступке требования (цессии) по исполнительному листу

договор цессии № (уступкиправтребования ) г. «» 2014 г. ооо «» в лице. действующего на осно.

Договор об уступке права требования > Договор уступки прав требования

договор № уступкиправтребования г. «» 20 года общество с ограниченной ответственностью &laqu.

Договор об уступке права требования > Образец. Договор передачи права требования на заключение договора отступного (цессии)

договор цессии nо. г. "" 20 г. акционерный коммерческий банк. (наименование банка) именуемый в дальнейшем "цедент".

Похожие документы Договор цессии (уступки права требования)

Привлечение денег от юр лиц в долевое участие - Долевое строительство

Гость_М 19 Июн 2007

По ст.1:
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства

По ст.3:
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Если в строительстве жилого дома участвуют и физические и юридические лица, то обязательно ли с юр лицами заключать ДДУ при приобретении ими квартиры или с ними можно заключить иные договоры?
Ст 3 как будто говорит только о физ лицах?

Гость_М 19 Июн 2007

В форуме была тема "Долевое и Инвест, Отличие"
но там колллеги так и не пришли к единому мнению.

Прошу пообсуждать еще раз.

Из толкования ст.1 и ст.3 можно сделать такие выводы:
- если в строительстве участвуют только юр лица, то ДДУ заключать не обязательно, о чем говорит ст.3.
Правда ст.1 говорит что весь Закон распространяется и на привлечение средств юр лиц тоже и было бы логично предположить что положения об обязательном заключении ДДУ применимо и к отношениям с юр лицами.
Это противоречие норм или я что-то не так понимаю?

или же
- смысл ст.3 состоит в том, чтобы подчеркнуть что привлекать деньги у физиков могут только застройщики, (т.е. лица подпадающие под это определение). В этой статье не идеь речи о сужении круга лиц, на которых распространяется закон, поэтому в отношениях между юр лицами при строительстве домов обязательно заключение ДДУ.

Антонио 05 Июл 2007

Просмотрел несколько топиков по данной теме, но так и не нашел вразумительного ответа. Между тем ответ на этот вопрос имеет важное практическое значение.
В плане теоретических изысканий тему можно мусолить долго, но бесполезно. Потому интересно узнать как нам отвечает на этот вопрос практика. Конечно проблемы здесь могут возникать в разной плоскости. У меня, например, возникла такая проблема.
Между Застройщиком и Инвестором (оба юр. лица) заключен договор, по которому Застройщик строит для нас № количество квартир, а мы их, соответственно, оплачиваем (назовем его договор инвестирования). Договор заключен до момента выдачи разрешения на строительство дома, само же разрешение получено уже в период действия 214 закона. Одновременно с этим, у Застройщика на этот дом заключены несколько ДДУ с физиками. Сейчас наступает момент сдачи дома в эксплуатацию и ФРС сообщает, что неет, етот договор инвестирования не пойдет - мы вам по нему право собственности не зарегим, заключайте ДДУ!
В связи с этим вопрос: насколько ФРС права, если есть ч.3 ст.1 214-ФЗ?
И более того, ФРС сообщает, что на каждую квартиру нужно заключать отдельный ДДУ! Что тоже мне кажется неправильным.
Вообщем, интересны те, кто сталкивался с подобной ситуацией на практике и насколько реально обжаловать отказ в регистрации ПС по такому договору инвестирования.
Сообщение отредактировал Антонио: 05 Июль 2007 - 16:34

slimer 05 Июл 2007

В соответствии с 214-ФЗ юрики могут заключать как ДДУ, так и инвестиционники.

И более того, ФРС сообщает, что на каждую квартиру нужно заключать отдельный ДДУ! Что тоже мне кажется неправильным.

В Москве и МО, у ФРС нет требований к заключению на каждый объект отдельного ДДУ

Rigard 05 Июл 2007

смысл ст.3 состоит в том, чтобы подчеркнуть что привлекать деньги у физиков могут только застройщики, (т.е. лица подпадающие под это определение). В этой статье не идеь речи о сужении круга лиц, на которых распространяется закон, поэтому в отношениях между юр лицами при строительстве домов обязательно заключение ДДУ.

ИМХО, правильная позиция, но неправильный вывод. Есть еще ФЗ "Об инвестиционной деятельности. ", следовательно между юр.лицами может быть и просто инвестиционных договор.

Юридические лица могут заключать между собой любые договоры. Вот только уступить квартиру физическому лицу в данном случае юрлицо не сможет. Так что выбор договора зависит от планов юрика в отношении приобретаемых квартир.

Договор долевого участия (ДДУ): как правильно заключить и на что обратить внимание - Рынок жилья

Текст: Елена Денисенко Коллаж: pressfoto.ru

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией. убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик». в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Правила приемки квартиры у застройщика После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

Как купить квартиру в новостройке
Какие нюансы нужно предусмотреть при покупке квартиры по ДДУ

Всю актуальную информацию о строящихся жилых комплексах Санкт-Петербурга и Ленобласти можно посмотреть в нашей базе новостроек ВОЙТИ

Содержание имеет значение

С появлением в 2004 г. в строительной индустрии РФ института долевого строительства, законодательно закрепленного в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. и дальнейшим его бурным развитием, достаточно остро встал и вопрос о документальном оформлении договорных отношений между сторонами хозяйственного процесса.

И как выяснилось в ходе практической работы, в этом отношении дела обстоят совсем не так гладко, как хотелось бы законодателям и тем более участникам долевого строительства.

Налицо наличие ряда тонких обстоятельств, своего рода «песчаных отмелей», существенно влияющих на суть вопроса. В приведенной ниже статье автор предлагает рассмотреть ряд практических ситуаций, возникающих в документальном оформлении процесса долевого строительства и детально исследовать ряд договоров, применяемых сегодня строительными организациями РФ.

Законодательное регулирование в долевом строительстве – вопрос не совсем однозначный, поскольку регламентируетсятремя различными законодательными актами, а именно: ФЗ № 14 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. и общими правилами, изложенными в главе № 26 ГК РФ от 30.11.94 г.

Само по себе положение «договора долевого участия» в строительстве (ДДУ) в существующей системе договорных отношений вызывает много вопросов. С одной стороны – содержание и существенные условия ДДУ, так же, как и порядок его заключения и расторжения, четко прописаны в нормах ФЗ № 214. Однако в нормах главы 26 ГК РФ, где прописаны особенности различных видов договоров, упоминание о ДДУ как отдельном, специфическом виде договора отсутствует вообще! С другой стороны – ДДУ, несомненно, является видом специфического договора, предназначенного для обслуживания конкретного процесса, и, соответственно, на него в полной мере распространяются общие правила, касающиеся всех видов договоров.

Поскольку участник долевого строительства (дольщик), безусловно, является еще и потребителем, то вполне справедливо будет предположить, что отдельные нормы ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. также оказывают свое влияние на течение договорных отношений между дольщиком и застройщиком. В связи с описанным выше, у дольщиков, вполне естественно, возникает масса сомнений и вопросов, разрешить которые застройщик отнюдь не горит желанием.

Теперь давайте вместе исследуем несколько типовых образцов договоров долевого участия, применяемых на практике строительными организациями, ведущими сегодня хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства.

Исследовать содержание ДДУ предлагается исходя из следующих критериев:наличие/отсутствие четко прописанных существенных условий в договоре, а именно:

1. даты и места подписания договора;

2. цены договора;

3. четко прописанного порядка оплаты по договору;

4. сроков начала и окончания строительства (этапов строительства);

5. приложений с планом и описанием планировки будущего помещения с указанием конкретной площади в кв. м.;

• правовых оснований для заключения ДДУ;
• соответствия условий ДДУ действующему законодательству;
• правовых последствий расторжения/заключения ДДУ.

Предложенный для рассмотрения образец № 1 содержит четко прописанную дату и место заключения договора. Цена договора прописана не окончательно, а подразумевает возможность изменения при возникновении соответствующих обстоятельств. Порядок оплаты поэтапно прописан в приложении к ДДУ. Характеристики объекта долевого строительства даны согласно приложению к ДДУ с указанием строительного адреса, планируемой площади помещений, условного номера помещений, секции, этажа. Подобный подход вполне уместен в данной ситуации, т. к. исключает возможность наличия двойных продаж одного помещения.

Также в приложении к ДДУ указан объем проводимых застройщиком отделочных работ и комплектации внутренних инженерных сетей в помещении (водопровод, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение). Имеется ссылка на наличие слаботочных сетей согласно условиям проектной документации (телевидение, радиоточка, телефонная линия).

Правовые основания в виде прав аренды на земельный участок под объектом строительства и разрешения на строительство подтверждены соответствующими документами, прописанными в договоре. Автор находит, что описанные выше условия договора полностью соответствуют нормам п. 4 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г.

Однако дальнейшее соответствие данного ДДУ действующему гражданскому законодательству оставляет желать лучшего! В договоре долевого участия в изобилии имеются пункты, противоречащие закону или самим условиям договора, т. е. просто ничтожные.

Например, п. 4.3.4 договора долевого участия изложен в следующей редакции: «После ввода многоквартирного жилого домав составе Жилого комплекса в эксплуатацию и до подписания передаточного акта Объекта долевого строительства заключить по форме и ставкам, предложенным эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), выбранной застройщиком в соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, договор на эксплуатацию итехническое обслуживание Объекта долевого строительства, мест общего пользования многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса и предоставление коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией, выбранной Застройщиком, которая будет осуществлять функции по управлению и заниматься эксплуатацией объекта».

Между тем, по мнению автора, данный пункт договора противоречит нормам п. 2 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. который гласит: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме…….», поскольку содержит в себе условие приобрести одну услугу в связи с оказанием другой.

Соответственно, данный пункт договора является ничтожным в силу норм п. 1 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Далее давайте рассмотрим п. 4.3.9 ДДУ, который прописан так: «Не позднее дня подписания Сторонами передаточного акта на объект долевого строительства Участник долевого строительства компенсирует Застройщику затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади Объекта долевого строительства за период, с даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания Сторонами передаточного акта». При детальном анализе данного пункта договора сразу становится ясным, что заложенные в него условия не имеют ничего общего с действующим законодательством. Более того, четко прослеживается неуемное желание застройщика возложить на дольщика собственные издержки.

В данном случае оплата коммунальных и прочих услуг, безусловно, является обязанностью застройщика, поскольку нормы п. 3 ст. 154 ЖК: «Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности» прямо связывают возникновение обязательств с наличием права собственности на помещение!

Право собственности возникает у дольщика только с момента его регистрации в Росреестре (получения свидетельства о праве собственности), что прямо обусловлено нормами п. 2 ст. 8.1 ГК РФ « Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» и п. 1 ст. 2 ФЗ № 122 РФ, а не с момента подписания акта приема/передачи объекта. Возникновение права порождает и возникновение обязанностей с ним связанных. Соответственно, до момента возникновения права собственности дольщик не обязан оплачивать описанные выше услуги. О том же говорят и нормы п. п. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ: «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: «… лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи». Следовательно, период от даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема/передачи является экономическим риском застройщика и не подлежит возмещению из средств дольщика.

В п. 4.6 ДДУ застройщик ограничивает дольщика в правах на устранение строительных недостатков, а именно: «до рассмотрения Застройщиком … предъявленного участником долевого строительства требования об устранении недостатков … Участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ…», причем ссылается на нормы ст. 7 ФЗ № 214.

В данном случае условия, заложенные в договор застройщиком, абсолютно незаконны, т. к. нормы п. 4 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. прямо об этом говорят: «Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Пункт 5.1 содержит в себе прямо исключающие друг друга условия оплаты, а именно: абз. 2 п. 5.1: «Цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае…» и абз. 6 п. 5.1: «Указанная в настоящем пункте стоимость одного квадратного метра долевого строительства является окончательной, изменению не подлежит и…». При такой редакции п. 5.1 договора долевого участия имеется благодатная почва для судебных разбирательств, при которых суд примет сторону дольщика!

В п. 6.3 ДДУ застройщик заложил обязанность по оформлению дольщиком доверенности на сотрудников застройщика для регистрации прав собственности, между тем, для подачи документов на государственную регистрацию прав собственности в данном случае от дольщика необходимы только его экземпляр акта приема/передачи и экземпляр ДДУ. Требование доверенности в данной редакции п. 6.3 договора резко ограничивает права дольщика на свободу волеизъявления.

Редакция п. 6.10 договора долевого участия подразумевает участие в ДДУ нескольких дольщиков одновременно, что прямо идет вразрез с нормами п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. поскольку в данном случае явно закон не предусматривает множественной формы участия. В законе прямо прописано: «По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

В условиях п. 7.2 заложена обязанность дольщика возместить застройщику затраты на штрафные санкции, возникшие в связи с преждевременным получением застройщиком оплаты по договору, что само по себе является незаконным, т. к. мало того, что у застройщика возникла ничем не обоснованная выгода, так еще и дольщик обязан оплачивать правонарушения, совершенные застройщиком! Из этого можно снова сделать вывод о ничтожности данного пункта договора.

По итогам рассмотрения условий вышеописанного договора напрашиваются следующие выводы:

• основные существенные условия в договоре прописаны довольно четко;
• договор изобилует пунктами (в кол-ве 6 шт.), нарушающими нормы действующего законодательства, т. е. ничтожными с юридической точки зрения;
• 5 пунктов договора являются не чем иным, как полностью перепечатанными статьями ФЗ № 214 от 30.12.04 г.;
• договор долевого участия в строительстве прописан на 16 страницах, из которых 5 содержат абсолютно ненужную информацию, не имеющую отношения к самим условиям ДДУ. При подобной постановке вопроса фирма-застройщик, равно как и дольщик, сильно рискуют поучаствовать в процессе судебных разбирательств.

Теперь давайте рассмотрим образец договора долевого участия № 2

Рассматриваемый ДДУ содержит четкое указание на место и дату заключения. Также ясно прописаны общая площадь строительного объекта по данным проекта, строительный № помещения по проекту, № дома, № этажа, № подъезда. Место расположения объекта долевого строительства указано с конкретным строительным адресом. Приложениями № 1-3 к ДДУ оформлены конкретные параметры будущего помещения, его площадь и планировка. Перечень отделочных работ, обязательных к выполнению застройщиком, прописан в приложении № 4. В условиях договора долевого участия четко прописана дата передачи объекта дольщику.

В качестве правовых оснований для заключения договора долевого участия приведены ссылки на права собственности и аренды земельных участков, а также разрешение на строительство, подтвержденные документально.

В ДДУ однозначно прописана сумма оплаты по договору и стоимость одного квадратного метра площади. В условиях п. 3.3 заложена обязанность застройщика возместить дольщику разницу стоимости кв. м. площади, если таковая появится после обмеров БТИ.

В условиях п. 3.1 ДДУ содержится расплывчатая формулировка о формировании цены с учетом всех налогов, в связи с чем непонятно, какие именно налоги и в каком размере включены в стоимость оплаты по договору?

В п. 4.4 имеется условие, обязывающее дольщика предоставить доверенность для регистрации права собственности, что необязательно, поскольку условия ДДУ не содержат обязанности застройщика по оформлению права собственности в интересах дольщика.

Пункт 4.1.6 ДДУ, изложенный в приведенной ниже редакции, абсолютно репрессивен по отношению к дольщику, поскольку содержит обязательство дольщика о заключении договора управления и возмещении затрат на содержание и обслуживание объекта: «Одновременно с подписанием Акта приема/передачи объекта заключить с обслуживающей организацией (управляющей компанией) договор на предоставление коммунальных и сопутствующих услуг(далее – «договор на обслуживание) в день подписания Акта приема/передачи помещения и оплатить сметную стоимость коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании) за 3 месяца в течение одного календарного дня с даты выставления счета обслуживающей организацией (управляющей компанией). В случае отказа или уклонения Участника от заключения договора с обслуживающей организацией (управляющей компанией) Участник обязуется возместить застройщику все документально подтвержденные затраты, включающие в себя, помимо затрат по оплате коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании), также затраты на содержание общего имущества Многоквартирного жилого дома в течение 3-х рабочих дней с момента направления Участнику соответствующего требования застройщика».

Как уже было сказано выше, подобные требования грубо нарушают нормып. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 154 ГК РФ в части оплаты коммунальных платежей и обязанности по содержанию собственности. Более того, здесь явно просматривается ничем не аргументированное желание Застройщика получить необоснованную выгоду (неосновательное обогащение), каковая подлежит возмещению согласно норме п. 1 ст. 1102 ГК РФ, а именно: «Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)…».

Условия п. 4.2.1 договора долевого участия, изложенные в следующей редакции: «…. Знакомиться с информацией о Застройщике, …Участник не вправе требоватьот Застройщика предоставления Участнику каких-либо документов, не предусмотренных статьей 20 Закона № 214 ФЗ», противоречат нормам ст. 21 ФЗ № 214, в которой содержится исчерпывающий список документации и порядок ее предоставления. Соответственно, условия данного пункта договора являются ничтожными.

В п. 4.4.4 ДДУ содержится условие одностороннего расторжения договора: «В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214 ФЗ, Договор считается расторгнутым со дня направления Участнику уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора…». Данное утверждение, по мнению автора, в корне неверно! Поскольку договор долевого участия (как форма сделки) подлежит государственной регистрации согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 и п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом» и вступает в силу с ее момента, то и расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации и считается совершенным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. Можно смело утверждать, что описанный выше пункт ДДУ является противоречащим действующему законодательству, следовательно, он ничтожен.

Из приведенного выше становится абсолютно понятно, что рассмотренный ДДУ содержит 4 пункта, прямо противоречащих нормам различных законов, следовательно, являющихся юридически ничтожными. При подобных условиях разговор о полном соответствии договора долевого участия нормам действующего гражданского законодательства идти не может!

Приступим к рассмотрению образца № 3

Представленный для рассмотрения типовой образец ДДУ в титульном листе не содержит указания на дату подписания договора, что является грубым нарушением существенных условий ДДУ, т. к. затрудняет определение сроков исполнения обязательств с обеих сторон.

В качестве правовых оснований для заключения договора приведены ссылки на права аренды земельного участка и разрешение на строительство, подтвержденные документально. В предмете договора четко прописан строительный адрес объекта долевого строительства. В приложении № 1 к ДДУ дана развернутая схема планировки квартиры с указанием общей площади и площади каждого конкретного помещения. Там же указаны условный № квартиры по проекту, № секции (подъезда), № корпуса, № этажа, что исключает возможность двойной продажи помещения.

В приложении № 2 к ДДУ четко указан объем отделочных работ, проводимых по каждому отдельно взятому помещению. Там же прописаны объемы работ по водоснабжению, канализации, системе отопления, электроснабжению. Однако отсутствует какое-либо упоминание о наличии слаботочных сетей (телефонная линия, телевизионная антенна, радиоточка).

Пункт 2.6 ДДУ содержит в себе два взаимоисключающих условия по оплате договора, а именно: «В случае если фактическая Расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства Жилого дома будет отличаться менее чем на 1 % в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 настоящего договора, то цена настоящего договора изменению не подлежит и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных денежных сумм Участнику долевого строительства либо доплата Застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производятся. В случае если фактическая Расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства Жилого дома будет отличаться менее чем нам 1 % в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 настоящего договора, то цена настоящего договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в связи с чем стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю либо недостающую площадь Квартиры по данным обмера БТИ». Данная редакция п. 2.6 позволяет двояко трактовать существенные условия договора, и при этом весьма вероятно возникновение прецедента для судебного разбирательства. С юридической точки зрения этот пункт ДДУ является ничтожным в силу нормы п. 1 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г.

Пункты с 3.7 по 3.13 договора (на 3-х листах) являются полностью перепечатанными статьями ФЗ № 214 и ФЗ № 122! В п. 5.5 ДДУ содержатся условия досрочного расторжения договора, противоречащие нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 и п. 3 ст. 433 ГК РФ!

Условия п. 6.3 договора долевого участия содержат в себе ограничение в применении законодательства по отношению к спорным условиям сделки, а именно: «Стороны пришли к соглашению, что настоящий договор заключен в соответствии с п. 8 и п. 2 ст. 421 ГК РФ и при его толковании стороны будут руководствоваться положениями ГК РФ и Применимого закона». Данное утверждение вообще не имеет под собой какой-либо почвы, т. к. действующим законодательством стороны договора не наделены правами толковать нормы закона, это является прерогативой суда! Именно суд определяет, какой закон применим для разрешения данного конкретного спора. Следовательно, п. 6.3 рассматриваемого договора долевого участия также является ничтожным. По результатам рассмотрения ДДУ №3 можно заключить следующее:

• содержание ДДУ изложено на 12 страницах, 5 из которых являются полностью перепечатанными статьями ФЗ № 122, ФЗ № 214 и гл. 26 ГК РФ;
• в тексте договора содержатся множественные нарушения существенных условий договора, что само по себе создает возможность судебного разбирательства;
• текст ДДУ содержит 4 пункта, условия которых грубо нарушают действующее гражданское законодательство.

По итогам рассмотрения приведенных выше типовых форм договоров долевого участия в строительстве можно сделать весьма и весьма неутешительные выводы:

1. из рассмотренных типовых ДДУ, применяемых на практике застройщиками, все 100 % образцов содержат в тексте условия, грубо нарушающие права дольщиков;

2. из рассмотренных выше ДДУ тексты 100 % образцов содержат грубые нарушения действующего гражданского законодательства;

3. 100 % образцов рассмотренных ДДУ изобилуют юридически ничтожными пунктами, в силу чего автоматически создаются предпосылки для множественных судебных разбирательств;

4. 100 % рассмотренных договоров долевого участия содержат в своем тексте массу информации (до 25 % текста), вообще не имеющую отношения к предмету договора;

5. большинство строительных организаций, ведущих свою хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства, не уделяют должного внимания договорной работе, отсутствует тщательная проработка условий ДДУ, создается впечатление, что тексты ДДУ просто скопированы из Интернета.

В качестве рекомендаций можно посоветовать следующее:

• при заключении ДДУ обращайте особое внимание на наличие четко прописанных существенных условий договора, таких, как:

а) место и дата заключения ДДУ;

б) указание в тексте ДДУ конкретного строительного адреса объекта долевого строительства;

в) наличие условий и порядка оплаты, а также цены договора;

г) указание в ДДУ или в приложении к нему № помещения, № секции (корпуса), № подъезда, № этажа;

д) обязательном указании в ДДУ или приложении к нему плана (схемы) с планировкой помещений и их расположением;

е) обязательном указании в ДДУ общей площади объекта долевого участия и площади конкретных помещений, входящих в него;

• любой пункт договора, нарушающий нормы действующего законодательства или ущемляющий права потребителя, является юридически ничтожным и в случае судебного разбирательства будет истолкован судом в пользу дольщика или исключен из предмета рассмотрения;
• договор долевого участия является достаточно специфическим документом и перед его заключением не лишним будет обратиться за консультацией к юристу.
• еще лучше, если юрист будет сопровождать течение всей сделки купли/продажи помещения.

Автор: Алексей Абрамов, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО»