Руководства, Инструкции, Бланки

исковое к застройщику по недоделкам по 214 фз образец

Рейтинг: 4.8/5.0 (235 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

В какой суд дольщик может подать иск (подсудность споров по ДДУ)? ДОЛЬЩИК: юридическая помощь обманутым дольщикам, защита дольщиков в суде, юрист по д

В какой суд дольщик может подать иск (подсудность споров по ДДУ)?

Застройщик не вызывает для процедуры приемки квартиры. Писем и звонков не получал. Кормят по телефону обещаниями. В договоре участия в долевом строительстве указан срок сдачи - 31.12.2013 года. Живу и в Москве, и в Ростове. Вроде я могу подать иск по месту прописки. Если да, то какая практика в ростовских судах, дело имеет перспективу - т.е. судьи дают нормальные компенсации или сильно снижают? В договоре указано, что все споры подлежат рассмотрению по месту нахождения застройщика, т.е. в Москве.

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"

По смыслу ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу. При этом, согласно ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Указанной статьей установлено что не может быть изменена соглашением сторон лишь подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса. Таким образом, по смыслу приведенных норм Гражданского процессуального кодекса РФ, подсудность по выбору истца, установленная ст. 29 Кодекса (в т.ч. подсудность споров о защите прав потребителей) может быть изменена по соглашению сторон которое может содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

Однако, правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится не только в Гражданско-процессуальном кодексе РФ, но и в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. При этом в силу правил п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Учитывая изложенное можно сделать вывод о том что условие о подсудности Ваших споров с застройщиком какому – либо городскому суду Московской области недействительно и Вы вправе воспользоваться правом, предусмотренным 1 ст. 17 Закона "О защите прав потребителей" на предъявление иска о взыскании неустойки к застройщику в суд по месту Вашего жительства (регистрации), т.е. в районный суд г. Ростова-на-Дону.

Что касается порядка передачи квартиры, он регламентирован ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

В случае если Вы по адресу своей регистрации не получали такого уведомления, рекомендуем обратиться к застройщику с претензией в письменной форме, направив ее по почте или вручив под подпись. Целесообразность первоначального предъявления претензии застройщику подтверждается и правилами ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", согласно которой при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Что касается права суда на снижение размера неустойки, установленного ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", сообщаю, что суд вправе применить правила ст. 333 Гражданского кодекса и снизить размер неустойки в случае если посчитает его явно несоразмерным последствиям неисполнения застройщиком обязательства по передачи квартиры. Однако, согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) при разрешении вопросов об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании статьи 333 ГК РФ суды исходили из того, что применение названной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Более подробно о критериях снижения неустойки Вы можете прочитать здесь http://защита-дольщиков.рф/articles/104-333 http://защита-дольщиков.рф/help/18-0009 Предварительно оценить возможные пределы снижения судом неустойки можно лишь ознакомившись с документами (текст договора участия в долевом строительстве, документами об оплате Вами цены договора, а так же уточнив наличие или отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию на момент спора). В случае если в результате просрочки в передаче квартиры у Вас возникли какие - либо убытки, например, расходы по найму жилья в г. Москве, суммы таких убытков, наряду с неустойкой, установленной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и штрафом, предусмотренным ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" подлежат взысканию с застройщика.

В случае если Вы решите воспользоваться услугами Агентства http://защита-дольщиков.рф/uslugi/69-prosrochka мы будем рады Вам помочь. Согласовать условия подготовки претензии, искового заявления и иных процессуальных документов можно по телефону или лично. Как правило, большая часть расходов по оплате услуг представителей взыскивается судом с застройщиком, наряду с неустойкой. При этом так же потребуется доверенность на представление Ваших интересов которая должна быть удостоверена в нотариальном порядке либо по месту Вашей работы или жительства.

исковое к застройщику по недоделкам по 214 фз образец:

  • Ссылка 1
  • Альтернативный сервер
  • Другие статьи

    Статья 7 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

    Статья 7 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве.

    Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

    1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

    5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

    5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

    7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

    Вернуться к оглавлению закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"


    Copyright © Logos-pravo.ru
    При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.

    Как заставить застройщика устранить недоделки?

    Как заставить застройщика устранить недоделки?

    Получить ключи от долгожданной квартиры - радостное событие. Но омрачить его могут недоделки, которые допустил застройщик. Как воздействовать на компанию и компенсировать расходы по ремонту?

    Время чтения: 9 минут

    Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле. Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены. Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

    Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее

    Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон "О защите прав потребителей", пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ. касающийся вопросов долевого строительства.

    Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

    Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

    Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки. так как здесь все "на виду". Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления. Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

    Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

    Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными. При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а "так надо".

    Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты "вылезут" позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

    Недоделки "с отсрочкой" - устранение брака постфактум

    Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

    Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона. Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмезд но. В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

    Это касается не только квартир, но и общего имущества - фасадов, кровли, лестниц, входных групп. С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет. Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

    Фиксируем дефекты

    Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

    Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

    Способы устранения недостатков. Что такое "разумные сроки"?

    Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

    • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
    • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
    • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

    "Разумные сроки", о которых говорится в ДДУ, - понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально. Обычно строителям хватает на это от двух недель до месяца в зависимости от характера брака. Но даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства существуют временные рамки, установленные законом, - 45 дней. Если за это время дефекты не устранены, можно начинать беспокоить строителей и угрожать им обращением в суд. За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая, согласно закону ФЗ-214, составляет 1% от стоимости квартиры. Правда, суды зачастую считают такой размер чрезмерным и занижают его.

    Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

    Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

    Как воздействовать на застройщика?

    Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

    Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами. Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе. Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

    В законе №214-ФЗ есть положение, которое не позволяет компаниям до бесконечности затягивать с устранением брака. Застройщик обязан передать жилье дольщику не позднее даты, обозначенной в ДДУ. Обычно на передачу ключей покупателям компания отводит полгода с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если дольщик отказывается принимать квартиру с недоделками, а застройщик затягивает решение вопроса, то ситуация может выйти за пределы оговоренных сроков. В этом случае покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании. Надо составить и отослать застройщику письменную претензию, и если в течение месяца строители не отреагируют на нее, готовьтесь к судебному иску. Прежде чем начинать тяжбу, следует рассчитать размер неустойки, которая будет взыскана с ответчика. Эта мера достаточно эффективно дисциплинирует безответственных строителей.

    Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, - вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

    Популярные новости недвижимости

    214 фз последняя редакция – долевое участие – неустойка – поправки – ипотека – Петербургский дольщик

    Федеральный закон 214 о долевом строительстве: общие сведения, обзор и постатейный комментарий

    Данный закон осуществляет правовое регулирование так называемого «долевого участия», то есть процесс возведения новостройки на деньги граждан и организаций.

    Полное название закона – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    Начало действующей редакции – 12 мая 2016 года.

    За 15 лет своего существования 214 ФЗ претерпел множество 19 поправок, за что критикуется дольщиками, правозащитниками, чиновниками и даже судьями. С трибуны звучали идеи о полной отмене долевого участия.

    Несмотря на большое количество изменений, закон всё так же содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты(ст. 1, п. 3 ст. 1, ст. 2,ст. 3,ст. 4, ст. 4 п. 1, ст. 5,ст. 6,ч. 2 ст. 6, п. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 6, п.3 ст. 6, ст. 7, п. 2 ст. 7, ч.6 ст. 7, ст. 8,п. 4 ст. 8, ст. 8 ч. 5, ст. 9, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 12, ст. 12.1, ст. 13, ст. 15.2, ст. 16, ст. 18,ст. 19, ст. 20, ст. 21 и другие).

    214 ФЗ РФ: изменения 2016 года

    Последняя редакция 214 ФЗ связана с введением уголовной ответственности застройщика за преступления в сфере долевого участия.
    На этом все поправки текущего года закончились. Пока закончились…

    Большие изменения вносились в банкротное законодательство в 2015 году. Связаны они с появлением специального счета, деньги с которого могут списываться только для целей строительства. И пополнять данный счёт могут участники строительства, основываясь на решении общего собрания.

    214 ФЗ от 30.12.2004 с комментариями к действующей редакции

    Статья 3. О том, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы привлекать деньги граждан для строительства, и каковы последствия несоблюдения этих требований.

    В соответствии с требованиями этой статьи продавать квартирыв новостройке имеет право только то лицо, которое получило одобрение местных властей на возведение объекта недвижимости, после опубликования на своём сайте всех необходимых документов, а также при наличии какого-либо права на участок.

    Последствия нарушения таковы – если застройщик получил деньги в нарушение требований этой статьи, то он должен вернуть деньги, а также выплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере.

    О том, как в РФ это работает при продаже квартир по схеме ЖСК, читайте здесь.

    Статья 4. О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях, форме и применении к нему «потребительского» законодательства.

    Федеральный закон 214 ФЗ установил новый вид договора в российском праве – договор участия в долевом строительстве (в простонародье, ДДУ). По мнению закона и судебной практики, он принадлежит к группе договоров по выполнению работ.

    В статье также перечислены все существенные условия ДДУ, указано на необходимость его государственной регистрации.

    Статья 6. О сроках передачи объекта дольщику и о последствиях за просрочку.

    Именно здесь установлена ответственность застройщиказа нарушение срока передачи недвижимости, и указана та сама формула, по которой покупатели рассчитывают неустойку, то есть меру ответственности строителей за такое нарушение (статья 6 п. 2). Чтобы не ломать голову в подсчётах, воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки.

    Строительная фирма также обязана предупредить вас о переносе сроков за два месяца до наступления срока передачи квартиры (п. 3 статьи 6). За несоблюдение этого пункта застройщик может быть подвергнут штрафам.

    Если застройщик устанавливает в акте приёма-передачи или в ином документе условие «претензий по срокам не имею» и прочие похожие фразы, то юридического значения они не приобретают, подробнее об этом читайте в специальной статье.

    Прежде, чем взыскивать неустойку. застройщику нужно отправить претензию (образец можно скачать в интернете, а лучше доверить её составление жилищному юристу ).

    Статья 7. О гарантии качества на объект недвижимости

    В случае, если при осмотре объекта недвижимости, участник долевого строительства обнаружит недостатки, он может потребовать у девелопера устранить недостатки, уменьшить цену договора либо возместить убытки на исправление недостатков.

    Как правило, застройщики в ДДУ ограничивают возможность покупателя, и оставляют ему только возможность требовать устранения недостатков. В этом случае два других полномочия активируются только тогда, когда строительная организация не выполнила первое требование – исправить недостатки.

    Остро стоит вопрос о сроке устранения недостатков. Продавец зачастую устанавливает в договоре срок 45 дней, однако Федеральный закон 214 ФЗ устанавливает разумный срок для исправления недоделок. Разумность срока определяется дольщиком и указывается в акте несоответствия или другом документе (претензия и проч.), и зависит от недостатка (одни устраняются быстро, другие – долго).

    Порой предприниматели пытаются освободить себя от ответственности за некачественное помещение, и в акте приёма-передачи указывают фразу «претензий по качеству объекта не имею». Данные условия являются ничтожными в силу прямого указания 214 ФЗ.

    Статья 8. Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости

    Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
    Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве.

    Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

    Самая важная и часто применяемая норма во всём законе. Что даёт 214 ФЗ федеральный закон, так это чёткую, зарегламентированную процедуру разрыва отношений с застройщиком. Когда и как нужно отправлять претензию, сколько ждать реакции застройщика, сколько процентов за пользование деньгами застройщик должен выплатить, в какой суд предъявлять иск и многое другое.

    Расторжение ДДУ – крайне сложный процесс, он требует высочайшей квалификации. Взгляните, чего можно добиться. имея большой опыт в этой сфере правоотношений.

    Статья 11. Переуступка прав по договору

    Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) предусматривает возможность уступить своё право требовать с застройщика передачи квартиры другому лицу. Сделать это можно вплоть до получения квартиры, то есть до подписания передаточного акта.

    Часто застройщики устанавливают запрет на уступку, или склоняют дольщиков воспользоваться услугами девелопера по сопровождению уступки. Это незаконно, застройщика нужно лишь уведомить о совершившейся уступке.

    Если квартира приобретена в ипотеку, то вопрос о переуступке лучше решать с банками, в которых вы кредитуетесь.

    Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору

    Федеральный закон 214 ФЗ (действующая редакция)предусматривает такие способы обеспечения передачи квартиры дольщикам, как страхование ответственности застройщика, или банковская гарантия (поручительство банка).

    На практике ни один из этих способов обеспечения обязательств застройщика не работает. Страховые организации при наступлении страхового случая (а то и раньше) тут же банкротятся сами, а банки просто не дают банковскую гарантию в таких случаях.

    Статья 13. Залог как способ обеспечения обязательств девелопера

    Ещё одна «подстраховка» для дольщика. К сожалению, эффективность его также сомнительна. В залоге находится право аренды не земельный участок или сам земельный участок. То есть дольщик в определенных случаях может обратить взыскание на з/у, на котором расположена новостройка. На практике суды не удовлетворяют такие требования, хотя поползновения были.

    Статья 15.2. Про страхование гражданской ответственности.

    Страхования компания, которая может заключить договор с застройщиком, обязательно должна быть одобрена ЦБ РФ.

    Статья 20. Информация, которую должен предоставлять застройщик в свободный доступ.

    Федеральный закон 214 ФЗ направлен на возникновение открытости в отношениях девелопера с участниками долевого строительства, поэтому обязывает строительную фирму раскрывать некоторые данные, в том числе с помощью сети «Интернет».

    В данной статье даётся перечень документов, которые должны быть выложены в свободный доступ для ознакомления.

    Долевое участие – риск ценою в несколько миллионов рублей. И как вы уже поняли, есть в 214 ФЗ на что обратить внимание. Однако мы не рекомендуем рисковать, и испытывать применение закона на практике лично, а доверить это профессиональному адвокату по недвижимости.

    Как заставить застройщика устранить недоделки в доме

    Новости Как заставить застройщика устранить недоделки в доме

    Собственники жилья все чаще пытаются обязать застройщиков устранить недоделки в недавно возведенных домах. Облупившийся фасад, протекающая крыша, трещины в стенах – вот далеко не полный перечень «сюрпризов», из-за которых новоселы вынуждены вести судебные баталии.

    Чаще всего покупатели нового жилья сталкиваются с недоделками в процессе приемки своих квартир: БН уже писал, каким образом можно обязать застройщика устранить брак до подписания акта приема-передачи жилья.

    Но порой дефекты проявляются уже после новоселья и не только в квартирах. Ошибки проектировщиков, отступления от технологий в ходе строительства – все это приводит к тому, что через несколько лет после сдачи в домах могут лопнуть трубы, появиться трещины на фасаде и пр. В подобных случаях жильцы могут требовать от застройщика устранить брак, либо, если собственники уже произвели ремонт за счет собственных средств, – возмещения соответствующих затрат. Если компания отказывается выполнять требование граждан, тогда им – дорога в суд.

    Судебная практика
    В настоящее время Арбитражный суд Петербурга и области рассматривает около двух десятков подобных споров между жильцами в лице товариществ собственников и застройщиками. Один из последних исков подан к ЗАО «ЮИТ Лентек» от имени ТСЖ «Северная жемчужина», созданного собственниками квартир в жилом доме на ул. Асафьева, 5, корп.1. Руководство товарищества требует отремонтировать несколько крылец дома, который сдали еще в 2008 году. Дело будет рассмотрено в суде в начале июля.

    Чаще товарищества спорят с застройщиками и из-за более существенных дефектов. Так, в конце прошлого года ТСЖ «Союз» подало иск к ЗАО «Трест-36», требуя заделать трещины в кирпичной кладке дома на Звездной ул. 11, корп. 1, который сдали еще в конце 2006 года. Заседание по делу назначено на 27 мая.

    Как поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, зачастую подобные споры разрешаются в пользу собственников – если, конечно, им удается доказать, что брак возник из-за нарушения технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов или других обязательных нормативов.

    К примеру, месяц назад ТСЖ «Озеро Долгое» через суд обязало ЗАО «Ленстройтрест» заменить керамическую плитку в местах общего пользования, отремонтировать систему отопления и кровлю в доме на Богатырском, 32. Здание было сдано в эксплуатацию в мае 2006-го. Как выяснилось в ходе проведения судебной экспертизы, при возведении объекта были нарушены строительные нормы и правила, что впоследствии и привело к возникновению дефектов.

    По словам старшего юриста компании «Качкин и Партнеры» Ирины Митиной, при рассмотрении таких дел суд всегда назначает экспертизу. По ее результатам и определяется причина появления дефектов общего имущества. В ряде случаев вина застройщиков не подтверждается – когда проблемы появляются из-за некачественной эксплуатации дома либо – естественного износа инженерных сетей. В пример можно привести недавнее дело против ЗАО «Строительный трест»: товарищество собственников, созданное в доме на Манчестерской, 10, требовало взыскать с компании 5 млн руб. потраченные на ремонт систем водоснабжения. Но, как выяснилось по результатам судебной экспертизы, трубы соответствовали всем необходимым стандартам и вышли из строя по причине их естественного износа. Судебный спор товарищество проиграло: более того, суд обязал ТСЖ возместить «Строительному тресту» расходы на оплату экспертизы.

    Общая беда
    Чтобы доказать факт строительного брака, необходимо запастись соответствующими заключениями официальных организаций. «Важно представить в суде акты осмотра имущества от ТСЖ, управляющих компаний, ремонтных служб (например, в отношении лифтов и специализированного оборудования), заключения экспертных организаций о наличии тех или иных недоделок, которые могли возникнуть из-за нарушения технологии строительства», – утверждает Ирина Митина.

    Судебные претензии к застройщику обычно предъявляет организация, уполномоченная представлять интересы собственников (чаще всего это ТСЖ). В то же время, как поясняет Ирина Митина, формально потребовать устранения недостатков может каждый из собственников. «Но, во-первых, его требования ограничиваются размером доли в общем имуществе, а во-вторых, ремонт неизбежно затронет права иных жильцов. Потому имеет смысл подавать иск от лица товариществ собственников», – утверждает она.

    Очень важно предъявить претензии в период гарантийного срока, который, в соответствии с 214-ФЗ, составляет три года – для инженерного оборудования дома и пять лет – для остального имущества здания. Действие гарантии на дом начинается с момента передачи квартир участникам долевого строительства.

    Отметим, что предусмотренные законодательством гарантии распространяются не только на квартиры, но и на общее имущество дома в целом – стены, крышу, места общего пользования, придомовую территорию и т. д.

    Претензии необходимо предъявлять именно к застройщику, поскольку именно он является стороной по договору с покупателями жилья и несет ответственность по гарантийным обязательствам.

    Если же брак обнаружится после истечения гарантийного срока, ремонт придется проводить за счет средств собственников – добиться компенсации от застройщика, скорее всего, не удастся.

    Без подписи
    В подавляющем большинстве случаев строительный брак общего имущества выявляется через несколько лет после заселения дома. Судя по статистике дел, рассматриваемых арбитражным судом, иски подаются через три-пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Но известны случаи, когда брак обнаруживается сразу после ввода дома – до того, как застройщик передал квартиры по акту приема-передачи. Как утверждает Наталья Кузьмина, участники долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранить недоделки как до, так и после подписания акта.

    Теоретически покупатель жилья может отказаться подписывать этот документ, если дольщика не устроит состояние, например, лестницы или фасада дома. Ведь при заключении договора долевого участия гражданин приобретает не квартиру, а объект долевого строительства. В соответствии с 214-ФЗ к нему относится как сама квартира, так и общее имущество многоквартирного дома.

    Впрочем, как поясняет Наталья Кузьмина, на практике застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи конкретной квартиры, а не объекта долевого строительства. Что, по ее словам, не дает дольщику права отказаться от подписания этого документа в случае обнаружения недостатков общего имущества многоквартирного дома.

    Таким образом, еще в процессе заключения договора долевого участия имеет смысл поинтересоваться, какую именно форму акта приема-передачи вам предложат подписать в процессе приемки жилья.

    Судя по статистике Арбитражного суда Петербурга и области, количество судебных разбирательств между ТСЖ и застройщиками растет. В большинстве случаев строительные компании отказываются исправлять недостатки по требованию жилтоварищей: определить, по чьей вине протекает крыша или облезает фасад, может лишь экспертиза.

    Требуя устранить недоделки в досудебном порядке, ТСЖ чаще всего апеллируют к результатам независимых экспертиз. Застройщики же назначают альтернативные исследования, результаты которых отличаются от представленных ТСЖ. В итоге большинство таких споров удается разрешить только в судебном порядке.

    Автор: Сергей Бардин, BN.ru

    Задать вопрос юристу

    Некачественно построен дом – обращайтесь в суд

    Некачественно построен дом – обращайтесь в суд

    Покупатели жилья в домах, которые были построены с нарушением строительных технологий, стали активнее отстаивать свои права в судах. Примечательно, что служители Фемиды практически всегда встают на сторону новоселов.

    Напомним, согласно ФЗ № 214, строительная компания несет гарантийные обязательства в отношении возведенных им многоквартирных домов. Три года составляет гарантия на сети коммуникаций зданий, пять лет - на остальное имущество: квартиры, крышу, стены, места общего пользования и т. д. Гарантийный срок действует с момента передачи квартиры гражданину - участнику долевого строительства.

    Если брак будет обнаружен в период гарантийного срока, то собственники помещений могут потребовать от застройщика устранения недоделок. Если владельцы квартир произвели ремонт, используя собственные средства, то они вправе требовать возмещения соответствующих расходов. При отказе компании от выполнения обязательств гражданин может обратиться в суд для решения проблемы. Подобрав правильный способ защиты, истец можно выиграть дело почти со стопроцентной вероятностью.

    Какие законы использовать
    Есть важное примечание. Гарантийные условия, описанные в ФЗ № 214 действительны, если девелопер работал полностью по данному нормативному документу. Это означает, что компания продавала квартиры по договорам долевого участия. Другое дело - жилье, реализуемое по механизму ЖСК, по предварительным договорам купли-продажи. Тогда срок гарантии на объекты часто указывают в соответствующем документе с покупателем. Хотя бывают исключения. Вопрос, в каком случае можно требовать со строительной компании устранения недоделок, и как юридически грамотно это осуществить, до недавнего времени оставался неопределенным.

    К примеру, судебный спор, инициированный собственниками дома №1 по ул. Белы Куна, в отношении застройщика жилого здания – компании «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс». Строительная Компания реализовывала квартиры по договорам инвестирования – согласно ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ…». Поясним, по данному документу квартиры в новостройках продавали до вступления в силу ФЗ № 214. Поэтому гарантийные условия в договорах, заключаемых с гражданами, не фигурировали.

    Разрешение на эксплуатацию дома застройщик получил в конце 2008-го. Через три года жильцы некоторых квартир заметили дефекты в остеклении лоджий и балконов. По заказу граждан была проведена экспертиза, которая подтвердила выполнение работ с нарушением строительных норм. Ущерб оценен в 1,78 млн. руб. Застройщик проигнорировал претензии жильцов, после чего граждане обратились в арбитражный суд с иском взыскать ущерб с инвестора. Судебная инстанция решила принудительно взыскать средства с провинившейся строительной компании.

    Суд посчитал, что в отношении договоров, которые не соответствуют ФЗ № 214, следует использовать закон «О защите прав потребителей». По данной юридической норме, если гарантийный срок не определен, то покупатель вправе предъявить претензии по качеству продукции, в том числе и квартиры, в течение 2 лет с момента её приобретения. Суд руководствовался статьями 724 и 756 Гражданского кодекса РФ. Согласно этим нормам, покупатель имеет право потребовать от застройщика устранения недоделок в течение 5 лет с момента въезда в новостройку.

    Эти же нормы были учтены при решении арбитражного суда в пользу дольщиков при рассмотрении аналогичных дел. Во всех ситуациях жилье реализовывалось по схемам, которые не соответствуют ФЗ № 214. Помимо этого, в договорах с покупателями не указывался гарантийный срок, а спустя 2-3 года после заселения жильцы обратились в суд, обнаружив в своих домах недоделки.

    Окончание гарантийного срока - не повод сложить руки
    Окончание срока гарантии еще не означает, что жильцы будут ремонтировать лопнувшие трубы или оконные рамы за свой счет. Если строительная компания отказывается привести квартиры, в том числе и помещения общего пользования, в порядок, а гарантия на дом истекает, либо уже закончилась. Реальный совет в данной ситуации - самим устранить недоделки, после обратиться в суд, требуя возмещения соответствующих расходов.

    Судебная практика показывает, что такие дела решаются в пользу жильцов. Например, на данный момент арбитражный суд рассматривает иск ТСЖ, созданного в возведенном ЗАО «Трест 36» доме по ул. Кораблестроителей, 16, корп. 3. Здание было сдано в эксплуатацию осенью 2007 года, а через три года на фасаде часть облицовки обрушилась. Жильцы не раз обращались к застройщику, требуя отремонтировать здание. Дело оттягивалось, а в сентябре 2012 представители строительной компании и вовсе заявили о том, что гарантийный срок истек. Жильцы были готовы к этому повороту дел, они даже самостоятельно провели экспертизу. Ее результаты показали, что застройщик работал по нарушенной технологии. ТСЖ пришлось нанять компанию, которая провела повторные отделочные работы. После жильцы подали исковое заявление в суд, где приложили документ с перечислением понесенных трат.

    Суд посчитал, что компания «Трест 36» не исполнила обязательств, и постановил взыскать с нее в пользу ТСЖ средства на ремонт в сумме 713 тыс. руб. плюс расходы на судебные издержки и оплату адвоката.

    Эксперты настоятельно рекомендуют гражданам подавать иски о возмещении расходов на ремонтные работы. Данное судебное разбирательство эффективнее, чем самим пытаться обязать строительную компанию устранить недоделки. Нужно учитывать срок исковой давности в отношении недоделок строения. Он составляет три года, согласно ст. 196 ГК. Отсчет срока начинается со дня, когда компании-застройщику было отправлено официальное заявление о выявленных в доме недостатках. Необходимо, чтобы заявление было написано и подано в пределах гарантийного срока (ст. 725 ГК РФ).

    Банкроты и «дочки»
    Если строительной компанией дома, где жильцы столкнулись с недоделками, выступала ее дочерняя структура, то ситуация иная. Возможны трудности как с возвратом ущерба, так и в суде. Как правило, для реализации своих проектов строительные холдинги создают юридические лица с уставным капиталом не больше 15-20 тыс. руб. Если будет доказано, что такая компания некачественно возвела жилой дом, то взыскать с нее средства или заставить сделать ремонтные работы будет проблематично. Когда недоделки выяснятся, такая контора может самоликвидироваться. Привлечь к ответственности головную организацию, по словам экспертов, скорее всего, не получится, так как за качество жилого дома - объекта долевого строительства - всегда в ответе сам застройщик.

    Но есть и другое мнение, аффилированные со строительной компанией лица не могут быть привлечены к юридической ответственности на основании недостаточного бюджета для удовлетворения требований дольщиков. Если к моменту обнаружения недочетов в строительстве выяснится, что застройщик прекратила существование, есть смысл подать исковое заявление о возмещении расходов на ремонт к подрядчику или проектировщику дома. Такую возможность оговаривает 1095-я статья Гражданского кодекса.

    Судебная тяжба за качество
    Судебные претензии к строительной компании чаще всего предъявляет организация, которая уполномочена представлять интересы собственников. Обычно это делает ТСЖ. Но есть случаи, когда жители новостроек стали самостоятельно обращаться в суды. Собственник вправе предъявить иск застройщику многоквартирного дома. Иначе говоря, законодательство не ограничивает защиту прав, то есть независимо от размера доли в общем имуществе помещений объекта подается исковое заявление в суд.


    Служители Фемиды, принимая решения в пользу пострадавших дольщиков, констатируют: в жилых домах чаще всего возникает брак из-за нарушения проектной документации, технических регламентов, градостроительных регламентов, а также других моментов. Судя по росту судебных дел жильцов новостроек и строительных компаний, проблема качества возведенных домов в Северной столице лишь обостряется.

    Только в арбитраже на разных этапах рассмотрения находятся порядка 30 дел, инициированных ТСЖ к строительным компаниям. Это иски об устранении недоделок, либо возмещении расходов, потраченных на ремонт. Не менее 20 аналогичных исков рассматриваются судами общей юрисдикции.

    Строители могут ошибаться. Только такого брака в их работе стало встречаться гораздо больше. Недоделки можно найти практически в каждом доме любого девелопера – вне зависимости от его стажа работы на строительном рынке или объемов возводимого жилья. Поэтому традиционный для участников долевого строительства совет - выбирать компанию тщательней, в данном случае не действует. Остается грамотно защищать свои права, изучая соответствующие случаи из жизни, специальную литературу, консультируясь с юристами.