Как обойтись без услуг риэлтора при продаже, покупке, аренде

Причина, по которой клиенты не желают обращаться к риэлторам – экономия денег на их услугах. Это можно узнать по обратной связи, от неудачного опыта, проб самостоятельного закрытия сделок по собственным объектам. Вопрос в том, соответствуют ли опасения – реальности, можно ли сэкономить и получить качественную услугу без риэлтора, что в итоге можно потерять при отказе обращения к посредникам?

Как найти и выбрать квартиру, продать или купить недвижимость, проверить документы? Постараюсь ответить на эти вопросы. Можно сказать, что это пошаговая инструкция для все ещё сомневающихся клиентов, но ни как не для того, чтобы кинуть риэлтора. На сегодняшний день эти вопросы актуальны при аренде от прямого хозяина, в вопросах по сделкам при продаже или покупке без посредников.

Так может, не так страшен риэлтор, как его малюют? Создается впечатление, что для некоторых клиентов риэлтор, как стоматолог для маленьких детей. Вообще, дальше буду давать «вредные» советы, и кратко описывать, так как без вникания в детали каждый пункт, может оставаться только словами. Ведь без опыта, понимания рынка, умения создавать спрос, не специалистам будет очень сложно реализовать все это на практике.

Целью показать, что самостоятельно клиент ни на что не способен – не стоит. Но и доказывать, что все собственники смогут самостоятельно и успешно продавать, тоже не стану. Так как в первом и во втором случае есть свои удачные и не очень примеры. Если вы ранее самостоятельно продавали собственные объекты, то я вас поздравляю. Но, а если после личного опыта, вы в итоге обращались к посредникам, то поймете о чем я.

Тем более, не выложу здесь уникальную, обобщенную методику по самостоятельной продаже, так как элементарно не знаю и не слышал до сих пор о таковой. Каждая продажа, это отдельный и уникальный проект, который часто похож на другие, но при этом есть свои нюансы.
Например, 2 квартиры, расположенные рядом по соседству, с одинаковой площадью, ремонтом и выходом, могут отличаться по стоимости. Случаи разные бывают, одному собственнику нужно срочно деньги, а другой может не спешить с продажей. У первого готовы документы, а второй пока их делал, то за это время поменялся курс валют и уже успела поменяться цена. Исключение одного пункта из списка в идентичности квартир (например, площадь, ремонт, этажность, …), может существенно повлиять на разницу в стоимости.

• Для начала выясните, все ли бумаги необходимые для заключения сделки, у вас готовы.
• Найдите и изучите аналоги (по параметрам, месторасположению, площади, состоянию, ремонту и т.д.) для создания стоимости по которой хотелось бы продать.
• Продумайте, какие сценарии продаж могут быть: наилучший, хороший, отрицательный. При каких случаях вы откажетесь от дальнейшей продажи.
• Приведите свою квартиру в порядок, спрячьте те вещи, которыми ежедневно пользуетесь (посуда, одежда, белье, проч.). Возможно придётся сделать косметический ремонт или снивелировать некачественные моменты в состоянии и ремонте.
• Сделайте побольше качественных фотографий, при возможности снимите видео. В некоторых случаях клиентам нравятся интерактивные обзоры квартир в 3D-формате. Подготовьте планы и схемы квартиры.
• Опишите более детально все достоинства квартиры, что и где стоит в комнатах и других помещениях. Не на последнем месте стоит информация об окружающей инфраструктуре: ближайшие магазины, школы, детские садики, больницы, парки, водоемы. Укажите, какая транспортная развязка вокруг, расстояние к центру и другим местам.
• Разместите информацию о квартире на сайтах объявлений, порталах недвижимости. Подайте рекламу в газеты и журналы. Повесьте баннер на фасаде дома о продаже. Подавайте рекламу в другие источники: соцсети, контекстная реклама, раздача листовок, расклейка объявлений и т.д.
• После предварительных работ и запуска маркетинга, вы должны спланировать возможное время показов. Желательно, подготовить распечатанную информацию о квартире и выдавать ее при осмотре клиентам.
Этапы проведения переговоров, возможные смены подхода к продаже, кратко описать у меня не получаться. Здесь все индивидуально, отталкиваясь от своего жизненного опыта.
Неплохо, если вы заранее найдете нотариуса и юриста, с которым можно было бы проконсультироваться на предмет оформления сделки. Основные вопросы, которые не мешало бы выяснить, это: место, где будет совершаться сделка, возможность задатка, сроки по которым закроется вопрос.

Читайте также: Коллега-риэлтор – лучший инструмент для продажи недвижимости

Что касается продажи участков и домов, последовательность – аналогична, только надо учитывать, что пакет документов будет побольше (по дому) или иной (по участку); предпродажная подготовка тоже в какой-то части похожа, в чем-то будет разниться.

Особенности работы покупателя со своим риелтором, в рамках этого текста описывать не стану.
В принципе, теоретически я выложил ту последовательность действий, благодаря которым можно продавать квартиру без риэлтора. Секретов больших не раскрывал, так как у меня их вроде нет. Сам стараюсь работать максимально открыто и честно. Каждый мой клиент должен знать зачем я ему как посредник нужен и за что он мне платит. Так и при самостоятельной продаже, собственник должен понимать, почему он не хочет обращаться к риелторам: это экономия денег и времени, недоверие к посредникам, непонимание их работы? Вот что? Напишите, пожалуйста, если вам не трудно. Ок?

• Вы уже определились с желаемым бюджетом покупки, месторасположением, и основными параметрами квартиры.
• Изучили предложения в печати и в интернете.
• Перед просмотром, советую узнать, кто продает: хозяин (представитель собственника) или посредник.
• Уточните, на каком праве; если это посредники то, как они работают и продают: по устным договоренностям, договору или эксклюзивному договору. Так как без эксклюзивного договора, собственник может дать возможность продавать нескольким посредникам. Эта информация необходима для того, чтобы потом с вас, не понятно за что, не требовали оплатить комиссионные. Значительная часть посредников (в Киеве на сегодняшний день) работают непонятно по каким принципам, без намека на цивилизованность подходов, где клиенту могут быть навязаны дополнительные расходы. Но так как значительное количество посредников продают, как правило, изначально информацию об объекте, а не сам объект, то и платить им бывает, непонятно за что. Поэтому, советую спрашивать, за что и кому оплачивается? Нет ясности и четкости в ответе – спокойно ищите прямой контакт собственника.
• Перед просмотром ознакомьтесь с местностью, изучите общее состояние дома, парадного, лестничной площадки, лифта, других помещений.
• В самой квартире, вам придётся быть предельно внимательным, чтобы не упустить какие-то моменты в некачественном ремонте или скрытом, неудовлетворительном состоянии части квартиры.
• Расспросите о документах, о том, кто прописан, о состоянии, преимуществах, недостатках квартиры. Но имейте ввиду, что не всегда можете услышать всю правду.
• Поинтересуйтесь, сколько времени необходимо для закрытия сделки, на съезд или переезд.
• Есть ли у них свой нотариус, как и где, было бы им удобно заключить сделку.
Кстати, есть немало предложений по продаже в открытых источниках, которые выступают в качестве пустышек (заманух). Этих предложений реально не существуют, а делается это для примитивного сбора входящей информации по потенциальным покупателям, с последующим навязыванием своих посреднических услуг.
Не удивляйтесь, если в большинстве случаев услышите с другого конца трубки, что «квартира под задатком» или что «она уже продана, и мы можем предложить другие варианты». Используется этот метод, по аналогии – как крючок на рыбалке, только «крючок» это предложение (объявление), а «рыба» – покупатель.

Читайте также: Мобильные приложения по недвижимости для iOS (iPhone и iPad)

Пункты по покупке квартиры можно рассмотреть и для вопросов по аренде. Но с некоторыми дополнениями:
• Кто оплачивает и за что услуги: арендатор или арендодатель?
• Узнайте, когда можно будет въехать в квартиру?
• На какой срок сдается квартира?
• Возможно, ли повышение арендной ставки, и в каких промежутках времени?
По возможности проживания определенного количества людей, детей или присутствия домашних животных, как правило, уже уточняется в предложении.

Не знаю, кому и как видится простота и скорость продажи, но понимание о происходящем возникает после первых дней. Экспериментировать в продаже самому или с посредником, бывает не очень оправдано для самого же собственника. И опять напомню – так как, можете потерять время. А время – это деньги.

Вроде как, клиент может использовать мои советы, но гарантии на успех – он создаст своими же действиями. Бесплатного в этом мире – нет, как мне кажется. Поэтому, если не деньгами, то «эксперименты» в большинстве случаев «оплачиваются» собственным временем. А при продажах, еще необходимо учитывать эмоциональную сторону, что под силу в использовании специалистам с опытом и в чем могут вполне просчитаться собственники.

Лучшие, эффективные системы, по уникальным методикам может, и существуют, но окончательное решение всё равно принимаете только клиент, руководствуясь внутренним голосом. И только клиент в итоге отвечает за свой собственный выбор. Продать он то сможет, но вопрос, сколько потратит при этом времени и средств и сможет ли создать добавочную стоимость, как это получается у профессионалов, таких как, например, работающих по СПП (системе партнерских продаж).

Как купить квартиру без риэлтора, самостоятельное оформление

Как купить квартиру без риэлтора? Нужно знать:

• процедуру регистрации права собственности
• как найти квартиру от собственника

Не очень сложно, но потребует от Вас время.

Сейчас, когда есть свободный доступ к информации и регистрация права собственности происходит в рамках закона, а коррупцию в Росреестре победили — это сделать просто!

Познакомьтесь с пошаговым алгоритмом сделки следуйте ему > > >

Можно ли купить без риэлтора и сэкономить несколько десятков тысяч рублей?

Просто нужно найти информацию о том, как купить без риэлтора.

Этот сайт — именно об этом!

А в чем собственно сложность? Что такого делает риэлтор?

• Подбирает Вам квартиру на рынке недвижимости, исходя из Вашего запроса. То есть «перелопачивает» сайты с объявлениями о продаже, просматривает фото, уточняет степень готовности документов, причины продажи, количество собственников. Ищет объявления от хозяев.

Вы сами можете это сделать?

• При условии, если у Вас есть желание сохранить 50 000 — 200 000 рублей в своем кошельке.

Вы сами сможете это сделать?

• При условии, если у Вас есть телефон.

• Риэлтор изучает документы на квартиру. для изучения рисков в сделке.

Вы сами сможете это сделать?

Потому что сможете посмотреть мастер-класс Автора.

• При условии, если у Вас есть голова и желание защитить свои интересы. На сайте около двухсот статей на все случаи жизни
  
• составляет Вам Предварительный договор и Соглашение о задатке и Договор купли-продажи, используя стандартные шаблоны .

Вы сами это сможете сделать?

Если получите адаптированные под Вашу сделку шаблоны и построчный видео комментарий по его заполнению, с исключением рисков ничтожной сделки.

• При условии, если Вы понимаете, что кроме Вас ни кто не защитит ваши интересы лучше и не пропишет в договоре именно Ваши потребности, а не обратной стороны.

Используя видео консультации и адаптированные под вашу ситуацию шаблоны Вы сможете оформить сделку самостоятельно.

Даже не напрягайтесь на эту тему!

Но Вам предстоит еще не менее сложная задача — «отбиться» от навязанной риэлторской услуги.

Вероятнее всего именно здесь Вы потратите силы и нервы, увы — так устроен рынок недвижимости.

Шаг 2. Ежедневно анализируйте поступление на рынок новых объектов. Настройте на сайтах объявлений рассылку. автопоиск или подобный сервис

Шаг 3. Выбирайте из поступивших квартир объекты от собственника/ Читайте подробнее > > >

Шаг 4. Отслеживайте динамику цен по заинтересовавшим Вас объектам, чтобы не прогадать.

Шаг 5. Отстаивайте свои интересы на каждом шаге, считайте свои деньги! В каждой цене заложена комиссия риелтора 50 000 -150 000 рублей и ТОРГ!

Всегда рада разъяснить. Автор

• Передача денег за квартиру
• Продавец приостановил регистрацию.
• Договор с продавцом о продаже квартиры
• Как распознать мошенников при покупке квартиры
• Продавец квартиры передумал
• Покупка квартиры у юридического лица
• Стоимость оформления купли продажи
• Какие документы необходимо составить для оформления сделки купли-продажи
• Покупка квартиры супругами
• Покупка квартиры на вторичном рынке, плюсы и минусы
• Купить и оформить квартиру без риелтора, посредника, юриста
• Расписка от несовершеннолетнего в получении денег за квартиру.
• Как составить предварительный договор купли продажи квартиры
• Выбрать хорошую квартиру.
• Задаток при покупке квартиры потерять легко!

Купить квартиру без риэлтора авеню

Вы собираетесь купить квартиру, но денег, по предварительным подсчетам, хватает в обрез. Поэтому вы решаете обойтись без помощи риэлторов - во избежание дополнительных расходов. Или вы продаете квартиру и уже нашли порядочных покупателей среди своих знакомых. В этой ситуации обращаться в агентство вроде бы уже и незачем. Что ж, попробуйте действовать самостоятельно.

Сразу стоит сказать, что, отказавшись от услуг риэлторов, продавец обрекает себя на лишние хлопоты. Обычно риэлторские компании не берут денег с продавцов, зато избавляют их от беготни по инстанциям. А самостоятельным продавцам придется тратить время на сбор необходимых бумажек. Во-первых, в наличии должны быть правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или подтверждение ЖСК о выплаченном пае. Не лишним будет напомнить, что продать можно только приватизированную квартиру, находящуюся в частной или общедолевой собственности.

Первая инстанция. которую вам придется посетить - бюро технической инвентаризации (БТИ), находящееся в вашем районе. Не забудьте прихватить с собой паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру из числа упомянутых выше. В БТИ вам выдадут кадастровый паспорт необходимый для регистрации. Документы действительны в течение 5 лет.

Из БТИ прямиком отправляйтесь в паспортный стол своего ЖЭКа - за выпиской из домовой книги. содержащей сведения обо всех жильцах, прописанных на данной жилплощади в настоящее время. В ЖЭКе также необходимо взять копию финансово-лицевого счета, подтверждающего, что у вас нет задолженностей по квартплате.

Если квартира была получена в дар или по наследству, могут также понадобиться справки из налоговой инспекции.

Покупка жилья - рискованный шаг

Особенно это касается квартир на вторичном рынке. Поэтому первый совет покупателям - удостоверьтесь в юридической чистоте приобретаемой жилплощади. Конечно, очень желательно было бы поднять архивные данные обо всех людях, когда-либо прописанных в этой квартире, и причинах их выписки. Но получить эти сведения в полном объеме довольно-таки непросто.

Как минимум надо узнать. не выбывал ли кто-нибудь из этой квартиры в армию, места лишения свободы, дома-интернаты и т.д. Продавец, напомним, обязан предоставить выписку из домовой книги обо всех прописанных в квартире на данный момент. Все зарегистрированные в квартире лица, а также супруги, дети, наследники должны дать свое согласие на продажу.

Не постесняйтесь выяснить. не было ли у жильцов и собственников квартиры проблем с правоохранительными органами и не состоит ли кто-нибудь из них на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

В идеале, попросите продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав "о переходе прав на объекты недвижимости" в крайнем случае, самостоятельно закажите выписку из ЕГРП об интересующей Вас квартире.

После того, как квартира выбрана, постарайтесь избежать предоплаты. Тем более, если вы еще сомневаетесь в своем выборе. Если же продавцы выдвинули обязательное требование о предоплате - стоит официально заключить авансовое соглашение и взять расписку о получении денег. Существуют некоторые основополагающие пункты, которые следует оговаривать при заключении авансового соглашения. Во-первых, оно должно содержать подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде. В-третьих, необходимо указать срок заключения договора купли-продажи. В этом документе нужно подробно прописать, от кого, кому и за что передается аванс. Тут же пропишите сроки физического и юридического освобождения квартиры. Здесь же должно быть оговорено, какая из сторон будет оплачивать оформление через банк, госпошлину, услуги нотариуса и регистрацию. Обычно все, кроме госпошлины, оплачивает покупатель, но бывают исключения - все зависит от того, как вы договоритесь между собой.

Даже если вы решили обойтись без помощи риэлторов, не стоит отказываться от услуг юриста. Это будет полезно обеим сторонам. Необходимо проверить подлинность собранных документов и достоверность содержащейся в них информации: соответствие фамилий, дат, адресов, подписей, все фигурирующие в документах цифры.

Следующий этап - проведение взаиморасчетов. Обычно оплату производят через банковскую ячейку. Покупатель приходит в депозитарий с необходимой суммой и оформляет в присутствии продавца аренду сейфовой ячейки на определенный срок. По предъявлении зарегистрированного на имя покупателя договора купли-продажи квартиры продавец в дальнейшем сможет получить свои деньги.

После этого документы необходимо передать на государственную регистрацию. Заверение договора у нотариуса сейчас не является обязательным. Но будет лучше, если вы все же воспользуетесь его услугами, которые обойдутся в 1-1,5% указанной в договоре суммы.

Как только документы пройдут проверку в регистрационной службе (юстиции) и стороны получат на руки зарегистрированные договоры, продавец должен выписаться из квартиры и вывезти вещи (в Новосибирске принято, чтобы продавец выписался из квартиры до регистрации сделки). При передаче ключей и книжек по оплате коммунальных услуг необходимо составить акт передачи жилого помещения. Для него вполне достаточно простой письменной формы.

Покупка квартиры без риэлтора – это просто

Здравствуйте друзья. Покупка квартиры — дорогостоящее приобретение. Такие операции совершаются не каждый день. Приобрести квартиру можно, прибегнув к услугам агентства недвижимости или самостоятельно. За свою работу риэлтор возьмет плату в % отношении от стоимости квартиры. Как купить квартиру без риэлтора, чтобы сэкономить на покупке?

Действия, которые надо совершить, можно разбить на несколько этапов.

Перед приобретением квартиры необходимо определить для себя критерии отбора:

• Район города, где вы хотите жить. Необходимо учесть что от того в каком районе располагается квартира, очень зависит и её цена. Так что если вы рассчитываете купить двухкомнатную квартиру в центре, то она будет стоить дороже, чем та, которая расположена в спальном районе.
• Метраж.
• Этаж. Квартиры от второго до четвертого этажа ненамного, но дороже квартир на первых и последних этажах. На первом этаже ценятся те квартиры, которые находятся в проходных, людных местах.
• Новостройка или вторичное жилье.
• Ремонт в квартире или отсутствие такового,др.

После того как определились, переходите к поиску. Если хотите купить квартиру через риелтора, то искать подходящую квартиру будет он. Если решили не обращаться в агентство, то искать придется самостоятельно. Самые распространенные варианты поиска это объявления в газетах, интернете, на досках объявлений на улице, среди знакомых. Сейчас сложно купить недвижимость самостоятельно. В этом вы убедитесь сами, после того как обзвоните добрый десяток квартир. Но кто ищет, тот найдет.

После того как подберете варианты, не затягивайте, сразу договаривайтесь об осмотре. Когда осматриваете помещение, превратитесь в самого дотошного и мелочного человека тщательно осматривайте все, каждый уголок. Чтобы не забыть заносите результаты осмотра в блокнот. После нескольких просмотров помещения будут похожи одно на другое, а записи помогут вам восстановить их в памяти.

Если вы нашли подходящий вариант, то теперь вам следует проверить документы на квартиру и поторговаться. Если продавец требует от вас залог, обязательно оформляйте его официально. В договоре залога прописывайте сумму залога, адрес квартиры, её метраж, стоимость, и т.д. Зафиксировав цену квартиры в договоре, продавец уже не сможет её завысить.

• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, получения наследства, др.)
• выписка из БТИ,
• справка из ЖЕКа, а прописанных в квартире жильцах. Даже если в данной квартире согласно документу нет прописанных, все равно проверьте, не было ли в данной квартире несовершеннолетних детей, молодых людей в армии, людей с психическими расстройствами, или отбывающих наказание. Все дело в том, что эта категория граждан выписывается из квартиры временно и после того как срок службы в армии или отбытие срока закончиться они могут появиться на пороге вашей квартиры с требованием расторгнуть сделку и будут правы. Все те, кто указан в справке, должны дать вам согласие на продажу квартиры. Если квартира получена в наследство, необходимо выяснить, нет ли еще наследников.
• паспорта всех собственников,
• справка из органов опеки,
• квитанции об уплате коммунальных услуг

Все документы должны быть предоставлены вам в оригинале. Чтобы застраховать себя наймите юриста. Он подтвердит подлинность и законность всех бумаг.

Этот договор можно составить у нотариуса, но необязательно. Договор можно оформить и в юридической фирме. Далее сделку необходимо зарегистрировать в ЕГРП.

Передачу денег можно осуществить прямо в кабинете нотариуса, а можно воспользоваться арендой ячейки в банке.

Можно ли купить квартиру самостоятельно без риэлтора (агента по недвижимости)

Не будем вводить Вас в заблужение: ответ, "да, можно".

Но это не так просто, как может показаться на первый взгляд, и для этого в любом случае потребуются дополнительные силы и финансовые вливания.

Итак рассмотрим процесс поэтапно:

В Санкт-Петербурге нет единой базы недвижимости, включающей в себя все объекты, поэтому поиск квартиры или иного объекта недвижимости - дело хлопотное, требующее много сил и энергии. К источникам информации можно отнести печатную продукцию (напр.бюллетень БН), а также различные ресурсы в интернете - базы недвижимости по Санкт-Петербургу (самые крупные из баз недвижимости по Питеру можно посмотреть здесь ). Однако самостоятельно выполняя поиск, Вы должны быть готовы к тому, что в этих источниках может находиться до 70% недостоверной информации (напр. устаревшие объявления или "объявления-уловки" других агентств, т.е. объявления о продаже несуществующих квартир).

2. Анализируем рынок недвижимости

Чтобы грамотно "вложить" свои средства и не купить квартиру дороже рынка, Вам необходимо будет проанализировать весь рынок недвижимости. Особенно непросто это сделать на рынке вторичной недвижимости. На рынке первичной недвижимости, т.е. в сфере новостроек есть много своих подводных камней, которые обойти самостоятельно очень сложно: надежен ли застройщик, какие риски заложены в договоре с застройщиком. Здесь желательно хотя бы проконсультироваться со специалистами. В нашем агентстве можно проконсультироваться бесплатно.

Все выбранные Вами квартиры необходимо внимательно осмотреть. При этом нужно обратить внимание на все технические характеристики и различные факторы, напр. материалы, из которых строился дом, расположение дома и квартиры по сторонам света, близость метро, близость парков, детских садов, школ, бывших и действующих свалок, состояние квартиры, наличие или отсутствие перепланировки, грибка и т.п. Также желательно сразу узнать, какая ситуация у Продавца (основания возникновения права собственности (купил, получил в наследство, построил и т.п.), причины и вид продажи/обмена, оформлена ли собственность на несовершеннолетних детей, сможет ли Продавец показать полную сумму продажи и другие). Конечно, лучше производить осмотры с риэлтором. Но если Вы решили делать это самостоятельно, постарайтесь хотя бы выбранный вариант показать риэлтору для общей оценки Вашего выбора, т.к. опытный риэлтор, возможно, подскажет Вам много полезных нюансов.

После того, как вы выбрали подходящий Вам вариант квартиры, Вам необходимо провести переговоры с Продавцом (скорее всего, тот будет с риэлтором). Вам нужно будет сделать попытку аргументированно снизить цену, а также обговорить условия сделки. На данном этапе важно сделать так, чтобы условия сделки были как минимум взаимовыгодны обеим сторонам сделки.

На этом же этапе возможно потребуется внести аванс или задаток. Разница этих понятий заключается в том, что в случае отмены будущей сделки по вине Покупателя аванс в любом случае возвращается Покупателю. Задаток же в такой ситуации остается у Продавца. Зато в случае отмены предстоящей сделки по вине Продавца, задаток должен быть возвращен в двойном размере. Обращаем Ваше внимание, что в обоих случаях внесение денежных средств Продавцу должно быть оформлено документально и правильно (напр, не всегда по законодательству внесенные Вами деньги являются задатком, даже если Вы это прописали)! Если при внесении задатка документы оформлены неправильно, Продавцы в случае возникновения описанной выше ситуации стараются воспользоваться этой юридической лазейкой, чтобы вернуть задаток все же в одинарном размере.

При заключении предварительного договора купли-продажи и внесении аванса/задатка по вышеуказанным причинам желательно представить документы риэлтору/юристу на юридическую экспертизу.

5. Проверка "юридической чистоты" квартиры

Если договоренность достигнута и выбранная Вами квартира не является новостройкой, пришло время провести юридическую проверку "чистоты" квартиры.

Это самый сложный этап. Самостоятельно его пройти Вы сможете только если у Вас есть специальные юридические знания и опыт в подобных делах. Рекомендуется на данном этапе обязательно обратиться за квалифицированной помощью в агентство недвижимости или юридическую фирму. Все нюансы описать невозможно. А пропуск этих нюансов может привести к потере уже купленной квартиры в дальнейшем.

Затронем только несколько моментов. Проверке подлежат:

- Основания возникновения права собственности на квартиру (они указываются в Свидетельстве о праве собственности и могут представлять собой договор купли-продажи или мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, договор о приватизации или иные основания, подтвержденные документально);

- сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (форма 9, которая получается в Отделе вселения и регистрационного учета граждан (паспортный стол) по месту регистрации Продавца);

-характеристика жилой площади (форма 7, которая получается в Отделе вселения и регистрационного учета граждан (паспортный стол) по месту регистрации Продавца);

- отсутствие возможных претендентов на данную жилплощадь (напр. которых в свое время незаконно выписали из квартиры или других возможных наследников, если квартира была передана собственнику по Свидетельству о праве на наследство);

- отсутствие ранее наложенных на объект недвижимости запрещений, арестов, обременений (выписка из Единого государственного реестра прав собственности заказывается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. В Петербурге - ул. Красных Текстильщиков, д. 10-12);

- отсутствие долгов по коммунальным платежам;

- наличие у продавца дееспособности в полном объеме, отсутствие у него заболеваний, препятствующих заключению сделки;

- отсутствие несанкционированной перепланировки

6. Подготовка документов для сделки

Для сделки Вам понадобится подготовить некоторые документы:

- нотариальное согласие Вашего супруга/супруги на приобретение имущества (если Вы состоите в браке, но планируете оформлять квартиру на одного из супругов) или нотариально заверенное заявление о том, что в браке не состоите.

Продавцу же потребуется также подготовить:

- нотариальное согласие второго супруга (не собственника) на продажу квартиры, купленной в браке;

- кадастровый паспорт (иногда требуется)

- если сделка оформляется с участием банка (напр, в случае ипотеки, потребуется также тех.паспорт, справка БТИ, оценка стоимости недвижимости);

- брачный договор (если таковой был заключен);

- правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли);

- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные;
- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

Для себя Вы можете потребовать взять справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а также справки из психо-нарко диспансеров о том, что Продавец не состоит у них на учете.

7. Договор купли-продажи объекта недвижимости

Конечно же основным документом для совершения сделки будет являться договор купли-продажи (или иного вида сделки).

Перед составлением договора нужно будет продумать цену квартиры (может ли продавец показать всю стоимость, если нет, то каким образом покупатель будет застрахован в случае расторжения сделки или признания ее недействительной и т.п.), сроки передачи и освобождения квартиры и методы и сроки проведения взаиморасчетов (расчет наличными, с помощью банковской ячейки - последний метод рекомендуется).

Такой договор вам необходимо будет составить в нескольких (по числу участников сделки + 1 экземпляр для регистрационной службы) экземплярах самостоятельно (если Вы юридически грамотны) или обратиться к специалистам за вознаграждение.

Также договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен у нотариуса. В функции нотариуса входит проверка личности обратившихся, разъяснение им смысла и значения договора продажи имущества, удостоверение их подписей на договоре. Обращаем Ваше внимание на то, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи не снимает с вас риски. В судебной практике известно много случаев оспаривания в дальнейшем нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости. При этом пошлина за нотариальное оформления является достаточно внушительной. Гораздо более серьезным методом страхования своих интересов является страхование титула собственности при покупке недвижимости. В данном случае при возникновении проблем, Вам вернут Ваши кровные.

Наша рекомендация: нотариально оформлять операции с объектами недвижимости, которые производятся по доверенности (т.к. только нотариус может проверить действие представленной доверенности). Однако и в этом случае возможны риски, т.к. известны случаи, когда лицо, выдавшее доверенность, было признано впоследствии недееспособным, на основании чего это же лицо подавало в суд для оспаривания сделки купли-продажи по своей доверенности.

8. Идем на сделку. Регистрация перехода права собственности в УФРС (Управлении Федеральной регистрационной службы) .

На сделке Вы подписываете подготовленный и внимательно прочитанный! договор купли-продажи, производите взаиморасчет (как уже писали выше, лучше и безопаснее всего через банковскую ячейку), подаете документы на регистрацию в ФРС (Федеральную Регистрационную службу). Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи Вам понадобится оформить и представить:

- заявления покупателя и продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;
- документы, содержащие информацию о продавце и покупатели (для физических лиц — это оригиналы паспортов);
- подлинник квитанции, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию;
- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (по Закону оно не является необходимым, но на практике зачастую требуется);
- нотариальное согласие второго супруга (в случаях, описанных в Разделе 6);

- если сделка оформляется с участием банка (напр, в случае ипотеки, потребуется также тех.паспорт, справка БТИ, оценка стоимости недвижимости);

- брачный договор (если таковой был заключен);

- правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли);

- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные;

- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

Самый последний этап сделки - это государственная регистрация перехода права собственности, которая служит единственным доказательством того, что право собственности перешло к новому лицу. До этого момента договор считается недействительным и право собственности еще не перешло к новому собственнику. Т.е. стороны еще могут отменить, расторгнуть договор купли-продажи (на практике такие случаи встречаются).

Итак, после того как состоялась государственная регистрация перехода права собственности объект недвижимости передается новому собственнику, подписывается акт приема-передачи.

У вас остались вопросы по процессу покупки/продажи квартиры?

Телефоны для бесплатных консультаций

+7 (812) 941-33-08 ; +7 -911-181-03-40

Зачем же все-таки нужен риэлтор (агент)

Грамонтный профессиональный агент поможет Вам уберечься от

- покупки не самого лучшего варианта на имеющиеся у Вас средства;

- покупки варианта выше рыночной стоимости;

- покупки квартиры неликвидной на рынке;

- покупки квартиры со скрытыми дефектами;

- возникновения проблем при взаиморасчетах с Продавцом;

- покупке квартиры с большими рисками (т.е. квартиры, покупка которой может быть в дальнейшем оспорена в суде);

- необоснованной траты времени, сил и нервов)

Другой вопрос - как правильно выбрать хорошего риэлтора

Самая главная рекомендация: большое агентство - не гарантия профессионализма работающего в нем риэлтора.

Нужно выбирать не агентство, а непосредственно агента, риэлтора.

Узнайте, сколько лет он работает агентом. Как часто он совершал сделки. С какими видами сделок он работал. Только в личной беседе с агентом, узнав его профессиональную биографию, почитав его рекомендации, уточнив, что он вкладывает в понятие "агентских услуг", Вы сможете оценить, подходит ли Вам этот агент по недвижимости. Сможет ли его профессионализм уберечь Вас от вышеуказанных проблем.

Ну и напоследок, несколько слов о нашем агентстве.

Агентство "Монблан" очень гибко подходит к своим клиентам. Мы можем Вам оказать именно ту услугу, которая Вам требуется. Т.е. мы Вам поможем именно на том этапе, где Вам требуется помощь. Звоните! Консультируем бесплатно!