Возможно ли расторжение (прекращение) зарегистрированного долгосрочного договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя, если нарушений

Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Малый бизнес Возможно ли расторжение (прекращение) зарегистрированного долгосрочного договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя, если нарушений со стороны арендатора нет?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по инициативе арендодателя при отсутствии существенных нарушений договора со стороны арендатора только в рамках реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора, если договор содержит условие о возможности такого отказа. В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450. ст. 619. ст. 620 ГК РФ).

Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.

Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что стороны вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой (смотрите, например, п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09. от 09.09.2008 N 5782/08 ).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня!

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2016. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 107076, г. Москва, ул. Стромынка, д. 19, к. 2, internet@garant.ru .

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3153), adv@garant.ru. Реклама на портале.Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

Возможно ли расторжение (прекращение) зарегистрированного долгосрочного договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя, если нарушений со стороны арендатора нет?

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя. Статья Сергей Сизинцев 15.01.2004/16.05.2011. Основания одностороннего расторжения договора арендодателем. Нарушение условий договора.

Дата публикации: 03.10.2011
Современные условия ведения хозяйственной деятельности иногда вынуждают предпринимателей нарушать условия заключенных ими договоров. Порой одна из сторон выступает инициатором досрочного расторжения договора, будучи в полной уверенности, что к тому есть достаточные основания. Ниже предлагается проанализировать некоторые затруднительные ситуации, которые могут возникнуть при досрочном расторжении договора аренды.
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Существенным согласно ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В пункте 28 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), приводится случай, когда ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем образовалась предъявленная к взысканию задолженность. Придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.
Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд откажет арендодателю в иске (см. например, Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07).
Кроме того, требование о расторжении договора аренды, как правило, не подлежит удовлетворению, если арендатор в разумный срок устранит нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Данная позиция нашла свое подтверждение в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14): "Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска".
Еще одним основанием досрочного расторжения договора аренды является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока (ст. 619 ГК РФ). Нередки случаи, когда арендатор лишь частично погашает свою задолженность перед арендодателем, и встает спор о правомерности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако в данной ситуации, как правило, суд признает право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09 указано, что "факт частичной уплаты арендной платы в дальнейшем не имеет значения для решения вопроса об обоснованности расторжения договора".

Расторжение долгосрочного договора аренды. Опубликовал Май 12, 2014 | Автор admin. К таким причинам относят факт отсутствия арендной платы, указанной в договоре. Арендодатель может дать время на погашение задолженности на период

Предупреждение
Само по себе наличие факта нарушения арендатором условий договора еще не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Для начала арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения последним обязательств в разумный срок. Лучше всего это сделать, отправив арендатору соответствующее предупреждение заказным письмом на адрес его государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом даже в том случае, если почтовое отправление вернется арендодателю с отметкой отделения связи об отсутствии арендатора по известному адресу (Постановления ФАС МО от 21.06.2007 N КГ-А40/5137-07, от 03.07.2006 N КГ-А40/5673-06 и другие).
Относительно содержания текста письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства необходимо сказать следующее. В пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), указано, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение "само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды", в то время как "право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения". Далее судом в письме разъясняется: "Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Таким образом, руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.

30 августа 2013 Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда

Изменение или отказ?
Заслуживает внимания ситуация, когда стороны указали в договоре возможность расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. При этом необходимо отличать изменение и расторжение договора по требованию одной из сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ). В первом случае если на предложение одной стороны об изменении или расторжении договора другая сторона не отвечает в установленный срок или возражает против этого, то обязательство может быть прекращено на основании решения суда. А при одностороннем отказе от исполнения обязательства арендные обязательства прекращаются во внесудебном порядке (Абова Т.Е. Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой. М. 2007. С. 809).
Таким образом, предусматривая в договоре аренды возможность его расторжения по инициативе арендодателя (т.е. первый случай), следует иметь в виду, что наличие в договоре такого условия еще не означает, что арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору аренды. Чтобы расторгнуть договор, ему еще придется обратиться в суд с соответствующим требованием. Сделанный вывод подтверждает и судебная практика (см. например, Постановление ФАС УО от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4).
Если же имеет место предусмотренный договором аренды односторонний отказ от исполнения обязательств, то, как говорилось выше, арендодателю обращаться в суд не надо. Более того, в этом случае сторона - инициатор такого отказа не должна обосновывать свое решение какими-либо аргументами. Даже в том случае, если дело о расторжении договора будет рассматриваться судом. Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, "ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа".
Таким образом, следует вывод: если договор аренды содержит условие о возможности его досрочного расторжения ввиду одностороннего отказа от исполнения обязательств, то отсутствует необходимость обращения в суд и нет надобности в указании оснований для такого расторжения. Статья 619 ГК РФ в данном случае не ограничивает права сторон закрепить в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, возможность одностороннего отказа без указания оснований.
Неустойка
Неоднозначно складывается практика в отношении взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства после досрочного расторжения договора аренды. ВАС РФ в письме от 30.01.1995 N С1-7/ОП-54 указал: "При невыполнении покупателем-должником этого обязательства по договору (а законодательством или договором установлена пеня за просрочку платежа) с него подлежит взысканию не только денежная сумма, но и пеня за просрочку платежа, исчисленная со дня, когда должник должен был уплатить сумму, до дня фактической оплаты, независимо от того, что предусмотренный сторонами срок действия договора истек". Такая позиция нашла свое подтверждение и в п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104): "Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ".
В дальнейшем позиция ВАС РФ оказалась непоследовательной, на что указывает М.Ф. Гильмутдинов: в Определениях от 10.11.2008 N 14639/08 и от 02.10.2009 N ВАС-9370/09 "суд высказал уже другую точку зрения и подтвердил правомерность судебных актов, в которых сделан вывод о невозможности взыскания неустойки за пределами срока действия договора" (Гильмутдинов М.Ф. Применение неустойки после расторжения договора аренды // Арбитражная практика. 2010. N 7. С. 109).
Однако такая позиция противоречит общим положениям гражданского права об обязательствах. В случае сохранения основного обязательства сохраняется и дополнительное обязательство по уплате неустойки. Таким образом, необходимо признать, что расторжение договора совершенно не влияет на судьбу уже возникшего обязательства по оплате аренды, если только кредитор и должник прямо это не разрешили в соглашении о расторжении договора.
Из вышеизложенного следует вывод, что комплекс содержащихся в ГК

2 марта 2011 Все бы ничего, НО, в договоре аренды указано, что при досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендатора, по любым основаниям, если даже это расторжение вызвано, тем, что офисное помещение имеет

27 февраля 2012 Наиболее распространёнными основаниями расторжения долгосрочного договора аренды по инициативе Арендодателя по основаниям предусмотренным ст.619 ГК РФ являются: 1. Арендатор пользуется имуществом с

Расторжения договора об аренде квартиры по инициативе нанимателя. 9 9 Ученик (99). Прожив неделю расторгаю договор с арендодателем квартиры по личным обстоятельствам, платил за полный месяц.

27 сентября 2011 Арендодатель хочет расторгнуть договор аренды (срочный) с арендатором. Причина - нарушение арендатором положений договора, в части своевременной оплаты арендной платы.

••• Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Надежда Александровна Знаток (264), на голосовании 2 года назад. Был заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения.

Долгосрочный договор (больше одного года) и краткосрочный договор аренды не требуют заверения нотариуса. 5.10. В случае расторжения Договора по инициативе Арендодателя, последний обязуется уведомить Арендатора о

Образец соглашение о расторжении долгосрочного договора аренды

Рассматриваемый Договор аренды обладает рядом особенностей, отличающих его от других договоров аренды земельных участков в частности и договоров аренды в целом. К таким отличительным чертам договора следует отнести:

а) объект аренды

б) форму и государственную регистрацию Договора, срок действия Договора

в) права и обязанности сторон

г) порядок заключения Договора

д) основания расторжения Договора.

е) экономическое стимулирование лиц, заключивших Договор на срок не менее 10 лет в порядке, предусмотренном бюджетным и налоговым законодательством. Относительно последнего признака следует отметить, что норма скорее рассчитана на будущее, поскольку в целях ее реализации необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в акты налогового и бюджетного законодательства.

Каждый из этих признаков, за исключением последнего, подробнее рассматривается ниже. Данные требования следует учитывать при заключении, исполнении и прекращении договоров.

Согласно п. З ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее - Закон), объектом аренды может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, прошедший кадастровый учет в соответствии с положениями Земельного кодекса (далее - ЗК) и Федерального закона от 2 января 2000 года О государственном земельном кадастре. Из данного признака вытекает, что объектом Договора аренды может выступать только тот участок, который в установленном земельным законодательством порядке отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре земель.

Важно отметить, что земельный участок как объект аренды должен быть четко определен (п. З ст. 607 Гражданского кодекса РФ, далее ГК). На практике с данной целью в качестве приложений к Договору аренды оформляются планы (карты) земельных участков. Долгое время в качестве таких планов использовались документы, содержащие некую графическую информацию в отношении участка и оформленные различными организациями, включая БТИ и иные органы. Такому разнообразию документов во многом способствовали отсутствие системы земельного кадастра и действовавшая до 9 сентября 2003 года формулировка ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ей, для регистрации договора аренды достаточно было приложенного к нему плана земельного участка. Содержание такого плана и требования к нему детально не раскрывались.

В настоящее время, в связи с принятием ФЗ О государственном земельном кадастре, порядок оформления планов значительно изменился. С 9 сентября 2003 года, согласно новой редакции п. 2 ст. 26 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приложением к Договору аренды, в котором конкретизируются существенные признаки земельного участка и которое должно предоставляться вместе с текстом Договора для его государственной регистрации, является кадастровый план земельного участка с указанием его части, подлежащей сдаче в аренду.

Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровый план земельного участка составляется органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по месту расположения участка. Следует иметь в виду, что согласно п. 6 Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918, кадастровый план представляет собой также выписку из государственного земельного кадастра*(1).

Таким образом, на практике во избежание проблем при заключении и регистрации договора аренды рекомендуется своевременно оформлять кадастровый план и приложить его к договору.

Компаниям, работающим в сфере агропромышленного бизнеса, следует иметь виду, что Закон специально подчеркивает отсутствие каких-либо

ограничении в отношении максимальной площади земельных участков, одновременно арендуемых одним лицом на основании одного или нескольких Договоров (п. З ст. 9).

Договор должен быть совершен в письменной форме. Поскольку он заключается на срок свыше 1 года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК).

Весьма интересным представляется вопрос о возможности избежания требований государственной регистрации путем применения схемы, которая широко используется для договоров аренды нежилых помещений. Так, нередко заключаются договоры на срок менее 1 года (например, на срок 364 дня) с условием пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений обеих сторон. Поскольку срок аренды составляет менее одного года, Высший арбитражный суд РФ в п. 10 Информационного письма N 59 от 16 февраля 2001 года разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года.

Представляется, что данный подход, выработанный в судебной практике, можно с полным основанием применить и к Договору аренды в силу идентичности норм п. 2 ст. 651 ГК и п. 2 ст. 26 ЗК, а также общности правового характера земельных участков и нежилых помещений как объектов недвижимого имущества. Таким образом, если Договор аренды будет заключен на срок менее 1 года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой Договор не будет подлежать государственной регистрации. В связи с этим можно рекомендовать использовать данную конструкцию тем участникам гражданского оборота, которые по той или иной причине желают избежать необходимости государственной регистрации Договора.

Максимальный срок действия Договора ограничен законом и составляет 49 лет. Если в Договоре указан больший срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. З ст. 9 Закона).

Вопрос о порядке заключения Договора аренды находится в прямой зависимости от того, находится ли земельный участок в собственности публично-правового образования (РФ, ее субъекта или муниципального образования) либо в собственности физического или юридического лица. Рассмотрим оба варианта.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, процедура заключения договора аренды такого сельскохозяйственного участка может в свою очередь проводиться двумя способами.

Если после публикации в средствах массовой информации о наличии земельного участка, которое публично-правовое образование готово предоставить в аренду, было подано более двух заявлений заинтересованных лиц, заключение Договора аренды осуществляется по итогам проведения конкурса или аукциона о предоставлении участка в аренду. Процедура их проведения регулируется ст. 447 и 448 ГК, ст. 38 ЗК, ст. 10 Закона, Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 Об организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Следует отметить важную особенность таких торгов. Они строятся не по модели, предусмотренной абз. 1 п. 5 ст. 448 ГК (когда объектом торгов является имущество, и в силу этого лицо, выигравшее торги, признается его покупателем, а протокол торгов имеет силу договора). Напротив, данные торги сконструированы по модели абз. 2 п. 5 ст. 448, поскольку на торгах определяется лицо, которое получает право на заключение Договора. Так, победителем торгов становится участник, предложивший наивысшую арендную плату (если проводились торги в форме аукциона) или наилучшие условия аренды (если торги проводились в форме конкурса). В связи с этим подписываемый по итогам торгов протокол не является Договором аренды. После его подписания стороны должны оформить Договор аренды на условиях, которые соответствуют условиям торгов и предложению победителя торгов, который и подлежит государственной регистрации.

Данная процедура заключения Договора аренды применима только в том случае, если одновременно соблюдаются следующие условия:

В течение месяца с момента публикации поступило только одно заявление.

В таком случае участок предоставляется в аренду единственному заявителю (п. 2 ст. 10 Закона).

Специальной процедуры заключения договора аренды в случае, если участок находится в частной собственности, законодательством не установлено.

По Договору каждая сторона имеет права и обязанности, многие из которых являются типичными для Договоров аренды в целом. Рассмотрим права и обязанности арендатора, которые типичны именно для данного Договора или имеют определенную специфику в свете данного Договора.

а) Одним из важнейших прав арендатора является право совершения определенных сделок с земельным участком и правом аренды. Пункты 4, 5 и 9 ст. 22 ЗК устанавливают достаточно широкие полномочия арендатора по заключение такого рода сделок. Так, арендатор вправе при условии уведомления собственника участка совершать следующие сделки с участком:

передавать права и обязанности по договору третьему лицу

вносить право аренды в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов.

Однако Договором аренды участка, находящегося в частной собственности, может быть предусмотрена необходимость получения предварительного согласия арендодателя для совершения такого рода действий*(2).

Таким образом, если арендодатель участка желает ограничить возможность арендатора совершать такого рода сделки необходимостью получения его согласия, следует оговорить в Договоре специальное ограничительное положение.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе передавать участок в субаренду без согласия собственника участка (п. 5 ст. 22 ЗК). В связи с этим арендаторам при разработке проекта Договора можно рекомендовать обходить упоминание в нем вопроса о субаренде: тогда в силу норм ЗК РФ он будет вправе сдавать участок в субаренду свободно. И наоборот, арендодателям, желающим избежать субаренды, следует включать в договор специальную норму, устанавливающую необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в аренду.

в) При аренде государственного или муниципального участка арендатор при условии надлежащего использования такого участка вправе выкупить его по истечении 3 лет аренды по рыночной цене (п. 4 ст. 10 Закона).

а) Обязанность уплачивать арендную плату. Размер арендной платы должен быть указан в

Договоре и является его существенным условием, без которого Договор не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК, п. З ст. 65 ЗК). Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон. Для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нормативными актами РФ, ее субъектов или органов местного самоуправления устанавливается порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения.

б) Обязанность использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту. Неиспользование участка по назначению влечет риск досрочного расторжения Договора, о чем будет сказано далее.

Договор аренды может прекращаться по общим основаниям, предусмотренным ГК, которые в данной статье не рассматриваются. Мы остановимся на случаях расторжения Договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон, а также одностороннего отказа от исполнения Договора.

Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора по общим основаниям расторжения Договора аренды, установленным ст. 450, 613 и 620 ГК ст. ГК. В то же время основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо требования статей 450 и 619 ГК, определены еще и условиями, содержащимися в ст. 46 ЗК РФ:

Арендатор использует участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Использование участка арендатором приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Неустранение арендатором совершенного умышленно земельного правонарушения, повлекшего за собой последствия, предусмотренные п. З п. 2 ст. 46 ЗК.

Неиспользование земельного участка в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или Договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Реквизиция земельного участка.

На последние два основания следует обратить особое внимание. О каком арендодателе, уполномоченном требовать расторжения Договора, идет речь? В случае реквизиции или изъятия право собственности на них переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию). Таким образом, к прежнему арендодателю ст. 46 ЗК не применима, поскольку с момента утраты права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной в Договоре (ст. 608 ГК). В связи с этим возникает вопрос: означает ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка происходит замена стороны в Договоре аренды прежнего арендодателя на публично-правовое образование и последнее, как арендодатель, должно для прекращения Договора обратиться в суд с иском о его расторжении?

С одной стороны, можно найти некоторые обоснования такой позиции. ЗК не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая к ГК (ст. 51 и 55 ЗК). ГК в свою очередь специальных оснований прекращения Договора аренды в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того, по смыслу ст. 616 ГК в случае перехода права собственности на арендуемое имущество Договор остается в силе, а на место арендодателя становится новый собственник.

С другой стороны, представляется, что сохранение Договора аренды в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, установленным ст. 49 и 51 ЗК. В таком случае можно говорить о прекращении Договора аренды с момента его перехода в собственность публично-правового образования по одному из общих оснований прекращения обязательств, установленных ГК - невозможности исполнения (ст. 416 ГК). Данная позиция, по мнению авторов статьи, является более обоснованной. Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК о расторжении Договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции / изъятия участка следует исключить как неверные.

Таким образом, налицо недостатки правового регулирования вопросов прекращения Договоров аренды земельных участков вообще в случае реквизиции или изъятия участков для государственных или муниципальных нужд. Представляется, что необходимо оперативно внести соответствующие изменения и дополнения в ГК и ЗК.

Односторонний отказ от Договора возможен только в том случае, если стороны в Договоре являются коммерческими организациями и/или индивидуальными предпринимателями, а возможность такого отказа предусмотрена Договором. Правомерность одностороннего отказа от договора аренды недвижимости по основаниям, предусмотренным самим Договором, подтверждена судебной практикой (п. 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11 января 2002 года). В связи с этим необходимо предусмотреть право одностороннего отказа от аренды Договоре.

Таким образом, мы проанализировали основные черты Договора аренды. Безусловно, не все вопросы урегулированы в новом законодательстве достаточно полно и четко. Вместе с тем нельзя не отметить, что, безусловно, положительной чертой развития правового регулирования в сфере долгосрочной аренды сельскохозяйственных земель является формирование в РФ законодательной базы, соответствующей реалиям рыночной экономики и способствующей обороту и использованию земель сельскохозяйственного назначения в условиях рынка.

Следует признать, что предстоит еще многое сделать для дальнейшего развития института долгосрочной аренды и реализации его на практике. В качестве первостепенных наиболее важных шагов мы видим:

Совершенствование и разработку законодательной базы на основании ЗК, ГК и федеральных законов.

Приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным.

Выработку мер экономического стимулирования долгосрочной аренды и закрепление их в бюджетном и налоговом законодательстве.

Завершение формирования земельного кадастра и кадастровой оценки земель.

Адвокатское бюро CMS Hasche Sigle,

Адвокатское бюро CMS Hasche Sigle,

Основные принципы оформления прав на земельные участки в Украине определены в Земельном кодексе Украины. В частности, статья 93 ЗКУ определяет, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям и даже иностранным государствам.

При этом, не подлежат передаче в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, размещенных в прибрежной защитной полосе водных объектов.

Различают краткосрочную и долгосрочную аренду земельного участка. Первая из них не может превышать 5 (пяти) лет последняя 50-ти. Важно, что право аренды земельного участка может быть объектом отчуждения, в том числе продаваться на земельных торгах, а также быть предметом залога, передаваться по наследству, кроме установленных законодательством случаев.

Более конкретно, вопросы аренды земли регулируются специальным законом – Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон), принятым Верховной Радой Украины еще в 1998 году, но претерпевшим большое количество изменений, вплоть до 2013 года.

Согласно статьи 3 Закона, объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Соответственно, и арендодателями земельных участков выступают их собственники. Если речь идет о землях коммунальной собственности, то их арендодателями являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в совместной собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым. Ну а арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются соответствующие органы исполнительной власти.

В случае, если земельный участок является предметом залога, то передать его в аренду собственник имеет право только с согласия залогодержателя.

Отдельное внимание уделим договору аренды земельного участка. Закон предусматривает, что договор аренды земли, по которому арендодатель обязуется за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть заверен нотариально. К слову Кабинет Министров Украины утвердил типовую форму договора аренды земли, как это предписывает Закон.

Существенными условиями договора аренды земли, то есть условиями, без которых договор не может быть зарегистрирован или может быть признан недействительным, являются: