О Типовом договоре аренды государственного имущества морских портов

Документ по состоянию на август 2014 г.

Приватизация государственных предприятий - морских торговых портов осуществлялась путем их реорганизации и создания на базе их имущественного комплекса двух юридических лиц: акционерного общества (хозяйствующего субъекта) и морской администрации порта (государственного учреждения, выполняющего контрольные функции).

За морской администрацией порта закрепляется на праве оперативного управления государственное имущество, имеющее стратегическое значение: система управления движением судов, гидросооружения (в том числе причалы), акватория порта и его земля.

В целях развития конкурентной среды в морских портах и обеспечения условий для всех хозяйствующих субъектов, желающих вести в порту стивидорную, агентскую и иную деятельность, а также на основе сохранения в государственной собственности стратегически значимого имущества, Госкомимущество России считает необходимым осуществить передачу в аренду морских причалов на конкурсной основе при условии выполнения арендатором требований по восстановлению и реконструкции арендуемых причалов.

В связи с запрещением государственным учреждениям распоряжаться находящимся у них в оперативном управлении имуществом (статья 298 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации), считаем необходимым внести изменения в Типовой договор аренды государственного имущества морских портов, утвержденный распоряжением Госкомимущества России от 02.02.94 N 240-р, и определить в качестве арендодателя по данному Договору соответствующий комитет по управлению имуществом, наделенный правами территориального агентства Госкомимущества России, при сохранении функций балансодержателя за морской администрацией порта.

Заместитель Председателя
Госкомимущества России
О.Ю.КАЧАНОВ

Приложение
к распоряжению
Госкомимущества России
от 2 февраля 1994 г. N 240-р

1.3. Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на него.

1.4. За пределами исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор полностью свободен в своей деятельности.

1.5. Продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

1.6. Собственностью Арендатора являются только отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные Арендатором за свой счет и с письменного разрешения Комитета, согласованного с Балансодержателем, за исключением отделимых улучшений, произведенных в соответствии с п. 2.2.5 настоящего Договора.

Все остальные улучшения арендованного имущества, произведенные Арендатором за свой счет или за счет Комитета (Балансодержателя), являются государственной собственностью Российской Федерации. Стоимость таких улучшений не возмещается Арендатору по окончании срока аренды.

1.7. В случае утраты или повреждения арендованного имущества, происшедшего по вине Арендатора, Арендатор возмещает Комитету и Балансодержателю причиненные Арендатором убытки, включая упущенную выгоду.

1.8. Если состояние возвращаемого имущества по окончании Договора хуже предусмотренного, то Арендатор возмещает Комитету причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

1.9. Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя ранее полного амортизационного срока службы, то Арендатор возмещает Комитету арендную плату, недовнесенную Арендатором за данное имущество.

1.10. Контроль за надлежащим использованием имущества, переданного в аренду согласно настоящему Договору, осуществляет Балансодержатель.

1.11. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, рассматриваются Государственным арбитражем или судом в соответствии с их компетенцией.

1.12. Защита имущественных прав Арендатора осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.1. Балансодержатель обязуется:

2.1.1. В течение _______ дней с момента подписания Договора всеми сторонами предоставить Арендатору имущество, указанное в п. 1.1, по приемо-сдаточному акту, экземпляр которого представляется в Комитет.

2.1.2. Участвовать в согласованном с Арендатором порядке в создании необходимых условий для эффективного использования арендуемого имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

2.1.3. В случае аварий, происшедших не по вине Арендатора, оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора.

2.2.2. Содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, выделяя для этих целей необходимые средства.

2.2.3. Осуществлять техническую эксплуатацию гидротехнических сооружений в соответствии с Положением об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта и Руководством по техническому контролю гидротехнических сооружений морского транспорта и другими документами, заменяющими их.

2.2.4. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Комитета, согласованного с Балансодержателем.

2.2.5. Осуществлять в соответствии с планом - графиком (Приложение 3) за счет собственных средств работы по ремонту, восстановлению и реконструкции объектов арендованного имущества. Общая стоимость всех работ по плану - графику на дату подписания Договора составляет __________________ (______________) рублей.

Фактическая стоимость работ по каждому объекту плана - графика при их непосредственном выполнении устанавливается с учетом инфляционных процессов.

2.2.6. Ежемесячно представлять в Комитет копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы в бюджет.

2.2.7. Не сдавать арендуемое имущество как в целом, так и частично в залог или субаренду (в том числе при ликвидации или реорганизации).

2.2.8. Письменно сообщить Комитету и Балансодержателю не позднее чем за три месяца о предстоящем возвращении имущества как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его завершении и сдать имущество Балансодержателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Сдача имущества производится при участии представителей Комитета, Балансодержателя и Арендатора.

2.2.9. По истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Балансодержателю все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность имущества и неотделимые без вреда для объектов имущества.

2.2.10. За три месяца до истечения срока аренды представить Комитету и Балансодержателю письменное уведомление о намерении заключить новый Договор аренды на арендуемое имущество на условиях, предварительно согласованных с Комитетом и Балансодержателем. В случае непредставления указанного уведомления Арендатор лишается каких-либо преимущественных прав на заключение нового Договора аренды на имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора.

2.3. Комитет не вправе отдавать в залог или иным образом обременять переданное Арендатору имущество, если это каким-либо образом нарушает права Арендатора по настоящему Договору.

2.4. Комитет и Балансодержатель не вправе совершать действия, препятствующие нормальному использованию Арендатором арендованного имущества, а также вмешиваться любым образом в предпринимательскую деятельность Арендатора, связанную с использованием указанного имущества, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором.

3.1. Арендатор перечисляет арендную плату в федеральный бюджет на раздел 12 "Прочие налоги, сборы и другие поступления", параграф 51 "Доходы от сдачи в аренду государственного имущества".

3.2. Размер арендной платы устанавливается по взаимному соглашению сторон и включает амортизационные отчисления, затраты на страхование, сумму налогов на имущество, землю и иные налоги, а также арендный процент.

Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.

3.3. Величина арендной платы составляет ____________ (__________) рублей в год за указанное в п. 1.1 имущество.

3.4. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемого в соответствии с решением Правительства Российской Федерации, или в связи с инфляционными процессами на сумму прямо пропорциональную проценту инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.5. Арендатор оплачивает коммунальные и иные услуги при эксплуатации арендованного им в соответствии с настоящим Договором имущества по отдельному договору.

4.1. Ответственность Балансодержателя:

4.1.1. За непредставление Арендатору имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, в согласованный сторонами в п. 2.1.1 настоящего Договора срок по вине Балансодержателя, Балансодержатель уплачивает пени в размере ______% суммы годовой аренды за каждый день просрочки.

4.2. Ответственность Арендатора:

4.2.1. В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляются пени по ______% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются в федеральный бюджет.

4.2.2. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения допущенных нарушений.

5.1. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Вносимые дополнения или изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

5.2. По требованию одной из сторон Договор аренды может быть расторгнут также по решению Государственного арбитража или суда в случае нарушения другой стороной условий Договора.

5.3. При неуплате арендной платы в течение трех месяцев и невыполнении п. 2.2.6 настоящего Договора, а также при неисполнении п. 2.2.5 настоящего Договора Комитет расторгает настоящий Договор в одностороннем порядке.

5.4. Действие Договора прекращается по истечении срока, установленного в п. 1.2 настоящего Договора.

5.5. Арендатор в случае надлежащего выполнения им принятых по настоящему Договору аренды обязательств и при соблюдении условий п. 2.2.10 настоящего Договора по окончании действия Договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение нового Договора на аренду имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора.

6.1. Расходы Арендатора на поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии не являются основанием для снижения арендной платы.

6.2. Все изменения (улучшения) в арендованном имуществе, а также дополнения (в виде отделимых улучшений) к нему, произведенные в процессе выполнения п. 2.2.5 настоящего Договора, являются собственностью Российской Федерации.

6.3. Срок действия Договора определяется из условия полного возмещения Арендатором всех затрат, понесенных им при выполнении требований п. 2.2.5 настоящего Договора.

6.4. Ликвидация или реорганизация Комитета или Балансодержателя, а также перемена собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего Договора.

6.5. Условия настоящего Договора сохраняют свою силу на весь срок действия Договора и в случаях, когда после его заключения законодательством Российской Федерации установлены правила, ухудшающие положение Арендатора.

6.6. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с его условиями и законодательством Российской Федерации.

6.7. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.

6.8. Приложения 1, 2 и 3 к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

6.9. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах (по одному для каждой стороны), имеющих одинаковую юридическую силу.

К Договору прилагаются:

1. Пообъектный перечень передаваемого в аренду имущества;

2. Акт проверки технического состояния гидротехнических сооружений;

3. План - график работ по ремонту, восстановлению и реконструкции объектов арендованного имущества;

4. Расчет арендной платы.

Приложение 1
к Типовому договору аренды
государственного имущества
морских портов

Приложение 2
к Типовому договору аренды
государственного имущества
морских портов

Утверждаю
Директор Союзморниипроекта
__________________________
(Ф.И.О.)
"___" ___________ 199__ г.

Приложение 3
к Типовому договору аренды
государственного имущества
морских портов

Примечания. 1. Общая стоимость всех работ по плану - графику на дату подписания Договора составляет ___________________________ (________________) рублей.

2. Фактическая стоимость работ по каждому объекту плана - графика при их непосредственном выполнении устанавливается с учетом инфляционных процессов на сумму прямо пропорциональную проценту инфляции.

3. В случае изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, фактическая стоимость работ по каждому объекту плана - графика может быть пересмотрена по требованию одной из сторон.

Аренда причала у фгуп - Общие вопросы - Конференция ЮрКлуба

nikkos 28 Сен 2012

прошу помощи т.к. 10 дней ломал голову перед тем как на суд общественности вынести вопрос

суть. мы являемся арендатором, срок договора закончился и договор был продлён на неопределённый срок, арендодатель фгуп предложил нам заключить договор на новый срок, мы направили ему договор с протоколом разноглассий, он отказался и требует освобождения предмета аренды по истечении 3 месяцев с момента получения этого уведомления.
понятно, что мы хотим арендовать имущество и цель этой темы разобраться какой иск подать для подписания с нами договора аренды.
Важными является следующее
1. арендуем мы недвижимое имущество - причал, не разрывно связанный с инфраструктурой доставшейся нам в результате приватизации. и именно мы имеем преимущественное право на заключение договора аренды.
2. фгуп конечно сделал оценку величины арендной платы, но при этом не только в 10 раз увеличил её размер, но обязанность проведения кап ремонта на нас положил, без возмещения неотделимых улучшений т.е. по факту предложил экономически неподъёмные условия аренды
Сообщение отредактировал nikkos: 28 Сентябрь 2012 - 19:23

odysseus 28 Сен 2012

nikkos . можете в АС попробовать конечно иск закинуть о понуждении к заключению договора, но маловероятно что выиграете, договор как мне видится не публичный вовсе. А там уже как арендодатель предложит условия так вам и решать: согласны - подписываете, нет - остаетесь без имущества в аренде.

nikkos 28 Сен 2012

СПАСИБО
собственно поспорить с Вами не могу! есть сомнения в публичности договора, но ситуацию нужно решать. Есть ощущение, что фгуп увеличив цену в 10 раз и переложив бремя содержания имущества (кап ремонт) на нас злоупотребляет правом, т.к. цена похоже многократно завышена. В конце октября у нас истекает 3 месячный срок на освобождение. допускаю, что фгуп проведёт конкурс, заключит с "своей" конторой договор лет на 49, а через пару лет поменяет условия аренды по размеру арендной платы.
иск по 445 гк подготовлен, думаю над другими вариантами.
в голову навскидку приходят варианты
- подать иск со ссылкой на оценочное законодательство
- нарушение условий в части оферт/акцептов (нам тупо написали или без правок принимаем или лесом)
- через злоупотребление правом
- через нарушение прав на преимущественное право

по хорошему лучшим иском считаю оспаривание оценки, но сильно сомневаюсь что смогу оценку оспорить (отчёт сделан хорошо)

Святослав 28 Сен 2012

Важными является следующее

Арендная плата в рыночных условиях - Морские вести России

Обновление договоров аренды федерального недвижимого имущества в морских портах привело к росту арендных ставок

В течение последних нескольких лет арендные отношения в морских портах претерпевают существенные изменения: происходит истребование части причалов из фактического пользования и передача его в аренду по рыночным ставкам арендной платы, действующие договоры приводятся в соответствие с требованиями законодательства, совершенствуется нормативно-правовая база. С одной стороны, это упорядочивает систему арендных отношений между арендодателем ФГУП «Росморпорт» и стивидорами, а с другой – приводит к росту ставок арендной платы и, следовательно, к увеличению финансовой нагрузки на стивидорный бизнес.

Особенности аренды причалов в морских портах РФ начали формироваться в 1990-е годы, когда в результате приватизации государственного имущества на территории морских портов возникло большое количество объектов частной собственности. В отличие от других объектов, причалы попали в перечень недвижимого имущества, не подлежащего приватизации, и были переданы на баланс Морских администраций портов (МАПов). С тех пор и практически до 2007 года, до принятия Закона о морских портах, условия передачи причалов в пользование стивидорным компаниям не были четко регламентированы, что сформировало довольно пеструю картину взаимоотношений собственника причалов (государства) и компаний, эксплуатирующих эти объекты портовой инфраструктуры.

Переход на новые правила аренды

В 2003 году причалы в морских портах были переданы на баланс созданному в том же году ФГУП «Росморпорт», перед которым была поставлена задача создания эффективной системы распоряжения федеральным недвижимым имуществом в морских портах, в том числе причалами. Сразу же Росморпорт начал перезаключать со стивидорными компаниями договоры аренды причалов, не имея при этом эффективных механизмов изменения условий договоров, в том числе сроков их действия, размеров арендной платы, которая в отдельных случаях была необоснованно занижена.

Вплоть до 2007 года правила сдачи в аренду причалов не были унифицированы, что порой вносило неразбериху во взаимоотношения арендодателя и арендаторов. К примеру, по данным АСОП, в середине 2000-х годов были распространены случаи, когда Росморпорт и Росимущество заключали договор на аренду причала с той или иной стивидорной компанией сроком на 1 год, а региональные власти заключали с той же компанией договор на аренду земельного участка, на котором находился причал, сроком на 5 лет.

Новые подходы к условиям и порядку заключения договоров аренды причалов в морских портах были установлены Федеральным законом от 08.11.2007 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данным законом, в частности, было определено, что срок аренды федерального недвижимого имущества составляет 49 лет (если арендатором не заявлен меньший срок); размер арендной платы определяется исходя из отчета независимого оценщика и пересматривается каждые 3 года; передача объектов в аренду без проведения конкурса происходит на основании заключения о наличии неразрывной связи объектов инфраструктуры арендатора и передаваемых в аренду объектов федерального недвижимого имущества; на конкурсной основе передаются объекты, не имеющие неразрывной связи и т.д.

В этих условиях подготовленные к 2007 году и готовые к подписанию договоры аренды причалов потребовали внесения существенных корректировок, направленных на выполнение требований принятого закона. Как следствие, у Росморпорта возникла необходимость проведения дополнительных процедур по переоценке величины арендной платы и разработке способов защиты интересов ФГУП (и, соответственно, государственных интересов). Были доработаны положения в части соблюдения арендатором условий договора, а также, учитывая длительные сроки аренды, условия целевого использования арендованного имущества.

В течение 2005-2012 годов ФГУП «Росморпорт» прекратил действие договоров на аренду причалов, которые ранее были заключены МАПами. Как отмечают специалисты Росморпорта, значительная часть тех договоров не соответствовала новым законодательным требованиям, что приводило к необходимости истребования имущества из фактического пользования и передачу его в аренду по рыночным ставкам арендной платы, определенным независимыми оценщиками, либо приведения действующих договоров в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Как правило, перезаключение договоров происходило в добровольном порядке, хотя и с трениями. Однако часть компаний все же отказалась перезаключать договоры аренды на новых условиях, ссылаясь на наличие действующих старых договоров.

В результате этих процессов доходы ФГУП «Росморпорт» от предоставления в аренду федерального недвижимого имущества увеличились с 315 млн рублей в 2005 году до 1,6 млрд рублей в 2012 году, то есть более чем в 5 раз. За этот период существенно увеличился и удельный вес доходов от аренды причалов в общих доходах Росморпорта – с 3,9% до 10,3%.

Таким образом, если рассматривать сегодня рост арендной платы за причалы как рычаг государственного влияния на пользователей портовой инфраструктуры, то очевидно, что это влияние выросло, и что ставки арендной платы в будущем только продолжат расти.

Ставка больше, чем… ставка

Запрашивая комментарии об уровне арендной платы за причалы у представителей государства и стивидорных компаний, мы надеялись получить ответ на вопрос, насколько ставка аренды сегодня адекватна для стивидора. Иными словами, способствует ли она развитию стивидорного бизнеса или, напротив, сдерживает его?

Однако однозначного ответа мы не получили (если только не считать таковым неофициальное утверждение о том, что раз стивидорный бизнес до сих пор жив, значит арендная ставка нормальная). Более того, представители и Росморпорта, и стивидорных компаний категорически отказывались называть размеры арендных ставок за конкретные причалы, ссылаясь на коммерческую тайну.

Например, Управление по связям с общественностью ОАО «Морской порт Санкт-Петербург» характеризует ситуацию с арендой причалов в своей компании следующим образом: «Согласно договору аренды и действующему законодательству размер арендной ставки за использование причала устанавливается на основе рекомендаций независимых оценщиков, которые избираются на конкурсной основе. В целом же, взаимоотношения с ФГУП «Росморпорт» регламентированы договорными обязательствами и носят рыночный характер».

Представитель другой стивидорной компании, работающей в одном из портов Северо-Западного федерального округа, пояснить некоторые особенности арендных отношений согласился только на условиях анонимности. По его словам, ставки по старым договорам аренды в подавляющем большинстве случаев были значительно ниже, чем ставки, установленные Росморпортом за те же причалы по договорам нового образца. Поэтому для стивидора работать на условиях старого договора, если он не подлежит обязательному перезаключению, было экономически гораздо выгодней. Старый договор, по словам нашего собеседника, был более привлекательным ещё и потому, что в нем отсутствовало условие обязательного пересмотра арендной ставки раз в три года, «что в современных условиях для стивидора является довольно тяжелым бременем».

В связи с этим возник вопрос – может ли стивидорная компания повлиять на размер арендной ставки или оспорить ее в случае, если она покажется ему несправедливой, а точнее, слишком высокой?

«Порядок переоценки и перезаключения договоров аренды таков, что ставки Росморпорт назначает в одностороннем порядке: оценку проводит независимый оценщик, выбранный им на конкурсной основе, который в дальнейшем работает не с представителем стивидора, а с собственником имущества – Росморпортом. Стивидору в такой ситуации довольно проблематично оспаривать ставку и отстаивать свои интересы, поскольку работа с оценщиком происходит по принципу «кто платит, тот и заказывает музыку», – объясняет представитель стивидорной компании.

Однако, по его словам, при необходимости стивидор может сделать «встречную» независимую оценку причала и арендной ставки за его использование, провести экспертизу отчетов Росморпорта, а затем оспорить предложенную им ставку и доказать необходимость назначения «своей» ставки в судебном порядке. Но шансы, что в результате этих действий ставка изменится в меньшую сторону, крайне малы, притом что работу предстоит проделать огромную как по объему, так и по финансовым затратам.

«К тому же, для «встречной» оценки требуется предоставить всю техническую документацию по причалу, а к ней у стивидора далеко не всегда есть доступ», – добавляет эксперт. Вместе с тем, ему известны прецеденты оспаривания арендной ставки, назначенной Росморпортом, во вне судебном порядке, но на основе экономического анализа и «встречной» оценки, проведенной с привлечением специалистов-оценщиков. В результате в условия новых договоров Росморпортом были включены пересмотренные арендные ставки.

По мнению других экспертов, после ряда споров, как в судебном, так и во вне судебном порядке, арендные ставки, назначаемые Росморпортом за пользование причалами, стали более реалистичными и адекватными, и сейчас случаев завышения ставок стало на порядок меньше: по сравнению с 2009 годом наблюдается значительный прогресс – идет диалог, находятся компромиссы, и новые ставки уже не являются предметом конфронтации между стивидорами и Росморпортом.

Оставим, как есть?

Стоимость причала и, следовательно, арендная ставка определяются исходя из многих параметров, наиболее важную роль среди которых играет грузооборот причала и эффективность его использования. Вместе с тем, причалы, казалось бы схожие по основным параметрам и находящиеся в пределах одного порта, могут иметь существенно отличающиеся арендные ставки.

Как говорят в Росморпорте, наибольший перекос в ставках аренды причалов одного порта происходит в первую очередь из-за нежелания отдельных стивидоров пересматривать старые условия договоров аренды, по которым арендные ставки определялись исходя из прошлой методики оценки и являются существенно ниже нынешних. Поэтому ряд стивидоров производят арендную плату по старым договорам и не собирается их перезаключать. Самый крупный из таких договоров сроком на 49 лет без права пересмотра ставок арендной платы за пользование причалами был заключен с ОАО «Новороссийский морской торговый порт» (НМТП) в 2002 году.

На запрос об уровне арендной платы за причалы и причинах отказа перезаключать договоры аренды причалов на новых условиях пресс-секретарь НМТП ответил следующее: «В настоящее время ОАО «Новороссийский морской торговый порт» совместно с Росморпортом и Росморречфлотом проводит реконструкцию и модернизацию гидротехнических сооружений, которая позволит существенно увеличить грузооборот порта. По окончании этого этапа, возможно, будут пересмотрены условия аренды и заключены новые договоры с Росморпортом».

Примеры ставок аренды

В настоящее время ФГУП «Росморпорт» является арендодателем по более чем 150 договорам аренды, в соответствии с которыми в аренду передано около 800 объектов недвижимого имущества. На сайте Росморпорта в открытом доступе можно найти лишь сведения о заключении новых договоров аренды причалов на основе проведенных конкурсов. По этим данным можно проследить только формирование арендных ставок, превышающих оценочную ставку, определенную компанией-оценщиком. Таких случаев заключения договоров Росморпортом со стивидорами немного: как правило, конкурс проводится между компаниями, которые не имеют неразрывной технологической связи с объектом аренды. В более редких случаях, когда неразрывную технологическую связь с объектом аренды имеют две компании и более, конкурс проводится между ними.

На открытый конкурс №ЦАА 21-12 на право заключения договора аренды недвижимого имущества в 2012 году выставлялся причал «Порт» (табл. 1), находящийся на балансе Азово-Черноморского бассейнового филиала ФГУП «Росморпорт», начальная (минимальная) цена составила 1062000 рублей в год. Документы на данный конкурс были поданы двумя компаниями – ООО «ПортГидроСтрой» (цена предложения 1100000 рублей) и ООО «Морские Инженерные Сооружения» (1200000 рублей). На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе принято решение признать победителем ООО «Морские Инженерные Сооружения» с размером годовой арендной платы 1200000 рублей на срок 49 лет.

Таблица 1. Технические характеристики причала «Порт»

Как видим, стоимость аренды причалов, выставленных на конкурс, может повышаться незначительно, а может – в несколько раз. Порядок изменения ставок в процессе проведения конкурсов не зависит от того, проводится ли конкурс среди компаний, имеющих неразрывную технологическую связь с объектом аренды или не имеющих такой связи. В других случаях договор аренды заключается по ставке определенной оценщиком.

По большому счету, в определении конечной ставки аренды нет никаких закономерностей – всё определяется индивидуальными особенностями причала, сложившимися историческими и экономическими особенностями его функционирования.

Росморпорт об арендной плате

Доходы ФГУП «Росморпорт» от предоставления им в аренду содержащегося на балансе федерального недвижимого имущества, расположенного в морских портах и не подлежащего приватизации, увеличились с 315 млн рублей в 2005 году до 1,6 млрд рублей в 2012 году, то есть более чем в 5 раз.

Увеличение доходов произошло в основном за счет прекращения договоров аренды, не соответствующих требованиям действующего законодательства, истребования имущества из фактического пользования по недействительным договорам и передачи имущества в аренду по рыночным ставкам арендной платы, определенным независимым оценщиком, либо приведения действующих договоров в соответствие с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п.4 ст.31 Федерального закона от 08.11.2007 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» размер арендной платы за пользование объектами инфраструктуры морского порта, находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу, определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными приказами Минэкономразвития России.

На сегодня с большинством стивидорных компаний Росморпортом заключено более чем 150 договоров аренды, по которым в аренду передано около 800 объектов недвижимого имущества.

Практически с каждым стивидором проведена индивидуальная работа по оценке переданных в аренду причалов, установлению соответствующей арендной платы и оформлению договоров аренды в новой редакции, рекомендованной Минтрансом России.

Таким образом, в основу новых договоров аренды положены рыночные ставки арендной платы, определяемые независимыми оценщиками.

Однако ставки арендной платы за причалы, расположенные даже в одном порту, могут существенно отличаться, поскольку все причалы имеют разные экономические, материальные, технические и другие характеристики, влияющие на их стоимость. К тому же ФГУП «Росморпорт» при заключении договоров аренды окончательную стоимость аренды причала, которая может отличаться в большую сторону от рыночной ставки, определенной независимым оценщиком, устанавливает в соответствии с результатами конкурсных процедур.

Поэтому сравнение ставок арендной платы в разных морских портах будет выглядеть некорректно.

Пресс-служба ФГУП «Росморпорт»

В настоящее время ФГУП «Росморпорт», на балансе которого находятся все причалы в морских портах РФ, фактически завершил перезаключение договоров аренды причалов со стивидорными компаниями России для приведения их в соответствие с Федеральным законом от 08.11.2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и с другими законодательными актами РФ. Однако ряд компаний отказывается в добровольном порядке перезаключать договоры аренды на новых условиях, поскольку они ухудшают положение этих компаний по сравнению с условиями ранее заключенных договоров. Правы ли стивидорные компании в данной ситуации, и может ли ФГУП «Росморпорт» на законных основаниях принудить стивидорные компании перезаключать договоры аренды причалов по новым правилам?

Светлана Пастернак. юрист Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Закон о морских портах не содержит положений о том, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На основании пункта 2 статьи 4 ГК РФ отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

На основании статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьёй 31 Закона о морских портах установлены обязательные условия договоров аренды причалов: использование объекта аренды по назначению; равный доступ к услугам в морском порту, оказываемым с использованием объекта аренды; беспрепятственный доступ представителей органов государственного контроля (надзора) для осуществления своих полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также требования к порядку определения арендной платы и срокам аренды.

Согласно статье 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

На основании пункта 2 Порядка сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту и находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта (утвержден Приказом Минтранса России от 02.11.2009 г. №191), сдача в аренду причалов осуществляется по результатам проведения торгов, за исключением случаев, в том числе предусмотренных пунктом 11 статьи 31 Закона, когда договор аренды заключается с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит смежный объект инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, если этот смежный объект недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом аренды и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в морском порту.

Таким образом, условия заключенных до вступления в силу Закона о морских портах договоров аренды причалов сохраняют свою силу, а стивидорные компании на законном основании вправе отказаться перезаключать договоры аренды причалов, так как эти договоры заключены до вступления новых законодательных правил.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендатора причала в морском порту перезаключать договоры аренды путем внесения изменений или заключения нового договора, а значит, у ФГУП «Росморпорт» отсутствует возможность понуждать арендаторов причалов к осуществлению указанных действий.

ФГУП «Росморпорт» может привести договор аренды причалов в соответствие со статьей 31 Закона о морских портах путем расторжения заключенных до вступления его в силу договоров аренды причалов и заключения новых. При этом необходимо учитывать, что по общему правилу расторжение договора аренды причалов возможно по соглашению сторон или в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Морские порты №2 (2013)

Газета «Морские вести России» издается при поддержке Федерального агентства морского и речного транспорта и Морской коллегии при Правительстве РФ тиражом 9 тыс. экземпляров, полным цветом, объемом до 28 полос. Формат издания - А-3 …

Информационно-аналитический журнал «Морской флот» освещает деятельность российского судоходства и всех процессов, связанных с морскими перевозками внешнеторговых грузов РФ …

Информационно-аналитический журнал «Морские порты» освещает деятельность российского портового комплекса и всех процессов, связанных с международными перевозками внешнеторговых и транзитных грузов через морские порты России …

ВНИМАНИЕ! Издательство объявляет о продаже или аренде журнала «Международный экспедитор». Информационно-аналитический журнал освещает вопросы транспортной логистики, складского хозяйства, таможенного оформления грузов и.

В 2016 году редакция выпустила 7-е издание спраочника. Первый выпуск состоялся в 2001 году. Справочник выходит в режиме один раз в два года.

В 2015 году, по поручению Росморречфлота, редакция подготовила и выпустила 3-е издание справочника. Первый выпуск состоялся в 2011 году. Справочник выходит в режиме один раз в два года.

Анонсы, репортажи и отчеты с конференций и семинаров, организуемых издательством «Морские вести России». На конференциях обсуждаются самые актуальные проблемы отрасли судоходства, судостроения и портово.

С 2010 года издательство «Морские вести России» ведет интернет-рассылку собственного бюллетеня отраслевой информации с подборкой наиболее важных новостных сообщений. «Бюллетень новостей» рас.

В данном разделе публикуются объявления о покупке/продаже/аренде перегрузочного оборудования, средств транспорта, услуг и вакансий.

Регулярная сводка Государственного морского спасательно-координационного центра (ГМСКЦ). Все происшествия на водном транспорте, оповещения об опасных гидрометеорологических условиях.