Право аренды земельного участка

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

Вопрос:Общество-арендатор пользуется земельным участком по договору долгосрочной аренды. Земельный участок отнесен к категории « земли населенных пунктов» и находится в федеральной собственности. Может ли арендатор ( залогодатель) в качестве обеспечения исполнения другим юридическим лицом обязательств по кредитному договору предоставить в залог право аренды данного земельного участка? Договор аренды не содержит каких-либо ограничений по данному вопросу.

Ответ: Право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» ( далее — Закон N 102-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права ( право аренды).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Аналогичные положения содержатся в п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ, согласно которому право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

При этом необходимо учитывать требования, установленные абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, согласно которому залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права ( абз. 5 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 « Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

На основании п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ к залогу прав арендатора по договору об аренде имущества ( право аренды) применяются правила об ипотеке соответственно такого недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Залог земельных участков регулируется законом об ипотеке ( п. 2 ст. 334 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 63 Закона N 102-ФЗ залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением залога земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ исключение составляют земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Положения ст. 63 Закона N 102-ФЗ предусматривают запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь тогда, когда эти земельные участки закладываются самостоятельно, безотносительно к объектам недвижимости, расположенным на них ( Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 N Ф10-4194/09 по делу N А64-162/09-8).

Таким образом, на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства ( для комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Выделение земельного участка под эксплуатацию административного здания, а не для строительства жилого дома или для комплексного освоения в целях жилищного строительства исключает возможность применения ст. 62 Закона N 102-ФЗ ( залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности). Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 ( Определением ВАС РФ от 26.10.2010 N ВАС-12549/10 отказано в передаче дела N А40-162062/09-60-740 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного решения).

Пункты 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право отдавать в пределах срока договора аренды арендные права на земельный участок в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом ( п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Залог арендатором права аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления допускается при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет ( абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Аналогичный вывод содержит Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу N А28-10253/2008-257/28: « Данной нормой Закона ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ) предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет» ( Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2009 N А28-10253/2008-257/28 данное Постановление и решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по данному делу оставлены без изменения. Определением ВАС РФ от 10.07.2009 N ВАС-8673/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Следовательно, в ином случае ( если срок договора не более пяти лет) при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог непосредственно применению подлежат положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в силу закона требуется согласие арендодателя ( собственника земельного участка).

В случае когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ ( ст. 422 ГК РФ) ( п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

На основании изложенного право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований ЗК РФ, ГК РФ и Закона N 102-ФЗ.

Первый Столичный Юридический Центр.

Ипотека права аренды земельного участка

Развитие в течение последних лет ипотечного кредитования позволило многим нуждающимся приобрести не только квартиры в многоквартирных домах, но и стать владельцами домов, гаражей и земельных участков. Конкуренция подтолкнула банки к необходимости делать свои предложения более разнообразными, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны клиентов. В ипотеку стали приобретаться самые разные объекты. В соответствии с законодательством залогом по ипотечному займу может стать не только объект жилой или нежилой недвижимости, но и право на аренду участка. Данный залог может быть актуальным в таких программах кредитования как:

• ипотека на строительство жилого дома;
• ипотека под залог собственной недвижимости;
• ипотека на покупку жилья в новостройке с дополнительным залогом.

Передавать арендные права на землю в залог можно только в пределах действия договора аренды. То есть если срок пользования землей по договору составляет пять лет, то и договор ипотечного кредитования с таким залогом также должен быть заключен не более, чем на 5 лет. Если владельцем земельного участка является частное лицо, то арендатор должен получить его согласие на передачу права аренды в залог. В то же время, если речь заходит о земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному управлению, а договор аренды подписан более чем на пять лет, то получать согласие владельца не нужно.

Спорным моментом является долевое право аренды участка. В соответствии с законодательством каждый владелец права на аренду части участка имеет право передавать его в ипотеку. В то же время на практике это натолкнулось на определенные трудности, связанные с урегулированием порядка пользования каждой долей участка. Судебная практика показывает, что залог права аренды доли участка имеет целый ряд проблем практического применения такого права. Потому в рамках нескольких судебных разбирательств суды принимали решения о том, что закладывать право аренды на долю земельного участка нельзя.

Кроме того, следует учитывать и тот факт, что банки неохотно связываются с обеспечением такого рода. Это, прежде всего, связано с тем, что сложно оценить его объективную стоимость, а также ликвидность. Банку необходимо иметь надежный залог, который обеспечит возврат выданных средств в любой момент. Ипотека права аренды земельного участка по привлекательности находится на уровне ипотеки земельных участков и займов на строительство дома. Потому подобные программы можно встретить лишь в специализированных ипотечных организациях и крупных банках.

Одной из наиболее распространенных программ, где может быть актуальным залог права на аренду земли является ипотека под залог собственной недвижимости. Банки выдают такие кредиты, как под конкретные цели (покупка другого жилья, ремонт, лечение и т.д.), так и без подтверждения целевого назначения. При этом заемщику необходимо учитывать такие моменты:

• вероятно, придется понести дополнительные расходы на выезд специалистов банка к участку для оценки и анализа его ликвидности;
• скорее всего, банк выдаст под такой залог минимально возможную сумму на небольшой срок;
• период кредитования будет ограничиваться сроком действия договора аренды;
• все построенные на участке здания и сооружения должны находиться в собственности или в аренде у заемщика.

Залог права аренды земли может быть использован при приобретении квартиры в новостройке. Нередко на этапе строительства банки требуют помимо залога права требования дополнительное обеспечение или поручительство. Такой залог оформляется на время строительства дома, а после передачи квартиры в эксплуатацию залог уже оформляется на нее.

Еще одним вариантом использования права аренды земельного участка может стать передача его в залог при взятии займа на строительство жилого дома. В таких программах банки, как правило, в качестве обеспечения используют залог земельного участка. а если он в аренде, то в залог может быть передано право аренды. Такой залог, как и в случае с квартирой в новостройке, оформляется лишь на время строительства. После того, как дом будет доведен до готовности, в залог банку будет передано само жилье.

При оформлении ипотечного кредита под залог права аренды земельного участка помимо стандартного пакета в банк потребуется предоставить такие документы как:

• договор аренды земельного участка;
• копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
• заявление владельца участка о согласии на передачу права на аренду земельного участка в залог;
• документы, подтверждающие целевое назначение земель и возможность передачи их в аренду.

Стоит отметить, что договор ипотеки права аренды земельного участка заключается в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации (если срок действия договора более одного года). Причем в силу такой договор вступает только после внесения сведений о нем в государственный реестр. В случае же заключения договора на срок менее одного года государственная регистрация не требуется, а сам договор является залоговым, а не ипотечным. Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.

Скачать бланк договора ипотеки аренды земельного участка без особых сложностей можно в интернете, однако, скорее всего банк предложит заемщику свою унифицированную форму.

Проверить кредитную историю

Залог права аренды земельного участка

В отношении залога права аренды земельного участка часто возникают недоразумения по обязательности получения или неполучения согласия арендодателя на это действие. По Земельному кодексу арендатор может произвести залог права аренды и внести участок вкладом в уставный капитал хозяйственного общества или паевым взносом в производственный кооператив в течение срока аренды по договору. На эти действия согласие собственника участка не требуется, нужно только его уведомить, если договором не оговаривает иные условия. При этом заключение нового договора аренды не требуется. Однако, если на участке есть жилые строения и производится залог здания, то одновременно передается в залог и земельный участок или его залог прав аренды, на котором здание расположено, и который необходим для нормального функционирования строений. Это значит, что ипотека зданий возможно только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание, либо его части, а также вместе с залогом права аренды этого участка или части его. То есть, лицо - залогодатель строения будь он собственником или арендатором участка, на котором оно расположено, передает в залог только здание без земли либо залога права аренды участка, то такая сделка признается недействительной в силу закона. В этом случае положения Земельного кодекса вступают в противоречие с законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно упомянутому закону, арендатор земли может оформить залог права аренды земельного участка в пределах срока договора только с согласия собственника (арендодателя). По этому поводу иногда возникают споры сторон, вплоть до судебного разбирательства. Арендаторы, которые оформили залог аренды земельного участка вместе с залогом собственной недвижимости, ссылаются на нормы земельного законодательства, а арендодатели, несогласные с залогом своего участка – на закон об ипотеке. На практике же суд чаще считает нормы закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» более правильными, поскольку это более специальный нормативный документ по отношению к пунктам земельного закона, регламентирующего права аренды земельного участка. Таким образом, более верно будет при оформлении залога получить согласие собственника в обязательном порядке, иначе эта сделка может быть признана недействительной.

Поэтому разработан специальный документ в приложение к договору о залоге права аренды земельного участка - заявление оформления согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка с приложением списка необходимых документов. В этом случае для правильного оформления залога его использование вполне применимо.

Городская Служба Кадастра - Залог (ипотека) права аренды земельного участка

Ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет право арендатору земельного участка передавать земельный участок в залог (ипотеку) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления в случае, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Также согласие собственника земельного участка не требуется в случае передачи в залог по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

Во всех остальных случаях в соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе передать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Если Вы приняли решение о передаче прав аренды земельного участка в залог, специалисты нашей компании обеспечат Вам полный комплекс услуг по оформлению ипотеки от момента составления договора до момента его государственной регистрации.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность передачи земельного участка в залог без согласия собственника, а лишь при его уведомлении.

Однако, в большинстве случаев, договорами аренды земельных участков в Москве, находящихся в государственной собственности, предусмотрена передача земельного участка в залог только с согласия правообладателя.

Таким образом, если Вы хотите передать принадлежащий Вам на праве аренды земельный участок в залог, обращения в Департамент городского имущества города Москвы Вам не избежать.

Департамент городского имущества города Москвы в течение 10 рабочих дней рассматривает соответствующее заявление и необходимый пакет документов, и принимает решение либо о согласии на совершении сделки с правом аренды, либо отказывает в совершении таковой.

Хотим Вас огорчить, что в том случае, если Департамент городского имущества города Москвы на арендуемом Вами земельном участке выявит объекты, обладающие признаками самовольной постройки, в том числе объекты, реконструкция которых произведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то Департамент приостановит на срок не более 60 дней выдачу Вам согласия на передачу земельного участка в залог.

• Представление заявителем документов, не соответствующих требованиям федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов города Москвы, иных правовых актов города Москвы
• Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами
• Права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания, строения, сооружения оспариваются в судебном порядке
• Истечение срока приостановления предоставления государственной услуги
• Неисполнение обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка
• Оплата стоимости выкупа права аренды земельного участка не произведена в полном объеме

Договор залога (ипотеки) земельных участков - Земельное право России - Учебные материалы для студентов

По договору о залоге (ипотеке) земельного участка одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права этого участка в залог в пределах срока договора аренды данного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Определенные особенности предусмотрены для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В данном случае предметом залога могут быть земельные участки, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке таких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а об ипотеке участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

В остальных случаях по договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральными законами ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter

Договор залога права аренды

loq07 09 Фев 2011

Доброго дня уважаемые цивилисты. Подскажите пожалуйста по следующей ситуации:
Имеется небольшой участок земли арендованный на 49 лет, без строений на нем. Так как нет свободных средств для начала бизнеса, решил взять кредит в банке под залог права аренды. Информации по данному вопросу не очень много, тем более, учитывая всевозможные риски хотелось бы детально во всё вникнуть и потом уже принять решение.
Накопились собственно такие неясные моменты, буду очень признателен за анализ:

Цитата:Если обеспеченное залогом прав обязательство не исполнено, залогодержатель вправе требовать не перевода на себя заложенного права, а реализации этого права с целью возмещения своих требований из полученной денежной суммы.

я верно понимаю, что при невыполнении обязательств по кредиту мое право аренды будет реализовано залогодержателем?
1) Возможно ли наложение взыскания не на предмет залога, а на мое имущество(квартиру например)?
2)

Цитата:Кредитор приобретает только право пользования, принадлежавшее арендатору-залогодателю. Если это прямо предусмотрено в договоре о залоге права, допускается перевод этого права залогодателем на другое лицо.

стоит ли включать этот пункт в договор?
3) Какие риски меня ждут помимо потери права аренды?
5) Есть ли другая, лучшая альтернатива рассматриваемому мною договору, собираюсь изучить предмет факторинга применительно этой ситуации - есть смысл?
Нашел образец рассматриваемого договора Документ Microsoft Word (3).doc54,5К 51 скачиваний.
Судебная практика по залогу права аренды скудновата ничего не найдено.

А ФАКом по ипотеке Вы не пользуетесь по каким соображениям?

Информации по данному вопросу не очень много, тем более, учитывая всевозможные риски хотелось бы детально во всё вникнуть и потом уже принять решение.

Тема из разряда "Хочу всё знать". Это проф. ресурс. Выкладывайте свою точку зрения, будем обсуждать.
А рассказывать Вам по все возможные риски никто не будет. Рисков этих куча, зависят они от целого ряда обстоятельств, описать их все нереально.

Судебная практика по залогу права аренды скудновата ничего не найдено.

Судебной практики по залгу права аренды полно. Начиная с Пленумов ВАС РФ.
В Чавойту бы темку.

Jhim 09 Фев 2011

набор несвязанных темой вопросов
а что, есть банк, готовый кредитовать Вас под такое обеспечение?

я верно понимаю, что при невыполнении обязательств по кредиту мое право аренды будет реализовано залогодержателем?

нет, неверно. т.е. реализовано-то будет, но вот залогодержателем ли? собственно, какая разница залогодателю? неясно

1) Возможно ли наложение взыскания не на предмет залога, а на мое имущество(квартиру например)?

по договору залога права аренды?

стоит ли включать этот пункт в договор?

гммм. если найдется банк, то пункты в договор он включит сам, поверьте. но вот именно этот прав залогодателя никак не ограничивает

3) Какие риски меня ждут помимо потери права аренды?

прям вот так глобально? стоимость права может не покрыть задолженность. метеорит может на голову упасть. я бы не взялся оценить все риски

как нет свободных средств для начала бизнеса, решил взять кредит в банке под залог права аренды.

Если найдёте банк, который имеет глупсть так кредитоать, расскажите, что за банк.

На самом деле риск в конечном итоге один: риск потерять деньги.
А вот на каком основании и в какой сумме - это уже зависит от целого ряда факторов.
Сообщение отредактировал Ludmila: 09 Февраль 2011 - 18:19

loq07 09 Фев 2011

Благодарю за ответы Дамы и Господа.

А ФАКом по ипотеке Вы не пользуетесь по каким соображениям?

Ипотекой является залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, а я арендатор. Но изучу обязательно.

Если найдёте банк, который имеет глупсть так кредитоать, расскажите, что за банк.

пренепременно пани . какая у меня альтернатива?

Ипотекой является залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, а я арендатор.

Это Вы где такую чушь прочитали. !!!!

какая у меня альтернатива?

Ну а я-то откуда знаю. !!! Я знаю, что ни один нормальный банк на таких условиях кредитовать не будет.
Искать альтернативные источники финансирования - не моё дело.

loq07 09 Фев 2011

Это Вы где такую чушь прочитали. !!!!

честно? с Википедии)))
Если по существу пани, то как я не являсь собственником ЗУ могу его заложить? именно исходя из этого я предполагаю залог своего права аренды, тем более законодательство такое предусматривает.

Ну а я-то откуда знаю. !!! Я знаю, что ни один нормальный банк на таких условиях кредитовать не будет.
Искать альтернативные источники финансирования - не моё дело.

Пани а как насчет альтернативного договора, если вы утверждаете что договор залога права аренды не имеет место в российской действительности?
з.ы. Возможно ли будет с Вами проконсультироваться в приватном порядке?
Сообщение отредактировал loq07: 09 Февраль 2011 - 18:46

честно? с Википедии)))

А, ну-ну. Ну там и поищите ответы на свои запросы.

Если по существу пани, то как я не являсь собственником ЗУ могу его заложить? именно исходя из этого я предполагаю залог своего права аренды, тем более законодательство такое предусматривает.

Законодательство предусматривает, что это у Вас ипотека в самом чистом виде.

Пани а как насчет альтернативного договора?

Какого альтернативного договора. !!! Вы идёте в банк, просите Вас прокредитовать. Про "альтернативные договоры" и всё прочее Вы будете впаривать тем работникам банка, с которыми будете общаться. Вас с большой долей вероятности посылают. Вы ищете альтернативные источники финансирования. Находите - хорошо. Не находите - значит, не находите.

з.ы. Возможно ли будет с Вами проконсультироваться в приватном порядке?

Не, не надо мне такого.

loq07 11 Фев 2011

1) Возможно ли наложение взыскания не на предмет залога, а на мое имущество(квартиру например)?

по договору залога права аренды?

Из закона "О залоге":
Статья 29. Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога
В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

Jhim 11 Фев 2011

стоимость права может не покрыть задолженность

риск в конечном итоге один: риск потерять деньги.

Из закона "О залоге":
Статья 29. Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога
В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

этот риск минимален, поскольку возможность получить кредит только под залог права аренды исчезающе мала

поскольку возможность получить кредит только под залог права аренды исчезающе мала

а с учётом того, что сам кредит берётся на стартап, возможность получить кредит стремится к нулю

Pit-kin 11 Фев 2011

Просмотр сообщенияJhim сказал(а):
поскольку возможность получить кредит только под залог права аренды исчезающе мала

а с учётом того, что сам кредит берётся на стартап, возможность получить кредит стремится к нулю

Ну зря вы так, права аренды земельного участка в г. Москве и, в частности, местах, указанных в вашем профиле могут стоить весьма предорого. Я думаю банк, под залог таких прав, оцененных в 50% от стоимости, с удовольствием выдаст кредит.

loq07 11 Фев 2011

учитывая местонахождение участка, думаю получение кредита не будет затруднительным. более того, возможно что потенциальному залогодержателю очень понравится сия земля и цены на неё в предверии Сочинской Олимпиады. Поэтому не хочется быть жертвой чужих амбиций и собственной недальновидности.
Pit-kin Вы меня опередили.
Сообщение отредактировал loq07: 11 Февраль 2011 - 14:35

Ну зря вы так, права аренды земельного участка в г. Москве и, в частности, местах, указанных в вашем профиле могут стоить весьма предорого. Я думаю банк, под залог таких прав, оцененных в 50% от стоимости, с удовольствием выдаст кредит.

Зря Вы так думаете.
Я Вам могу сказать, что залог права аренды незастроенного участка как единственный залог банками не рассматривается в принципе. В залог его могут принять только в двух случаях: как доп. обеспечение, когда есть нормальный залог. Или в случае реструктуризации проблемной задолженности, когда банк уже вылетел на 100%-ные резервы, и нужно нарисовать хоть какой-то залог для ЦБ РФ.
Причина проста: слишком высокие юр. риски по такому "обеспечению", слишком легко может залогодатель оставить банк без обеспечения вообще.
А уж такое хреновое обеспечение, да ещё под кредитование стартарпа. Если найдётся банк, который прокредитует на ТАКОЕ, то из этого банка нужно срочно забирать деньги.

Pit-kin 11 Фев 2011

Просмотр сообщенияPit-kin сказал(а):
Ну зря вы так, права аренды земельного участка в г. Москве и, в частности, местах, указанных в вашем профиле могут стоить весьма предорого. Я думаю банк, под залог таких прав, оцененных в 50% от стоимости, с удовольствием выдаст кредит.

Зря Вы так думаете.
Я Вам могу сказать, что залог права аренды незастроенного участка как единственный залог банками не рассматривается в принципе. В залог его могут принять только в двух случаях: как доп. обеспечение, когда есть нормальный залог. Или в случае реструктуризации проблемной задолженности, когда банк уже вылетел на 100%-ные резервы, и нужно нарисовать хоть какой-то залог для ЦБ РФ.
Причина проста: слишком высокие юр. риски по такому "обеспечению", слишком легко может залогодатель оставить банк без обеспечения вообще.
А уж такое хреновое обеспечение, да ещё под кредитование стартарпа. Если найдётся банк, который прокредитует на ТАКОЕ, то из этого банка нужно срочно забирать деньги.

Ну, учитывая ваш банковский опыт, не буду спорить.

Самый простой пример.
Заёмщик что-то не так рассчитал, деньги затратил, объект не построил, прибыль не получил. Банку деньги не возвращает, арендную плату не платит. Что происходит дальше? А дальше арендодатель расторгает договор аренды земельного участка в судебном порядке. Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.
Договор аренды расторгнут судом в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, право аренды прекратилось, соответстсвенно, прекратиласть и ипотека права аренды. С чем остался банк? А ни с чем. Без обеспечения банк остался вообще.
И такие ситуации встречаются достаточно часто. Оно и правильно: нефиг было брать в залог хрен знает что.

Ещё вариант.
Заложили право аренды земельного участка под строительство жилого дома. Дом построили, ввели в эксплуатацию, зарегистрировали право собственности физиков на квартиры в этом доме.
И вот тут настаёт срок возврата кредита. и кредит не возвращается. Теперь внимание, вопрос: как обращать взысекание на право аренды земельного участка? Даже абстрагируясь от вопроса о том, сохранилась ли аренда вообще.
Или Вы полагаете, что на квартиры возникла ипотека в силу закона, и вместе с правом аренды нужно обращать взыскание и на квартиры, в которых физики проживают?

Pit-kin 11 Фев 2011

Самый простой пример.
Заёмщик что-то не так рассчитал, деньги затратил, объект не построил, прибыль не получил. Банку деньги не возвращает, арендную плату не платит. Что происходит дальше? А дальше арендодатель расторгает договор аренды земельного участка в судебном порядке. Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.
Договор аренды расторгнут судом в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, право аренды прекратилось, соответстсвенно, прекратиласть и ипотека права аренды. С чем остался банк? А ни с чем. Без обеспечения банк остался вообще.
И такие ситуации встречаются достаточно часто. Оно и правильно: нефиг было брать в залог хрен знает что.

А нельзя прописать в договоре, что в случае если залогодатель не исполняет обязанностей по договору аренды, залогодержатель вправе досрочно расторгнуть договор залога и потребовать сумму кредита (взыскать сумму кредита за счет обеспечения)?

Jhim 11 Фев 2011

Pit-kin. а как отслеживать исполнение заемщиком обязательств по договору аренды? для банка это лишние проблемы и абсолютно ненужные риски.
поэтому залог права может рассматриваться лишь как один из видов обеспечения и уж не под старт-ап точно. возможны, конечно, варианты - поручительство солидного юрика, банковская гарантия, ну либо что-то еще, минимизирующее риски. но залог прав при этом будет не более чем доп. обеспечением
может быть выдан кредит, конечно, какому-нит особо приближенному клиенту. но сумма кредита даже в этом случае будет глобально ниже стоимости права. не совсем правильно сформулировал, простите, но смысл ИМХО понятен. надзор за деятельностью банков обеспечивает дополнительный геморрой помимо обычных экономических и правовых рисков

А нельзя прописать в договоре, что в случае если залогодатель не исполняет обязанностей по договору аренды, залогодержатель вправе досрочно расторгнуть договор залога и потребовать сумму кредита (взыскать сумму кредита за счет обеспечения)?

Расторгнуть что. Договор залога. А зачем договор залга расторгать - чтобы без обеспечения остаться?
Прописать-то можно всё, что угодно. Вот только тогда надо контролировать постоянно исполнение арендатором обязанностей по договору аренды. Причём не только по своевременной уплате арендной платы, но и по соблюдению этапов строительства, по соблюдению им правил застройки данного участка, и т.д. и т.п. Насколько это "реально", Вы себе представляете? И в какие деньги встанет такой контроль? И будет ли кредит прибыльным или убыточным при таких расходах? Как считаете?
Но вот, допустим, банк вбухал кучу средств в осуществление такого контроля. Выявил, что арендатор не исполняет свои обязанности. Подал иск о досрочном взыскани кредита. И во тут банку остаётся только молиться, чтобы арендодатель не успел добежать в суд раньше, чем право аренды будет продано с торгов третьему лицу. С момента подачи иска в суд до момента продажи с торгов - что-то около года. Пока суд рассмотрит дело, апелляция с кассацией, возбуждение исполнительного производства, срок для добровольного исполнения, действия, предшествующие обращению взыскания. Ну, примерно год.
И вот всё, что остаётся - только НАДЕЯТЬСЯ, что в этот период арендодатель не подаст иск и не приостановлит судебный процесс или исполнительное производство по обращению взыскания.
И вот под эту-то надежду Вы и предлагаете выдать кредит.

И ещё. Pit-kin. Вы, как я понимаю, не банковский юрист.
А теперь представьте себе ситуацию. Ваш работодатель/клиент берёт в банке кредит под залог права аренды участка. На этом участке Вы строите что-то.
И банк устанавливает очень жёсткий контроль за исполнением Вами своих обязанностей по договору аренды. Всех обязанностей - и по строительству, и по уплате арендной платы. ВСЕХ. И если, ПО МНЕНИЮ БАНКА, Вы допустили малейшее нарушение (просрочили на один день платёж по арендной плате, или, по мнению банка, нарушили какие-то нормы строительства), Вы обязаны вернуть досрочно банку все деньги.
Как Вы, будучи представителем залогодателя, на такое отреагируете?

Pit-kin 11 Фев 2011

Просмотр сообщенияPit-kin сказал(а):

И ещё. Pit-kin, Вы, как я понимаю, не банковский юрист.
А теперь представьте себе ситуацию. Ваш работодатель/клиент берёт в банке кредит под залог права аренды участка. На этом участке Вы строите что-то.
И банк устанавливает очень жёсткий контроль за исполнением Вами своих обязанностей по договору аренды. Всех обязанностей - и по строительству, и по уплате арендной платы. ВСЕХ. И если, ПО МНЕНИЮ БАНКА, Вы допустили малейшее нарушение (просрочили на один день платёж по арендной плате, или, по мнению банка, нарушили какие-то нормы строительства), Вы обязаны вернуть досрочно банку все деньги.
Как Вы, будучи представителем залогодателя, на такое отреагируете?

Ну ладно вам, я говорил только про обязанности по арендной плате, поскольку это угрожает самому предмету залога. А насчет банковских договоров мне всегда казалось что примерно похожие жесткие условия расторжения содержат многие из них.

Lequleyo 11 Фев 2011

Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.

можно Вас попросить привести хотя бы одно дело на уровне ВАСа?

Ну ладно вам, я говорил только про обязанности по арендной плате, поскольку это угрожает самому предмету залога.

Предмету залога угрожает ПРАКТИЧЕСКИ ЛЮБОЕ неисполнение обязательств, если этот предмет залога - право аренды земельного участка. См. ст. 46 ЗК РФ.

можно Вас попросить привести хотя бы одно дело на уровне ВАСа?

На уровне ВАСа не припомню. На уровне ФАСов дел достаточно. А в чём сомнения-то? Практика, на мой взгялд, совершенно правильная.

Lequleyo 11 Фев 2011

На уровне ВАСа не припомню. На уровне ФАСов дел достаточно. А в чём сомнения-то? Практика, на мой взгялд, совершенно правильная.

поддерживаю, только у нас в РБ не все так однозначно, поэтому хочу посмотреть на аргументацию решений (понять где мой косяк, почему моих доводов не достаточно). ну хоть решения ФАСа толковое выложите, тоолько полностью, бызы нет

str555 11 Фев 2011

Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.
Договор аренды расторгнут судом в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, право аренды прекратилось, соответстсвенно, прекратиласть и ипотека права аренды.

по моим прикидкам, та же фигня с ипотекой права требования по ДДУ. расторгли ДДУ - и нет ипотеки.