Рейтинг: 4.2/5.0 (1852 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Очевидно, что к данному договору могут применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ). Придерживаясь мнения о самостоятельности договора управления многоквартирным домом и его услуговой природе, считаем, что к возникающим на его основе отношениям в субсидиарном порядке могут применяться нормы о прекращении договора возмездного оказания услуг.
Изменение и расторжение гражданско-правового договора являются «особыми основаниями (способами) изменения и прекращения неисполненных обязательств по воле одной или обеих сторон». «При изменении договора обязательство, возникшее на его основании, сохраняется, но в измененном виде, с измененным содержанием, т.е. с измененными правами и обязанностями сторон» 1 Хаскельберг Б. Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст. / под ред. В.Ф. Воловича. — Томск, 1998. — С. 90. Расторжение договора влечет прекращение договорных обязательств: «составляющие содержание обязательства субъективные права и обязанности отпадают (погашаются), что обусловлено отпадением юридического факта — договора, с которым связано возникновение обязательства».
Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), таки по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). Следует согласиться с мнением, что наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение об его изменении или расторжении. Стороны договора имеют возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.
Наиболее часто изменения, вносимые в договор управления многоквартирным домом, касаются условия о цене, т.е. размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом. В этом случае ч. 13 ст. 155 ЖК РФ возлагает на управляющую организацию обязанность проинформировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.
Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении данного способа расторжения или изменения договора «решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора». В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:
Понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб. Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.
Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения определяется законодателем путем указания содержания нарушения. ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение суда.
В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие:
Окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд. Применительно к договору управления многоквартирным домом такая практика к настоящему моменту не сформировалась. К числу существенных нарушений иных гражданско-правовых договоров суды относят: нарушение сроков сдачи результата выполненных работ, уклонение от уплаты расходов и комиссионного вознаграждения, нарушение подрядчиком при изготовлении и монтаже электрооборудования обязательных технических требований, непредставление заказчиком документации, необходимой для оказания аудиторских услуг и др. Думается, что подобные нарушения могут стать основаниями изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом по требованию одной из сторон при их соответствии критерию, установленному п. 2 ст. 450 ГК РФ.
К иным случаям изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Под обстоятельствами в юридической литературе предлагается понимать «находящиеся вне контроля сторон экономические (например, наличие товара на рынке, способы его поставки) и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора» 6 Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. — 1996. — № 10.-С.22. стихийные бедствия или другие объективно существующие причины (военные операции, акты компетентных органов государственной власти и т.п.) 7 См. Розенберг М.Г. Комментарий к статье 451 // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. — М. 2005. — С. 1012. Суды под обстоятельствами, предусмотренными ст. 451 ГК РФ, понимают «конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, т.е. не зависящие от их воли и усмотрения».
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В подобной ситуации речь идет не о невозможности исполнения договорных обязательств, а о крайней затруднительности (чрезмерной обременительности). Исполнить договор при таких условиях в принципе возможно, но это приведет к настолько разорительным последствиям для стороны, что теряется сам смысл вступления в договорные отношения, которые должны быть, по общему правилу, взаимовыгодными.
Судебная практика по вопросу изменения и расторжения договоров управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств пока не сложилась. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных гражданско-правовых до говоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали: проведение в стране реформы электроэнергетики; обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора аренды; непредсказуемые темпы инфляции, изменение нарицательной стоимости денежных знаков и методики исчисления арендной платы; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.
Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве «согласованного волевого действия (согласованного волеизъявления), т.е. в качестве сделки», оно должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности, в том числе требованиям о форме. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении договора должно быть облечено в письменную форму.
Как отмечалось, ЖК РФ установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Думается, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении и расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного как при самостоятельном осуществлении собственниками выбора соответствующего способа управления, так и по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. Подтверждением этому может послужить подп. 10 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В соответствии с ним в состав конкурсной документации включаются требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом, предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Особо нормами жилищного законодательства урегулирован порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ признается существенным условием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, условие о порядке изменения указанного перечня должно быть обязательно согласовано при заключении договора под страхом признания его незаключенным. Обычно в тексты договоров управления многоквартирным домом включаются следующие формулировки рассматриваемого условия: «перечень работ, указанный в приложениях № 1,2 настоящего договора [по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома], является исчерпывающим и может быть пересмотрен только по согласованию сторон» управляющая организация обязуется «выполнять дополнительные поручения по управлению жилым домом при условии решения общего собрания собственников за дополнительную плату»; «в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начата проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно»; «данный перечень [услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен решением собственников, принятым на общем собрании».
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Она состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Последствия расторжения или изменения договора состоят в том, что;
Последствием изменения договора является сохранение обязательств сторон в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Правовые последствия, порождаемые односторонним отказом, зависят оттого, полностью или в части сторона отказывается от договора. Частичный отказ влечет изменение договора, а полный — его прекращение (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, также зависит от того, каким способом осуществлено изменение или расторжение договора. При изменении или расторжении договора по соглашению сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора (ст. 433 ГК РФ).
В случае изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК).
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, договорные обязательства изменяются или прекращаются на будущее время и стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Министерство регионального развития РФ в письме от 26 марта 2007 г. № 5280-СК/07 уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.1 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Наряду с этими убытками сторона сохраняет за собой право требовать возмещения ей убытков, возникших их самого факта нарушения договорного обязательства.
Завершая рассмотрение вопроса об изменении и расторжении как стадий динамики правоотношения из договора управления многоквартирным домом, отметим еще одну важную особенность их осуществления. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу' ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные договоры. Такое положение дел является следствием отсутствия возможности индивидуализировать потребление большинства благ, предоставляемых по исследуемому договору, и отстранить отдельных собственников помещений от многих из них. Отмеченная особенность согласуется с положением, содержащимся в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Потребление памяти: 0.5 Мб
На вопрос отвечает эксперт портала Татьяна Осиповская.
Договор с УК ООО «Мастер Комфорта» закончился в прошлом году. Работа компании жителей МКД не устраивает. Какие действия надо предпринять совету дома и жителям, чтобы расторгнуть договор или заставить УК работать по новому договору и новым тарифам? Счета и платежи пока идут от предыдущей компании.
Отвечая на данный вопрос, укажем, что правилам выбора способа управления домом, условиям и основаниям смены одной управляющей компании на другую или передачи управления ТСЖ посвящен раздел VIII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, до истечения срока договора с управляющей компанией собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг. Указанное решение должно быть принято на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Из заданного вопроса следует, что договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Соответственно, в случае, если срок договора управления многоквартирным домом не истек, чтобы сменить управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом, необходимо расторгнуть договор с прежней управляющей компанией. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора осуществляется: по соглашению сторон; по основаниям, предусмотренным в самом договоре; по основаниям, предусмотренным ГК РФ; по основаниям, предусмотренным другими законами; по решению суда.
В случае если управляющая компания и все собственники помещений согласны расторгнуть договор, они подписывают соглашение о расторжении договора, в котором определяется порядок передачи новой управляющей компании технической документации на дом, иных документов, связанных с управлением домом, средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней управляющей компанией, средств на оплату поставленных ресурсов, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней управляющей компанией.
Также основания и порядок расторжения договора могут быть предусмотрены в самом договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В случае если добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Возможно расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке. Так, согласно п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Заметим, что п. 3 ст. 161 ЖК РФ предоставляет право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11 также указано, что анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Таким образом, для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом. К примеру, можно создать ТСЖ. Данное решение должно повлечь расторжение договора с управляющей компанией. Расторжение договора с прежней управляющей компанией должно быть оговорено в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также на этом собрании следует утвердить текст договора с новой управляющей компанией, если собственники захотят привлечь к управлению новую управляющую компанию и не решатся управлять домом силами ТСЖ.
Отметим, что очень важно правильно организовать проведение общего собрания собственников многоквартирного дома (ст. 44–48 ЖК РФ). Не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания необходимо сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров. Решения собрания необходимо зафиксировать в протоколе.
Договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий со стороны управляющей компании. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом существенные нарушения (например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона, систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, вода в подвалах и пр.) должны быть документально подтверждены. Для того чтобы зафиксировать нарушения, необходимо обращаться с жалобами в саму управляющую компанию, Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края, Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю, прокуратуру, нужно собирать все ответы на жалобы. Нарушения со стороны управляющей компании жители дома также могут фиксировать самостоятельно, такие акты о нарушениях со стороны управляющей компании составляются при участии соседей, с их подписями. Все эти доказательства в совокупности могут стать решающими для суда. Для принятия решения об обращении в суд также необходимо созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором следует выбрать лиц, уполномоченных представлять интересы собственников помещений.
Что касается вопроса о тарифах, то в случае, если тарифы, на ваш взгляд, являются завышенными, необходимо обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. В случае отказа управляющей компании дать разъяснения можно направить письменную претензию по почте, при этом копии отослать в Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края, Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю и прокуратуру.
Количество просмотров: 10778
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса) (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11).
Таким образом, для расторжения договора с управляющей компанией необходимо провести общее собрание собственников помещений, на повестку дня которого поставить вопрос о расторжении договора с управляющей компанией и выборе иной управляющей компании.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым. Уведомление о расторжении договора с приложением протокола общего собрания собственников помещений необходимо направить в управляющую компанию. Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата.
Учитывая, что п. 2 ст. 162 ЖК РФ называет в качестве другой стороны договора управления не только собственников помещений в многоквартирном доме, но и органы управления товарищества собственников жилья, органы управления жилищного кооператива, органы управления иного специализированного потребительского кооператива, вышеописанный порядок расторжения договора распространяется и на случаи когда управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив.
ПРОТОКОЛ
очередного/внеочередного общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме
по адресу: …
"___"____________ ____ г.
Вид собрания (годовое/внеочередное): _________________________________.
Форма проведения: собрание (совместное присутствие собственников).
Присутствовали:
1. Собственники (представители собственников) помещений согласно Приложению N 1.
2. Приглашенные лица - представитель управляющей организации "________" (доверенность N _____ от "____"__________ ___ г.).
Кворум имеется. Собрание правомочно.
Слушали:
Предложения по кандидатурам председателя Собрания.
Голосовали: за собственника … (Ф.И.О.)
за собственника … Ф.И.О.
за собственника … Ф.И.О.
Решили: избрать председателем Собрания собственника Ф.И.О.
Слушали:
Предложения по кандидатурам секретаря Собрания.
Голосовали: за собственника Ф.И.О.
за собственника Ф.И.О.
за собственника Ф.И.О.
Решили: избрать секретарем Собрания собственника Ф.И.О.
1. СЛУШАЛИ:
По вопросу повестки дня выступил … (Ф.И.О. докладчика) и изложил факты неисполнения управляющей организацией своих обязательств по договору управления … (перечислить основное)
По вопросу повестки дня собрания ГОЛОСОВАЛИ:
"За" - ______.
"Против" - ______.
"Воздержались" - ______.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ расторгнуть в одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом от "___"__________ ____ г. N _____, заключенный с … (указать наименование управляющей организации) в связи с невыполнением обязательств управляющей организацией, выразившимся в … (указать, в чем выразилось неисполнение условий договора управления домом)
Председатель собрания ___________ /Подпись, ФИО
Секретарь собрания __________ /Подпись, ФИО
Примечание.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)
Ссылки на другие образцы документов см. в статье " Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Образцы протоколов, сообщений, бюллетеней . комментарии"
Copyright © Logos-pravo.ru При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
Уважаемые собственники домов:
ул.Гоголя, д.7б
ул.Гоголя, д.25
ул.Гоголя, д.46
ул.Гоголя, д.48
ул.Гоголя, д.53
ул.Гоголя, д.51
ул.Карла Маркса, д.4
ул.Карла Маркса, д.6
ул.Карла Маркса, д.7а
ул.Карла Маркса, д.8
ул.Карла Маркса, д.9
ул.Карла Маркса, д.17
ул.Карла Маркса, д.19
ул.Карла Маркса, д.22
ул.Карла Маркса, д.43
ул.Комсомольский пер. д.5
ул.Некрасова, д.13
ул.Некрасова, д.52
Октябрьский пр-кт, д.30а
ул.Свердлова, д.34
ул.Свердлова, д.76а
ул.Советская, д.42
ул.Советская, д.48
ул.Советская, д.60
Настоящим уведомлением ООО "УО "Микрорайон N5" извещает, что договор управления Вашими многоквартирными домами считается расторгнутым с 01.05.2013 года в соответствии пункта договора 7.2.
Согласно Жилищного кодекса РФ собственники имеют право до указанного срока выбрать иной способ управления многоквартирным жилым домом или заключить договор на управление и обслуживание жилого дома с другой Управляющей организацией.
01.02.2013г. Администрация ООО "УО "Микрорайон N5"
Собственниками дома, находящегося на техническом обслуживании, представлен протокол о расторжении этого договора и выборе способа управления - товарищества-собственников жилья. Не указана дата расторжения и товарищества-собственников жилья фактически не создано. Кому, и каким, образом мы должны передать техническую документацию на дом? И должны ли вообще передавать?
Управляющая организация (при смене собственниками формы управления собственностью), обязана передать собственникам техническую документацию на дом. Если такая документация находится у обслуживающей организации, то к ней по аналогии права применимы те же самые нормы. Следовательно, обслуживающая организация так же обязана передать такую документацию товарищества-собственников жилья, либо собственникам (представителю собственников).
Уведомление о смене формы управления, передаваемое обслуживающей организации, должно быть оформлено в соответствии с законом, в противном случае собственники уведомляют обслуживающую организацию ненадлежащим образом, и препятствуют, передаче технической документации уполномоченному на получение лицу.
1) Техническая документация на дом передается управляющей организации, поскольку без нее организация не сможет полноценно выполнят своих функций. Такая же ситуация по аналогии применима к обслуживающей организации, если для исполнения своих функций ей необходима такая документация. Документация является общим имуществом всех собственников помещений дома и находится у управляющей организации (товарищества-собственников жилья, кооператива и т.д.) лишь на хранении и ведении в соответствии с условиями договора управления домом. Указанная позиция отражена в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" (далее - Письмо от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07).
Поскольку в Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) не содержатся норм регулирующих хранение технической документации у обслуживающей организации, то в данном случае необходимо применять по аналогии (ст. 7 ЖК РФ), нормы закона касаемо управляющих организаций. Следовательно, передать такую документацию обслуживающая организация обязана.
Согласно п. 3. ст. 161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Следовательно, смена формы управления, автоматически ведет к расторжению договора управления (по аналогии обслуживания).
2) Согласно п. 10. ст. 162 ЖК РФ, Управляющая организация за тридцать дней до момента прекращения договора, необходимо передать документацию вновь созданной для управления организации. либо при непосредственной форме управления, указанному в решении общего собрания жильцу, а при его отсутствии любому жильцу дома.
3) Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом указан в гл. V Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - Правила N 416).
- Уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения (п. 18 Правил N 416).
- Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
- Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на многоквартирный дом, уполномоченному лицу (установленному п. 10. ст. 162 ЖК РФ) по акту приема-передачи не позднее 30 дней с момента уведомления (п. 19 Правил N 416).
- Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.
- Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.20 Правил N 416).
- В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема-передачи, уполномоченному в получении лицу (п. 21 Правил N 416).
- Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом уполномоченное в получении документации лицо.
- Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов (п. 22 Правил N 416).
- Разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 Правил N 416).
4) Из информации, содержащейся в вопросе, можно прийти к выводу, что протокол общего собрания, переданный обслуживающей организации, не содержит полную информацию необходимую для передачи технической документации.
Так решение общего собрания собственников должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 19 Правил N 416).
Если таких сведений в решении общего собрания о смене формы управления, переданного обслуживающей организации нет, то организация считается ненадлежащим образом уведомленной.
В сложившейся ситуации, возможно, обратится к собственникам с требованием привести в соответствие с Правилами N 416 необходимые документы, включая решение общего собрания, в случае отказа, обратится в надзорные органы, с требованием защитить законные интересы обслуживающей организации.
Удаление страницы
