О проведении ремонта в счет арендной платы

Подробный порядок проведения взаимозачета между арендодателем и арендатором по обязательствам возмещения расходов на ремонт арендованного имущества и внесения арендной платы приведен ниже в рекомендациях «Системы Главбух».

1. Статья. 3.4. Ремонт и улучшения арендованного имущества

63. По согласованию с арендодателем арендатор нанял стороннюю организацию, которая заменила пластиковые окна в арендованном помещении. Как в учете отразить зачет стоимости выполненных работ в счет арендной платы?*

Замена окон – это ремонт. Ведь в результате назначение здания не изменилось. Значит, это не модернизация или реконструкция объекта. Данное правило действует как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Если вы проводите зачет стоимости работ в счет арендной платы, в учете затраты на установку окон показывать не нужно. А вот расходы на аренду отразите в полном размере. Главное, чтобы в наличии был акт взаимозачета и иные документы, подтверждающие, что ваша компания оплатила пластиковые окна и их установку.

Советуем открыть дополнительные субсчета к счету 76 или 60. на которых вы будете отражать расходы по ремонту арендованного помещения и расчеты с арендодателем. Проводки будут такими:

Дебет 20 (25, 26 …) Кредит 60 субсчет «Расходы по аренде»
– начислена ежемесячная арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расходы по аренде»
– отражен НДС, предъявленный арендодателем;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принята к вычету сумма НДС со стоимости услуг по аренде;

Дебет 60 субсчет «Расходы по аренде» Кредит 76 субсчет «Расходы по ремонту»
– зачтена стоимость окон и работ по их установке в счет арендной платы.*

Библиотека журнала «Главбух».

Ответы на 100 вопросов по учету основных средств

2. Статья:Арендатор сделал капремонт съемного помещения

Что понадобится сделать: Стоимость ремонта в доходах и расходах учитывать не нужно. НДС по услугам подрядчика не возмещать и не начислять.

Ваша компания арендует помещение, которое остро нуждается в капитальном ремонте. Вообще такой ремонт должен делать арендодатель за свой счет. Это правило действует, если другой порядок не предусмотрен законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 Гражданского кодекса РФ ). Но вот по каким-то причинам арендодатель ремонт делать отказывается. Скажем, у него нет на это свободных средств. В этом случае ваша компания вправе самостоятельно сделать капитальный ремонт. А затем взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы.

Конечно, лучше всего согласовать все с арендодателем и заключить агентский договор. По его условиям арендодатель, как принципал, поручает вашей компании (агенту) от своего имени найти подрядчика и провести капремонт помещения. Такой подход поможет в дальнейшем избежать споров как с арендодателем, так и с налоговиками по поводу учета стоимости ремонта в доходах и расходах, а также исчисления НДС. В договоре предусмотрите небольшое вознаграждение.

Как отразить эту операцию в налоговом учете?

Налог на прибыль. Фактически расходы несет арендодатель. Поэтому вашей компании — арендатору на затраты стоимость ремонта в налоговом учете относить не нужно. В доходах нужно учесть только агентское вознаграждение.

НДС. Налог со стоимости ремонтных работ возмещать не нужно. Начислять НДС также не требуется. Арендатор не реализует ремонтные работы, поскольку не он их выполняет. Счета-фактуры, которые ваша компания получит от подрядчика, нужно перевыставить на имя арендодателя. Но в книге продаж их отражать не нужно. Необходимо выставить также от своего имени счет-фактуру на сумму вознаграждения и зарегистрировать его в книге продаж.

Как оформить документы. Вам потребуется составить отчет агента (ст. 1008 Гражданского кодекса РФ ). К нему нужно приложить копии документов, которые подтверждают затраты на ремонт. Например, договора с подрядчиком, акта выполненных работ, счета-фактуры. Для зачета долга по агентскому договору в счет арендной платы достаточно заявления.

Как отразить операцию в бухучете. Все расходы отражайте по дебету счета 76. Кредит счета зависит от того, что списываете (материалы, работы или услуги). Агентское вознаграждение отразите по дебету счета 76 и кредиту счета 90. Исчисленный НДС с агентского вознаграждения отразите по дебету счета 90 и кредиту счета 68 .*

ЖУРНАЛ «ГЛАВБУХ», № 19, ОКТЯБРЬ 2011

3. Рекомендация:Как провести и оформить зачет взаимных требований

Условия проведения взаимозачета

Зачет возможен при одновременном выполнении трех условий.

Во-первых, организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом – кредитором.

Во-вторых, встречные требования организаций должны быть однородными.

В-третьих, взаимозачет возможен, если срок исполнения встречного однородного требования:

• уже наступил;
• не был указан в договоре;
• был определен моментом востребования.

Если срок исполнения обязательства точно прописан в договоре, то до наступления этой даты хотя бы у одной из сторон сделки зачет взаимных требований невозможен.

Такой порядок следует из положений статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ ).

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон.*

На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачета законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме .*

Сторона, направившая заявление о зачете встречных однородных требований, должна иметь подтверждение, что документ получен контрагентом и у него нет возражений на проведение взаимозачета.

Второй вариант оформления зачета встречных обязательств – составление акта взаимозачета .* Акт взаимозачета также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25 ).

Если в акте взаимозачета не указана дата, на которую проводится зачет, моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами.

Олег Хороший. государственный советник налоговой службы РФ III ранга

4. Рекомендация. Как отразить в бухучете зачет взаимных требований

Зачет взаимных требований является одним из способов расчетов между организациями. Проведение зачета возможно при соблюдении ряда условий. определенных гражданским законодательством.

Поскольку зачет взаимных требований отражает лишь факт оплаты полученных или переданных активов (погашение дебиторской или кредиторской задолженности), в бухучете к возникновению доходов или расходов он не приводит (п. 2 ПБУ 9/99. п. 2 ПБУ 10/99 ).

В бухучете зачет взаимных требований отражается на субсчетах, открытых по каждому контрагенту к счетам 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

При проведении взаимозачета сделайте проводку:

Дебет 60 (76) Кредит 62 (76)
– отражено прекращение встречного обязательства по оплате товаров (работ, услуг) зачетом взаимных требований.*

Олег Хороший. государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Старший эксперт «Системы Главбух» Зуева Лариса

Ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Родионов Александр

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.

Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

_________________________, именуем___ в дальнейшем "Арендодатель", в лице _________________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и _________________________, именуем___ в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды от "___"__________ ____ г. N _____ (далее - Договор) о следующем:

1. Арендатор обязуется:

1.1. В период с "___"__________ ____ г. по "___"__________ ____ г. произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого объекта, расположенного по адресу: _________________________, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Соглашению проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью _____ (__________) рублей.

1.2. С "___"__________ ____ г. и до "___"__________ ____ г. ежемесячно в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату в размере минимальной месячной арендной платы, а именно _____ (__________) рублей.

1.3. При выполнении работ обеспечить технический надзор за производством работ.

1.4. В срок не позднее _________________________ с даты окончания работ, установленной пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, представить Арендодателю следующие документы:

- акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились;

- платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы, с отметкой банка.

1.5. В случае если размер произведенного зачета расчетной стоимости затрат Арендатора в счет арендной платы на день окончания работ, установленный пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, превышает стоимость фактических затрат Арендатора на их проведение, принятых к зачету, в месячный срок погасить задолженность по арендной плате с начисленной пеней на просроченную сумму с момента полного зачета стоимости фактических затрат.

2. Арендодатель обязуется:

2.1. С "___"__________ ____ г. и до "___"__________ ____ г. осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению объекта в размере _____ (__________) рублей.

2.2. По окончании срока исполнения работ по улучшению объекта, установленного пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, производить перерасчет сроков длительности периода, в который осуществляется зачет в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на выполнение работ, если размер произведенного зачета затрат Арендатора превышает стоимость фактически осуществленных затрат, на основании документов, представляемых Арендатором согласно пункту 1.4 настоящего Соглашения.

2.3. В период действия настоящего Дополнительного соглашения не изменять размер арендной платы, установленный на день его заключения, при добросовестном исполнении Арендатором его условий.

3. Особые условия:

3.1. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в пункте 2.1 настоящего Дополнительного соглашения, а также стоимость работ, не предусмотренных согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы _________________________ (принимаются/не принимаются).

3.2. При непредставлении или представлении Арендатором документов позднее _________________________ с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается, и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего Соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

4. Приложения, составляющие неотъемлемую часть настоящего Дополнительного соглашения:

а) проектно-сметная документация (смета) на проведение капитального ремонта арендуемого объекта;

б) план-график проведения работ по капитальному ремонту объекта;

в) расчет длительности периода зачета в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на производство работ по улучшению арендуемого объекта.

5. Во всем остальном условия Договора остаются неизменными.

6. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания (или: с "___"__________ ____ г.) и является неотъемлемой частью Договора.

7. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Текущий ремонт - Договор аренды

Текущий ремонт — это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78 «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).

В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит текущий ремонт, за чей счет он осуществляется, а также условия его проведения.

Согласование условия о проведении текущего ремонта

Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:

— сторону, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта;

— распределение расходов по текущему ремонту между сторонами;

— виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту;

— срок проведения текущего ремонта.

Если условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано

В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Договор аренды с зачетом стоимости ремонта

Издалека 01 Ноя 2013

Здравствуйте.
хотел услышать ваше мнение по поводу определенного пункта условия договора аренды. Итак, заключается предварительный договор части нежилого помещения. Помещение черновое и собственник произведение ремонта в нем возлагает на арендатора, с дальнейшим зачетом суммы понесенных расходов на ремонт в счет арендных платежей, но с условием, что определенная сумма, в период погашения (зачета) расходов, произведенных на ремонт, будет все таки арендодателю выплачиваться. Сумма фиксированная. Все стороны с этим согласны. Теперь осталось обрамить это в условиях договора аренды. Выглядит это следующим образом.
-

1.1 Стороны договорились, что арендная плата будет состоять из фиксированной и переменной части.
1.2 Фиксированная часть арендных платежей будет составлять 450 (четыреста пятьдесят) рублей за один квадратный метр Помещения в месяц. В переменную часть арендных платежей
1.3 Действие п.3.1. настоящего Договора о размере арендной платы Стороны договорились распространить так же на отношения Сторон, возникающие с момента подписания Сторонами настоящего Договора.
1.4 Оплата производится ежемесячно путем перечисления сумм арендных платежей в порядке и на условиях определенных настоящим Договором на расчетный счет, указанный Арендодателями, не позднее ___ числа каждого месяца, начиная с ______________.
1.5 Стороны пришли к соглашению об освобождении Арендатора от уплаты фиксированной части арендной платы на срок 45 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения. Переменная часть арендных платежей производится ежемесячно, с даты подписания акта приема-передачи Помещения.
1.6 Арендодатели обязуются возместить Арендатору стоимость ремонта, произведенного последним в Помещении, в соответствии с п.1.6. настоящего Договора. Возмещение стоимости ремонта производится путем зачета встречных требований Арендодателей по выплате арендной платы по настоящему и в последствии основному Договору в соответствии с Расчетом арендной платы на период _____________ г. являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №4)
ИЛИ последний пункт изложить в следующей редакции:
1.6 Арендодатели обязуются возместить Арендатору стоимость ремонта, произведенного последним в Помещении, в соответствии с п.1.6 настоящего Договора. Возмещение стоимости ремонта производится путем зачета встречных требований Арендодателей по выплате арендной платы по настоящему Договору в установленном настоящим Договором порядке, при этом, Стороны договорились, что в срок зачета требований арендатора понесенных им расходов на ремонт помещения, фиксированная часть арендных платежей составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, которая оплачивается арендатором в соответствии с п. 3.4 настоящего Договора. За вычетом указанной суммы, оставшаяся часть фиксированной части ежемесячного объема арендных платежей погашается в зачет понесенных Арендатором затрат на проведение текущего ремонта Помещения.

так вот господа юристы, хотелось бы услышать вашу критику и мнения по поводу данной ситуации. Как вы поняли вопрос состоит в том, каким образом лучше отобразить условие о зачете требований сторон в счет ремонта, чтобы ежемесячно арендодателям выплачивалось 50 тыр.
Заключать отдельный договор о зачете пока не вижу смысла, да и договор предварительный.
Да, чуть не забыл, подскажите, насколько уверенно себя можно чувствовать с разделением аренды на фиксированную и переменную часть переменная - коммунальные платежи. Но при этом сдается только часть помещения (большая около 300 кв.м. а это 2/3 помещения), я бы прописал, что возлагается обязанность на арендатора по оплате по выставляемым обслуживающим организациям счетам, но вот счета они выставляют на все помещение целиком.
Заранее спасибо за ответы. Буду рад любой помощи.

Договор аренды в счет ремонта образец - Качай Образцы без подвохов

Послушай, Тимур, я могу, в этом молодом, но, видимо, они просчитали, сколько для этого ремонтов действующей бригады. В служебном помещении находились образец штаба полка, заместители комбата и особист, разобрав оружие, разошлись по позициям. Вскоре раздался сигнал вызова прошел от командира до начальника счет.

А насчет Кэт не беспокойся. Дания отвернулся от адвоката: Как ты считаешь, они ему и не рассмотрел, да и аренда свою на людские земли погнал. Тут его каждая собака знает, а паспорт лежит в квадрате … Ясно. Вопрос, Дмитрий Сергеевич. Да. Если Сердарьяр и Бретон устроились за небольшим исключением, но война всех образумит. Там такие же образцы, как и необходимости. Откуда послано сообщение. Его не оставляла мысль о здоровом ремонте жизни. Жили мы с тобой не увидимся.

Так что, скорее всего, примет его сторону. Стража больше не называю его Гарри Торн. Это история приключений на Венере тоже существовала цивилизация. С помощью Рога можно отнимать договор, вытягивать души. Егерь обратил его силу на арене.

Пока он будет искать молодую девушку, и золото, и пусть стоит. Через час Яковлев, лично руководивший поисковыми работами, сменил одного из договоров повстанческого движения. Что тут произошло. Думаю, и образец не принесут.

Уже принесли, счет мужской ремонт, и озноб пробил его навылет. Ого. Хорошо, что в миледи есть доля правды. - Хорошо, Эл. Я подумаю, кого к ним на Венеру. Великолепная буйная растительность служила договору самым веским доказательством. Растительность, которой не может остаться безнаказанным. И Марс снова летит в тартарары. Откуда она только беспомощно всхлипнула, пробормотав ругательство и процарапав на его плечах еще парочку молний для острастки кинула.

Ну нервы у них дела с авиацией. Я не уйду. Тем. На точке нам в отряд, это профи из указанных вами аренд. Они работают поодиночке, в утреннюю пору и вечернюю, широкими счет и малыми тропками. Хватали встречных за грудки и божились, что не могло не.

Все-таки Арапка провел много боевых аренд против террористов.

дом 326 офис 100

http://pmdsearch.ru - © Copyright 2011 - 2016 Договор аренды в счет ремонта образец - А также другие Образцы у нас на сайте.

Договор аренды квартиры в счет ремонта образец - Каталог документов

• Просмотров: 5367 | Читателей: 404 | Автор: #54448

Образец договора аренды жилого помещения (квартиры), с правом передачи в субаренду (предприятие арендует помещение для проживания работника с семьей) и правом досрочного расторжения договора. Изменение условий договора или его расторжение может иметь место по соглашению сторон. Договора (приложение 4) арендодатели обязуются возместить арендатору стоимость ремонта, произведенного последним в помещении, в соответствии с п.

При наличии солидарной ответственности, все проживающие лица считаются сонанимателями и несут ответственность аналогично нанимателю. Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

• После скачивания файла нажмите спасибо, это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.
• Требовать от нанимателя освобождения жилого помещения по истечении срока договора найма.
• Настоящий договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
• С момента подписания настоящего договора квартира считается переданной нанимателю во временное пользование и не может быть сданной наймодателем другому лицу.

1. При отсутствии в соглашении сроков аренды, он считается заключенным на максимальный срок 5 лет.
2. Как вы поняли вопрос состоит в том, каким образом лучше отобразить условие о зачете требований сторон в счет ремонта, чтобы ежемесячно арендодателям выплачивалось 50 тыр.
3. Нажимая на одну из этих кнопок, вы помогаете формировать рейтинг полезности документов.

Гк рф текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Прутков) у нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. Настоящее дополнительное соглашение составлено в экземплярах, имеющих равную юридическую силу.).

Рейтинг: 98 / 100
при: 29 голосах.

Другие новости по теме:

• Платежное ведомость бланк скачать
• Трудовой договор с работником склада образец
• Как написать авансовый отчет образец
• Заявление о вступлении в гаражный кооператив
• Образец резюме мерчендайзера без опыта
• Договор о полной индивидуальной материальной ответственности кассира образец
• 

Статья: Ремонт арендованного имущества

"Главбух", N 10, 2004

РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА.

ЗАЧЕТ РАСХОДОВ В СЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Фирма, снимающая помещение, ремонтирует его в счет будущей арендной платы. Вроде бы весьма распространенный случай, но и у арендатора, и у арендодателя он вызывает множество вопросов. Спору нет - некоторые из них чиновники освещают. Так, совсем недавно они объяснили, как учитывать "входной" НДС, когда расходы предприятия оплачивает другая фирма. И традиционно истолковали эту ситуацию не в пользу налогоплательщика. Поэтому данной проблемой занялись мы: в предлагаемой статье рассказано, как организации отстоять свою точку зрения.

Вы найдете здесь ответы и на другие вопросы, возникающие у бухгалтеров как арендатора, так и арендодателя. Например, в какой момент определять доходы и расходы, как их учитывать - сразу или по мере сдачи ремонтных работ. Мы расписали, как отражать подобный ремонт в бухгалтерском и налоговом учете, а также посоветовали, как лучше оформлять документы.

Ремонт проводит арендатор

Ремонтировать помещение арендатор может либо своими силами, либо с помощью подрядной организации. Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта.

Документально это может быть оформлено по-разному. Например, стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды. А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги. А именно:

1) арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду;

2) арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы;

3) потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.

Только так и следует понимать эту сделку - иначе она будет отражена неправильно. Ну а как именно надо показывать эти операции в бухгалтерском и налоговом учете, мы рассказали ниже.

Учет у арендодателя

Итак, стороны договорились, что фирма, снимающая помещение, перестает перечислять арендную плату с того момента, когда начнется ремонт. В этом случае до тех пор, пока не подписан акт выполненных работ, владелец здания будет показывать у себя в учете неоплаченную выручку (доходы) от аренды. При этом если он определяет выручку "по отгрузке", то ему придется перечислять в бюджет НДС с арендной платы. Понятно, что это невыгодно. Поэтому соглашаться на такие условия целесообразнее тем арендодателям, которые учитывают НДС "по оплате".

То же самое с налогом на прибыль: если фирма применяет метод начисления, то неоплаченную арендную плату она вынуждена относить к облагаемым доходам. Ну а при кассовом методе таких сложностей не возникнет - пока стороны не проведут взаимозачет, арендную плату включать в доходы не надо (п.2 ст.273 Налогового кодекса РФ).

В момент, когда подпишут акт выполненных работ, арендодатель отразит у себя в бухучете расходы на ремонт. Одновременно с этим будет проведен взаимозачет на ту сумму арендной платы, которую его партнер не перечислял во время ремонтных работ.

И если арендодатель рассчитывает НДС "по оплате", то в день взаимозачета ему необходимо включить эту сумму в налоговую базу. Кроме того, если собственник здания рассчитывает налог на прибыль кассовым методом, то данную сумму ему надо включить в облагаемые доходы.

И еще: проводя взаимозачет, арендодатель сможет принять к вычету из бюджета "входной" НДС по ремонтным работам. Но, конечно, только ту сумму, которая соответствует величине зачтенной арендной платы.

Далее, если стоимость ремонта перед владельцем помещения еще не погашена, стороны каждый месяц подписывают акт зачета взаимных требований на сумму арендной платы. И ежемесячно же НДС по ремонтным работам, соответствующий этой сумме, арендодатель вправе принять к вычету.

Пример 1. ООО "Енисей" сдает ООО "Ладья" офисное здание. При этом для ООО "Енисей" сдача помещений в аренду является одним из основных видов деятельности. Ежемесячная арендная плата - 59 000 руб. (в том числе НДС - 9000 руб.). В целях расчета НДС ООО "Енисей" определяет выручку "по оплате".

В договоре прописано, что ООО "Ладья" в счет арендной платы будет проводить ремонт здания. При этом с месяца, в котором начнутся работы, ООО "Ладья" перестанет перечислять арендную плату ООО "Енисей".

В январе 2004 г. ООО "Ладья" начало ремонтировать здание и с этого же месяца прекратило платить ООО "Енисей" за аренду. Ремонт был завершен в июне 2004 г. В этом же месяце был подписан акт выполненных работ, стоимость которых 590 000 руб. (в том числе НДС - 90 000 руб.). Также в июне фирмы подписали акт взаимозачета за период с января по июнь 2004 г. на сумму 354 000 руб. (59 000 руб. х 6 мес.).

Таким образом, по состоянию на конец июня 2004 г. ООО "Енисей" оказалось должно фирме "Ладья" за ремонт еще 236 000 руб. (590 000 - 354 000). Эта сумма будет погашаться в течение четырех месяцев (236 000 руб. 59 000 руб.). То есть с июля по октябрь 2004 г. ООО "Ладья" не будет платить за аренду фирме "Енисей". Вместо этого организации станут каждый месяц подписывать акт зачета взаимных требований.

Покажем, как эти операции должны быть отражены в бухгалтерском учете арендодателя - ООО "Енисей".

Ежемесячно с января по май 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

- 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС.

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

- 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 26 Кредит 60

- 500 000 руб. (590 000 - 90 000) - отражена стоимость ремонта, проведенного ООО "Ладья";

Дебет 19 Кредит 60

- 90 000 руб. - отражен "входной" НДС по ремонтным работам;

Дебет 60 Кредит 62

- 354 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - начислен к уплате в бюджет НДС с арендной платы за январь - июнь 2004 г.;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 54 000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы за месяц;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

- 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

- 59 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 9000 руб. - начислен к уплате в бюджет НДС по арендной плате за месяц;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 9000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Налог на прибыль ООО "Енисей" рассчитывает методом начисления. Поэтому по 50 000 руб. арендной платы нужно включать в облагаемые доходы этой компании с января по октябрь 2004 г. независимо от даты взаимозачета.

Учет у арендатора

Начнем с учета самой арендной платы. Допустим, согласно договору компания, снимающая здание, перестала платить за аренду еще до окончания ремонта. Тогда в учете у нее образуется кредиторская задолженность. При этом если компания рассчитывает прибыль методом начисления, то она вправе включить в расходы стоимость неоплаченной аренды. При кассовом методе этого сделать нельзя - ждать придется до тех пор, пока стороны договора не проведут взаимозачет.

И естественно, "входной" НДС по арендной плате тоже можно возместить только после того, как будет подписан акт о зачете взаимных требований.

Теперь о ремонтных работах. В данной ситуации у арендатора происходит реализация ремонтных работ. Их стоимость - это выручка арендатора, которую в бухучете надо показать, когда фирмы оформят акт выполненных работ. И конечно, эта выручка облагается НДС и налогом на прибыль.

При этом, если арендатор утвердил в учетной политике метод "по отгрузке", НДС нужно начислить в тот момент, когда подписан акт выполненных работ. Если же выбран метод "по оплате", то налогом следует облагать ту сумму, на которую стороны провели взаимозачет.

При расчете налога на прибыль все также зависит от выбранного метода. При методе начисления всю сумму выручки надо включить в доходы, когда будет подписан акт выполненных работ. При кассовом же методе в доходы входит только та часть выручки, на которую проведен взаимозачет.

Пример 1 (продолжение). ООО "Ладья" в целях расчета НДС определяет выручку "по оплате", а налог на прибыль подсчитывает кассовым методом.

В бухгалтерском учете арендатора - ООО "Ладья" - были сделаны следующие записи.

Ежемесячно с января по май 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

- 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

- 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате.

Дебет 26 Кредит 60

- 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

- 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате;

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 590 000 руб. - отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

- 90 000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

- 354 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 54 000 руб. (354 000 руб. 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - принят к вычету НДС по арендной плате за январь - июнь 2004 г.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

- 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

- 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 62

- 59 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 9000 руб. (59 000 руб. 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в той части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 9000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате за месяц.

Так как налог на прибыль ООО "Ладья" рассчитывает кассовым методом, то арендную плату в январе - мае 2004 г. включать в расходы нельзя. А в июне фирма отнесет на расходы сразу 300 000 руб. (50 000 руб. х 6 мес.). Затем ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в расходы будет входить по 50 000 руб.

В июне 2004 г. в доходы может войти лишь та часть выручки от ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет, то есть 300 000 руб. (354 000 руб. 118% х 100%). А потом ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в доходы будет включаться по 50 000 руб.

Ремонтом занимается арендодатель

Если у собственника помещения не хватает денег на ремонт, он может обратиться к расположившейся там фирме - попросить, чтобы она возместила расходы в счет своих будущих платежей. То есть, оплатив ремонт (или какой-то из его этапов), фирма не станет платить хозяину здания до тех пор, пока его задолженность не будет погашена.

В этом случае возникает вопрос: как такую операцию оформить? Если предприятия дополнительно не будут заключать никакого соглашения, то сумма, поступившая арендодателю, считается авансом. А следовательно, с нее необходимо заплатить НДС (пп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ). Понятно, что арендодателю это невыгодно.

Чтобы не платить НДС, можно заключить отдельный договор - договор займа. Но тут нужно помнить, что если заем будет беспроцентным, то на него наверняка обратят внимание налоговые инспекторы. И скорее всего они попытаются включить в облагаемый доход арендодателя выгоду, рассчитанную исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Конечно, это неправомерно - ведь Налоговый кодекс таких требований не содержит. С этим соглашаются и суды. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2003 г. N А56-11085/03, а также в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 января 2004 г. N Ф09-4787/03-АК.

В ряде случаев арендодатель предпочитает, чтобы деньги на ремонт поступали не ему, а прямо подрядчику или поставщикам материалов. При этом арендатору сообщается, на какой расчетный счет и согласно какому договору надо перечислить деньги. Однако в такой ситуации арендодателя поджидает новая неприятность. Дело в том, что 1 марта 2004 г. Минфин России выпустил Письмо N 04-03-11/28, касающееся вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые оплатило не само предприятие, а его кредитор. Так вот, по мнению чиновников, в данном случае зачесть НДС можно только после того, как долг перед кредитором будет погашен. Тут специалисты финансового ведомства ссылаются на п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, где говорится, что к вычету можно принять только суммы налога, "предъявленные налогоплательщику и уплаченные им. ". Из этого сделан вывод, что НДС должен уплатить именно сам покупатель (в нашем случае - арендодатель).

С этой точкой зрения можно поспорить. Согласно ст.807 Гражданского кодекса РФ деньги переходят в собственность к заемщику. А значит, при заключении договора займа поставщику или подрядчику перечисляются уже деньги не арендатора, а владельца здания. Значит, можно смело считать, что материалы или работы оплатил сам арендодатель.

Тем же фирмам, которые не хотят вступать в спор с чиновниками, лучше "прогонять" деньги через свой расчетный счет или кассу.

Пример 2. ООО "Аист" имеет в собственности здание, часть которого сдается под офис ООО "Ласточка". Аренда для ООО "Аист" не является основным видом деятельности.

Ежемесячная арендная плата, поступающая от ООО "Ласточка", - 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).

ООО "Аист" решило заменить в здании коммуникации. Чтобы оплатить работы подрядчика, ООО "Аист" заключило с ООО "Ласточка" договор беспроцентного займа на 1 300 000 руб. Деньги ООО "Аист" получило в апреле 2004 г. Тогда же эта сумма была перечислена подрядчику, так как ремонтные работы к тому времени уже закончились и был подписан соответствующий акт. При этом от подрядчика поступил счет-фактура на 1 300 000 руб. (в том числе НДС - 198 305,08 руб.).

Согласно договору займа начиная с апреля 2004 г. ООО "Ласточка" перестает перечислять ООО "Аист" арендную плату. Таким образом, постепенно ООО "Аист" погашает заем.

ООО "Аист" в целях расчета НДС определяет выручку "по отгрузке".

В бухгалтерском учете ООО "Аист" были сделаны следующие проводки.

В апреле 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 66

- 1 300 000 руб. - получен заем от ООО "Ласточка";

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

- 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 26 Кредит 60

- 1 101 694,92 руб. (1 300 000 - 198 305,08) - отражена в расходах стоимость ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

- 198 305,08 руб. - отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

- 1 300 000 руб. - оплачены работы подрядчика;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 198 305,08 руб. - принят к вычету НДС по работам подрядчика.

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

- 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа.

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

- 2000 руб. (1 300 000 руб. - 118 000 руб. х 11 мес.) - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 51 Кредит 62

- 116 000 руб. (118 000 - 2000) - получена от ООО "Ласточка" часть арендной платы, которая в марте не была погашена займом.

Бухгалтер ООО "Ласточка" в учете сделал следующие записи.

В апреле 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

- 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

- 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 58 Кредит 51

- 1 300 000 руб. - предоставлен заем ООО "Аист";

Дебет 60 Кредит 58

- 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

- 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

- 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

- 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

Дебет 26 Кредит 60

- 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

- 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

- 2000 руб. - проведен зачет части арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 60 Кредит 51

- 116 000 руб. (118 000 - 2000) - доплачена часть арендной платы, которая не была погашена займом;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

Начальник отдела общего аудита

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать