Рейтинг: 4.2/5.0 (1818 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Заключаем договор найма жилого помещения
Сдавать квартиру по договору найма можно только в том случае, если она принадлежит вам на праве собственности.
Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006г. №1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006г. №497» (далее – постановление №1191).
Если квартира является государственной, то заключается договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, форма которого также утверждена постановлением №1191. По данному договору наниматель сдает занимаемую им квартиру поднанимателю с разрешения собственника квартиры – государства.
Для заключения договоров потребуется согласие всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире членов семьи собственника (нанимателя).
Вопрос: Требуется ли согласие соседа по приватизированной квартире, чтобы гражданин мог сдать свою жилплощадь внаем?
Ответ: По договору найма сдается только жилое помещение. Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие.
Можно оформить в собственность комнату, приходящуюся на долю гражданина. Однако поскольку места общего пользования (ванная, санузел, коридор, кухня) останутся в долевой собственности, и сосед сохранит право пользования ими, то и в этом случае потребуется согласие соседа на сдачу комнаты внаем.
Бланки договоров есть в каждом ЖЭСе и ЖРЭО.
Договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника квартиры (нанимателя), другой у нанимателя (поднанимателя), а третий сдается в исполком (ЖЭС).
В договоре указываются ФИО, года рождения и степень родства нанимателя и членов его семьи, точный адрес и характеристики квартиры, предоставляемое в пользование нанимателю имущество в квартире.
Кроме того, договор содержит срок сдачи квартиры внаем, права и обязанности сторон, размер, порядок и сроки расчетов, условия и размер ответственности сторон, основания расторжения договора и другие важные моменты.
Оформляем пункт об оплате
Обязательство по оплате услуг по сдаче внаем квартиры должно быть отражено в договоре только в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса).
При этом, чтобы обезопасить себя от инфляционных неожиданностей, пункт об оплате можно изложить следующим образом:
«в сумме, эквивалентной 300 (тремстам) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа» или «в сумме, эквивалентной 300 (тремстам) долларам США по курсу ОАО «Беларусбанк» на день платежа».
Дату определения курса и банк, по курсу которого устанавливается платеж, можно менять соглашением сторон.
Регистрируем договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения необходимо зарегистрировать в местном исполкоме (администрации).
Договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда регистрируется в ЖЭСе.
Договор необходимо регистрировать до момента фактического предоставления жилья нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор является основанием возникновения у него прав и обязанностей на жилое помещение.
Пример. Договор найма заключен 1 февраля 2012г. Жилье по договору передается нанимателю 15 февраля. Следовательно, зарегистрировать договор необходимо до 15 февраля 2012г.
В соответствии с п. 1.8 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010г. №200, для регистрации договора найма необходимо предоставить:
– заявление, подписанное собственником квартиры и зарегистрированными в квартире совершеннолетними членами его семьи, а также гражданами, имеющими равное с собственником право пользования квартирой.
– паспорта сторон.
– три экземпляра договора найма.
– технический паспорт на квартиру.
– документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
– письменное согласие всех собственников жилого помещения (если квартира находится в общей собственности).
Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня предоставления всех документов.
Процедура регистрации договора найма является бесплатной.
Регистрирующий орган в 5-ти дневный срок с момента регистрации направляет копию договора в налоговый орган по месту жительства наймодателя для учета и исчисления налога.
Оформляем аванс (задаток)
Аванс (предварительная оплата) и задаток имеют различное назначение, поэтому к ним применяются разные правовые последствия при нарушении.
Соглашение о задатке однозначно подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение (п. 1 ст. 351 ГК). Аванс является только одним из доказательств заключения договора.
Соглашение о задатке, независимо от суммы, всегда совершается в письменной форме. Если сумма по договору выплачена без составления письменного документа, то она считается авансом.
Аванс не имеет обеспечительной функции. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в случае прекращения договора до начала его исполнения, а также во всех случаях неисполнения договора. При этом аванс всегда возвращается в однократном размере.
При прекращении договора, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток также должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 352 ГК).
В случае сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет платежей по договору, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 2 ст. 351 ГК)
Расторгаем договор найма жилого помещения
Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора (например, невнесение более двух раз подряд платы за пользование жилым помещением, коммунальных платежей, использование жилья не по назначению).
При расторжении договора по требованию одной из сторон другой стороне за 3 месяца необходимо направить письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
После расторжения договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение. Причем, собственник жилья не должен обеспечивать их новым жилым помещением. Не действует также и правило преимущественного продления срока действия договора.
Жилое помещение после расторжения договора необходимо освободить в 7-дневный срок. Жилое помещение, инженерное оборудование, предоставленные в пользование предметы домашней обстановки и т.п. сдаются наймодателю по акту в состоянии, оговоренном при заключении договора. Не выполненные нанимателем работы по устранению неисправностей (недостатков) фиксируются в акте. Расходы по проведению этих работ должны быть возмещены нанимателем.
Кроме того, наниматель обязан возместить ущерб, нанесенный по его вине занимаемому им жилому помещению, жилым помещениям других граждан и вспомогательным помещениям жилого дома.
Доходы, получаемые от сдачи в наем (поднаем) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в пределах налоговых ставок, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006г. №497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах».
Несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения не освобождает гражданина от обязанности уплаты подоходного налога.
Ставка подоходного налога зависит от населенного пункта, в котором расположено жилое помещение: чем крупнее населенный пункт, тем выше ставка. Ставки налога определяются не за целую квартиру, а за каждую комнату в квартире. Чем дальше сдаваемое жилье находится от центра города, тем меньший налог надо платить. Например, в Минске размер фиксированного налога за каждую комнату составляет от 75 до 300 тысяч рублей в месяц.
Самые высокие ставки налога определены для квартир, находящихся на территории Нарочанского и Мядельского сельсоветов: при сдаче комнаты в период с мая по сентябрь необходимо заплатить от 150 до 600 тысяч рублей за комнату.
Конкретный размер ставок налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов.
При получении в налоговом периоде, т.е. в течение одного года, доходов от сдачи внаем квартиры в размере более 26 500 000 белорусских рублей в налоговый орган необходимо предоставить налоговую декларацию. В этом случае доходы от сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход и будут облагаться подоходным налогом по ставке 12 % с последующим перерасчетом налога (ст.ст. 173, 179 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть), далее – НК).
Налоговая декларация предоставляется не позднее 1 марта, оставшаяся сумма налога доплачивается до 15 мая (ст. 180 НК).
В соответствии с подп. 1.41 п. 1 ст. 163 НК освобождаются от подоходного налога доходы, получаемые от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим).
К молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) относятся выпускники, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения. выпускники, направленные на работу (службу) в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета, договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего).
Доходы освобождаются от налогообложения в течение сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).
Ст. 179 НК предусматривает два способа уплаты налога: за весь год вперед или ежемесячно.
В первом случае годовой платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры внаем. Уплата сумм налога за каждый последующий год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата налога.
Пример. Квартира сдается с 1 февраля 2012 года по 31 декабря 2013 года. При уплате фиксированного годового платежа налог за 2012 год необходимо заплатить не позднее 2 февраля 2012 года (первый рабочий день после 1 февраля). Налог за 2013 год необходимо уплатить не позднее 1 января 2013 года.
Во втором случае налог уплачивается не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры, а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога.
Преимущество первого способа уплаты налога заключается в том, что при увеличении размера налоговой ставки в течение года перерасчет суммы налога производиться не будет. Кроме того, вы будете избавлены от ежемесячной обязанности похода в банк для перечисления налога.
Выбор второго способа уплаты налога позволит не вносить большую сумму за один раз и, возможно, направить сэкономленные средства на другие цели. Однако при изменении размеров налоговых ставок суммы налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.
При получении доходов не с первого дня месяца, а также в случае прекращения получения доходов в течение месяца исчисление сумм налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры внаем (п. 2 ст. 179 НК).
Ответственность за неуплату налога и иные возможные проблемы
За уклонение от уплаты налогов от сдачи квартиры внаем наступает ответственность, предусмотренная ч. 8 ст. 13.6 Кодекса об административных правонарушениях: неуплата или неполная уплата суммы налога, совершенная умышленно, влекут наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее 5 базовых величин. Кроме того, в полном размере будет взыскана неуплаченная сумма налога.
Составлять протокол и рассматривать дело об административном правонарушении уполномочены налоговые органы.
Могут возникнуть и другие проблемы. Например, если квартира сдается на длительный срок без заключения договора и уплаты налога, наниматель, отказываясь выселяться, может начать шантажировать собственника жилья доносом в налоговые органы и большими штрафными санкциями. В таком случае придется вначале заплатить налог и соответствующие штрафы, и только потом подавать в суд иск о выселении. Причем, за составление иска и представление интересов в суде придется заплатить адвокату, а за подачу иска заплатить госпошлину.
В том случае, если отсутствует договор найма с описанием состояния квартиры и переданного имущества, то будет крайне проблематично взыскать ущерб, причиненный жилому помещению и собственнику действиями нанимателя: повреждение мебели, сантехники, обоев и напольных покрытий, залитие квартиры соседей снизу, огромные счета за телефонные переговоры.
Александр Жук, юрист
просмотров: сегодня 16, за последние 7 дней 148, за месяц 597
Сдаем квартиру внаем: алгоритм и юридические тонкости * Договор найма, аренды жилых и нежилых помещений. частного жилищного фонда граждан, утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006г. Бланки договоров есть в каждом ЖЭСе и ЖРЭО. документ, подтверждающий право собственности на квартиру;Порядок предоставления гражданам жилых помещений. * Фонд жилых помещений коммерческого использования формируется из числа. Республики Беларусь, заселенные жилые помещения коммерческого. негосударственной формы собственности, по договору найма при их переселении;. помещения коммерческого использования прилагаются документы. Договор найма жилого помещения в новом Жилищном кодексе. * 13 мар 2013. Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить. Принят Указ Президента РБ от 16.12.2013 № 563 «О некоторых. * Указ направлен на развитие фонда жилых помещений коммерческого. жилых помещений определены порядок заключения новых договоров найма на. ИМНС * Согласно статье 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Договор найма жилого помещения, заключенный без соблюдения указанных. На основании каких документов предоставляется льгота по подоходному налогу. Типовой договор найма жилого помещения социального. * Типовой договор найма жилого помещения социального пользования. Утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17. Оформление квартир в наем * 1.документами, удостоверяющими личности сторон договора, с указанием сведений. в этой квартире (ст.85 Жилищного Кодекса Республики Беларусь ). Договор найма жилого помещения государственного жилищного фондаДоговора * В Вашем случае должен заключаться договор найма жилого помещения. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. налога исчисляются налоговым органом при представлении документов. Договоры найма жилого помещения частного жилищного фонда. * Республики Беларусь. найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан. документ, удостоверяющий личность, когда и кем выдан). совершеннолетних членов его семьи расторгнуть настоящий договор. Договор найма жилого помещения (квартиры) - скачать образец. * В бланках договора найма жилого помещения в качестве предмета. потому что по Гражданскому кодексу РФ договор найма возможно заключить сроком не. документ, который является обязательным приложением к договору.Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений. * Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. Документы на NewsBY.org. Утвердить прилагаемые: Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда; Типовой. Договор найма жилого помещения | Бланки - образцы - формы * Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого. Здесь живут бланки документов. определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).Как правильно оформить договор найма. – Статьи и аналитика. * Заключить договор найма с потенциальным арендатором и честно. Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда утверждена Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 года №193. Бланк можно получить в любом Расчетно-справочном центре.О порядке заключения и регистрации договоров найма жилого. * N 867 "О договоре найма (поднайма) жилых помещений в домах жилищного фонда Республики Беларусь", от 8 сентября 1999 г. жилищного фонда тиражирование необходимого количества бланков договоров и заключение. практика · Ответы на вопросы · Справочный материал · Полезные документы.Обзор документов, зарегистрированных в НРПА РБ * 193 «Об утверждении типовых договоров найма и поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, внесении изменений в. ГЛАВА 18 СЛУЖЕБНЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. * Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда. 1. из этого состава по решению соответственно Президента Республики Беларусь. жилого помещения по договору найма служебного жилого помещения. Наём жилого помещения — Википедия * В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть. найма действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42. Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право. О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь. * 12 сен 2006. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2007 г. договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;. документ, удостоверяющий личность, когда и кем выдан). 5.1. зарегистрировать настоящий договор до установленного в нем. Договор найма жилого помещения * Для определения предмета договора найма государственного жилья и жилья социального пользования, помимо ЖК Республики Беларусь, мы будем. документами, предметом договора найма государственного жилья и жилья. Жилые помещения по договору найма жилого помещения в домах. ИМНС Республики Беларусь по Центральному району г. Гомеля. * 1. заключить в письменной форме договор найма жилого помещения. 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4. документы, удостоверяющие личность, собственника жилого помещения и.
Скорость: 6140 Kb/s
Вторник, 13 Июля 1999 г.
Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13.07.1999 N 110Документ утратил силу
Во исполнение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10 июня 1999 г. N 867 "О договоре найма (поднайма) жилых помещений в домах жилищного фонда в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г. N 47, 5/1012) ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Утвердить и ввести в действие согласованные с Министерством юстиции Республики Беларусь Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в Республике Беларусь (прилагается) и Типовой договор поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (прилагается).
2. Принять к сведению, что Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 10 июня 1999 г. N 867:
2.1. установил, что подлежат обязательной регистрации:
договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе;
договоры поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда в жилищно-эксплуатационной организации или на предприятии, в учреждении, организации, осуществляющих эксплуатацию соответствующего жилого дома;
2.2. обязал районные, городские, районные в городе, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы осуществлять учет указанных договоров.
3. Поручить областным и Минскому городскому отраслевым управлениям жилищно-коммунального хозяйства определить потребность в бланках договоров найма (поднайма), а АНПО "Жилкоммунтехника" (Баженов В.А.) обеспечить централизованное обеспечение потребности в этих бланках.
4. Считать утратившим силу приказ Минжилкомхоза от 27 мая 1987 г. N 66.
Первый заместитель Министра
Похожие документы:О минимальном количестве рабочих дней для участия безработных в оплачиваемых общественных работах на первый квартал 2015 года
О признании утратившим силу постановления Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь от 29 декабря 2007 г. N 133
О внесении дополнений и изменений в постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 26 апреля 2012 г. N 35
Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, субсидируемые государством, и признании утратившим силу решения Витебского областного исполнительного комитета от 20 ноября 2014 г. N 710
О массовых мероприятиях в городе Барановичи и признании утратившими силу некоторых решений Барановичского городского исполнительного комитета
Темы
Сдавать квартиру по договору найма можно только в том случае, если она принадлежит вам на праве собственности.
Форма договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006г. № 497» (далее – постановление № 1191).
Если квартира является государственной, то заключается договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, форма которого также утверждена постановлением № 1191. По данному договору наниматель сдает занимаемую им квартиру поднанимателю с разрешения собственника квартиры - государства.
Для заключения договоров потребуется согласие всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире членов семьи собственника (нанимателя).
Вопрос: Требуется ли согласие соседа по приватизированной квартире, чтобы гражданин мог сдать свою жилплощадь внаем?
Ответ: По договору найма сдается только жилое помещение. Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие
Можно оформить в собственность комнату, приходящуюся на долю гражданина. Однако поскольку места общего пользования (ванная, санузел, коридор, кухня) все равно останутся в долевой собственности, и сосед сохранит право пользования ими, то и в этом случае потребуется согласие соседа на сдачу комнаты внаем.
Бланки договоров есть в каждом ЖЭСе и ЖРЭО.
Договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника квартиры (нанимателя), другой у нанимателя (поднанимателя), а третий сдается в исполком (ЖЭС).
В договоре указываются ФИО, года рождения и степень родства нанимателя и членов его семьи, точный адрес и характеристики квартиры. предоставляемое в пользование нанимателю имущество в квартире .
Кроме того, договор содержит срок сдачи квартиры внаем, права и обязанности сторон, размер, порядок и сроки расчетов, условия и размер ответственности сторон, основания расторжения договора и другие важные моменты.
Обязательство по оплате услуг по сдаче внаем квартиры должно быть отражено в договоре только в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса).
При этом, чтобы обезопасить себя от инфляционных неожиданностей, пункт об оплате можно изложить следующим образом:
«в сумме, эквивалентной 300 (тремстам) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа» или «в сумме, эквивалентной 300 (тремстам) долларам США по курсу ОАО «Беларусбанк» на день платежа».
Дату определения курса и банк, по курсу которого устанавливается платеж, можно менять соглашением сторон.
Договор найма жилого помещения необходимо зарегистрировать в местном исполкоме (администрации).
Договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда регистрируется в ЖЭСе.
Договор необходимо регистрировать до момента фактического предоставления жилья нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор является основанием возникновения у него прав и обязанностей на жилое помещение.
Пример. Договор найма заключен 1 февраля 2012г. Жилье по договору передается нанимателю 15 февраля. Следовательно, зарегистрировать договор необходимо до 15 февраля 2012г.
В соответствии с п. 1.8 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республик Беларусь от 26 апреля 2010г. № 200, для регистрации договора найма необходимо предоставить:
- заявление, подписанное собственником квартиры и зарегистрированными в квартире совершеннолетними членами его семьи, а также гражданами, имеющими равное с собственником право пользования квартирой;
- паспорта сторон;
- три экземпляра договора найма;
- технический паспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения (если квартира находится в общей собственности).
Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня предоставления всех документов.
Процедура регистрации договора найма является бесплатной.
Регистрирующий орган в 5-ти дневный срок с момента регистрации направляет копию договора в налоговый орган по месту жительства наймодателя для учета и исчисления налога.
Аванс (предварительная оплата) и задаток имеют различное назначение, поэтому к ним применяются разные правовые последствия при нарушении.
Соглашение о задатке однозначно подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение (п. 1 ст. 351 ГК). Аванс является только одним из доказательств заключения договора.
Соглашение о задатке независимо от суммы всегда совершается в письменной форме. Если сумма по договору выплачена без составления письменного документа, то она считается авансом.
Аванс не имеет обеспечительной функции. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в случае прекращения договора до начала его исполнения, а также во всех случаях неисполнения договора. При этом аванс всегда возвращается в однократном размере.
При прекращении договора, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток также должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 352 ГК).
В случае сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет платежей по договору, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 2 ст. 351 ГК)
Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора (например, невнесение более двух раз подряд платы за пользование жилым помещением, коммунальных платежей, использование жилья не по назначению).
При расторжении договора по требованию одной из сторон другой стороне за 3 месяца необходимо направить письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
После расторжения договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение. Причем, собственник жилья не должен обеспечивать их новым жилым помещением. Не действует также и правило преимущественного продления срока действия договора.
Жилое помещение после расторжения договора необходимо освободить в 7-дневный срок. Жилое помещение, инженерное оборудование, предоставленные в пользование предметы домашней обстановки и т.п. сдаются наймодателю по акту в состоянии, оговоренном при заключении договора. Не выполненные нанимателем работы по устранению неисправностей (недостатков) фиксируются в акте. Расходы по проведению этих работ должны быть возмещены нанимателем.
Кроме того, наниматель обязан возместить ущерб, нанесенный по его вине занимаемому им жилому помещению, жилым помещениям других граждан и вспомогательным помещениям жилого дома.
Доходы, получаемые от сдачи в наем (поднаем) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в пределах налоговых ставок, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006г. № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах».
Несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения не освобождает гражданина от обязанности уплаты подоходного налога.
Ставка подоходного налога зависит от населенного пункта, в котором расположено жилое помещение: чем крупнее населенный пункт – тем выше ставка. Ставки налога определяются не за целую квартиру, а за каждую комнату в квартире. Чем дальше сдаваемое жилье находится от центра города, тем меньший налог надо платить. Например, в Минске размер фиксированного налога за каждую комнату составляет от 75 до 300 тысяч рублей в месяц.
Самые высокие ставки налога определены для квартир, находящихся на территории Нарочанского и Мядельского сельсоветов: при сдаче комнаты в период с мая по сентябрь необходимо заплатить от 150 до 600 тысяч рублей за комнату.
Конкретный размер ставок налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов.
При получении в налоговом периоде, т.е. в течение одного года, доходов от сдачи внаем квартиры в размере более 26 500 000 белорусских рублей в налоговый орган необходимо предоставить налоговую декларацию. В этом случае доходы от сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход, и будут облагаться подоходным налогом по ставке 12 % с последующим перерасчетом налога (ст.ст. 173, 179 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть), далее - НК).
Налоговая декларация предоставляется не позднее 1 марта, оставшаяся сумма налога доплачивается до 15 мая (ст. 180 НК).
В соответствии с подп. 1.41 п. 1 ст. 163 НК освобождаются от подоходного налога доходы, получаемые от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим).
К молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) относятся выпускники, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения, выпускники, направленные на работу (службу) в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета, договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего).
Доходы освобождаются от налогообложения в течение сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).
Ст. 179 НК предусматривает два способа уплаты налога: за весь год вперед или ежемесячно.
В первом случае годовой платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры внаем. Уплата сумм налога за каждый последующий год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата налога.
Пример. Квартира сдается с 1 февраля 2012 года по 31 декабря 2013 года. При уплате фиксированного годового платежа, налог за 2012 год необходимо заплатить не позднее 2 февраля 2012 года (первый рабочий день после 1 февраля). Налог за 2013 год необходимо уплатить не позднее 1 января 2013 года.
Во втором случае налог уплачивается не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры, а в последующем - ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога.
Преимущество первого способа уплаты налога заключается в том, что при увеличении размера налоговой ставки в течение года перерасчет суммы налога производиться не будет. Кроме того, вы будете избавлены от ежемесячной обязанности похода в банк для перечисления налога.
Выбор второго способа уплаты налога позволит не вносить большую сумму за один раз, и, возможно, направить сэкономленные средства на другие цели. Однако при изменении размеров налоговых ставок суммы налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.
При получении доходов не с первого дня месяца, а также в случае прекращения получения доходов в течение месяца, исчисление сумм налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры внаем (п. 2 ст. 179 НК).
За уклонение от уплаты налогов от сдачи квартиры внаем наступает ответственность, предусмотренная ч. 8 ст. 13.6 Кодекса об административных правонарушениях: неуплата или неполная уплата суммы налога, совершенная умышленно, влекут наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее 5 базовых величин.
Кроме того, в полном размере будет взыскана неуплаченная сумма налога.
Составлять протокол и рассматривать дело об административном правонарушении уполномочены налоговые органы.
Могут возникнуть и другие проблемы.
Например, если квартира сдается на длительный срок без заключения договора и уплаты налога, наниматель, отказываясь выселяться, может начать шантажировать собственника жилья доносом в налоговые органы и большими штрафными санкциями. В таком случае придется вначале заплатить налог и соответствующие штрафы, и только потом подавать в суд иск о выселении. Причем, за составление иска и представление интересов в суде придется заплатить адвокату, а за подачу иска - заплатить госпошлину.
В том случае, если отсутствует договор найма с описанием состояния квартиры и переданного имущества, то будет крайне проблематично взыскать ущерб, причиненный жилому помещению и собственнику действиями нанимателя: повреждение мебели, сантехники, обоев и напольных покрытий, залитие квартиры соседей снизу, огромные счета за телефонные переговоры.
Ст. 52 ЖК РБ 428-З от 28.08.2012 г.
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящего пункта.
Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на основании решения государственного органа, другой государственной организации о предоставлении жилого помещения государственного жилищного фонда, принятого в соответствии с пунктом 1 статьи 102 настоящего Кодекса. а договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является организация, – на основании решения органа управления этой организации о предоставлении жилого помещения частного жилищного фонда.
Договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.
2. От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.
3. Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.
Договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя.
4. Районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах регистрируют договоры найма жилых помещений в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.
5. Форма и порядок ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.
6. Договор найма жилого помещения, заключенный без соблюдения требований, установленных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, является ничтожным.
