Рейтинг: 4.5/5.0 (1876 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды (Ткаченко Г.)
Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды (Ткаченко Г.)Дата размещения статьи: 03.10.2015
В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать из двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальники и т.д. О том, как сделать все это правильно, нужно ли получать чье-либо согласие и как избежать отрицательных последствий, пойдет речь в настоящей статье.
ПОНЯТИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
На данный момент федеральное законодательство не содержит трактовки понятия "переустройство нежилого помещения". Суды руководствуются правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, согласно которой подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов. К такому выводу пришел, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37.
В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом. Может оказаться и так, что это будет просто улучшением помещения, которое не требует согласования в уполномоченном органе местного самоуправления.
В судебной практике "под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства" (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15).
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришел также Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание Суда более подробно:
". поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение исходя из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды. "
Если окажется, что все же потребуется внести изменения в технический паспорт нежилого помещения, то арендаторам необходимо ориентироваться на изложенное в ЖК РФ, поскольку, как известно, переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения владелец данного помещения предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения определенный пакет документов, перечень которых устанавливается уполномоченным органом. В качестве примера приведу распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 21.09.2005 N 1967 (в ред. от 01.07.2010) "О порядке подготовки, оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории":
"1. Для получения решения префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы:
1.1. О согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения - заявитель (физическое или юридическое лицо) представляет в службу "одного окна" префектуры следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
- документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- копию свидетельства о регистрации юридического лица, заверенную в установленном порядке;
- копию правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенную в установленном порядке;
- правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
- согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
- согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
- проектную документацию, подготовленную и оформленную в соответствии с предполагаемым видом работ, согласованную и утвержденную в установленном порядке (состав проектной документации, перечень согласований и порядок ее утверждения определены приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. N 621-ПП);
- график производства работ (кроме мероприятий по переоборудованию помещений). "
Подведем итоги написанному. Если вы, проанализировав самостоятельно или с помощью специалистов предстоящие изменения помещения, придете к выводу, что это не просто улучшение помещения, а именно переустройство и перепланировка, то вам нужно сообщить арендодателю о своих планах, а затем определиться, в какой орган местного самоуправления стоит обратиться за согласованием и какой перечень документов он потребует.
ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОГЛАСОВАННОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА
Каким бы трудоемким ни был процесс согласования переустройства и перепланировки, его стоит пройти. В противном случае арендодатель имеет право от арендатора:
1. Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения.
Например, Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу N А41-27757/11:
". общество с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" (далее - ООО "Хозяюшка") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "СПАР Москоу Риджн" (далее - ООО "СПАР Москоу Риджн") о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп.
. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приема-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлена доказанность ООО "Хозяюшка" всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО "СПАР Москоу Риджн" убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ). "
2. Требовать расторжения договора аренды.
Что подтверждается судебной практикой, например Постановлением ФАС Московского округа от 23.04.2014 N Ф05-3699/14 по делу N А40-66125/13-85-641:
". как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 г. и 2013 г. арендованные помещения были полностью изменены ответчиком - те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением - под размещение ювелирного магазина, в результате произведенных перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.
При этом суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения согласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке.
Поскольку ответчик произвел не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным.
При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое Постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены Постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. "
3. Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.
Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-7848/12-28-71.
". Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО "Агроаспект" о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011); демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа.
В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.
Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 - розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.
Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.
Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.
Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения, и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Выводы судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду), не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права. "
На основании вышеизложенного арендаторам, планирующим переустройство и/или перепланировку, необходимо действовать следующим образом:
1. Для начала удостовериться, действительно ли ваши изменения в помещении относятся к переустройству и перепланировке. Если да, то:
2. Сообщите арендодателю о своих намерениях в письменном виде. Это может быть проект дополнительного соглашения к договору аренды либо письмо.
3. Получите письмо от арендодателя о его согласии на переустройство и перепланировку либо подписанное дополнительное соглашение к договору аренды.
4. Узнайте, какой орган местного самоуправления уполномочен выдавать решения о согласовании работ по переустройству и перепланировке.
5. Подготовьте и подайте пакет документов, требующийся для получения решения органа местного самоуправления.
6. Только после согласования с арендодателем и уполномоченным органом местного самоуправления приступайте к переустройству нежилого помещения.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
4 октября 2016 г.
Проект федерального закона № 1186370-6 "О внесении изменения в статью 93 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"
Данный законопроект вносится в целях увеличения эффективности и результативности осуществления закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Предлагаемые законопроектом изменения обеспечат своевременность и оперативность процедуры закупок для подготовки к проведению соревнований.
28 сентября 2016 г.
Проект Федерального закона "О внесении изменения в статью 16 Федерального закона "О рекламе"
Законопроектом предлагается увеличить объем рекламы, допускаемой к распространению в периодических печатных средствах массовой информации, не специализирующихся на сообщениях рекламного характера, до 45 процентов объема одного номера издания (вместо установленных в настоящее время 40 процентов). Нововведение поддержит предпринимателей в данной сфере, при этом не нанесет ущерба интересам общества, особенно его наименее защищенным слоям.
23 сентября 2016 г.
Проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле"
Как указывается в пояснительной записке, целью законопроекта являются определение "валютного резидентства" физических лиц, устранение отдельных избыточных обременений для уполномоченных банков и физических лиц-резидентов при совершении валютных операций с использованием счетов (вкладов) физических лиц-резидентов, открытых ими в банках за пределами территории РФ, расширение перечня разрешенных случаев зачисления денежных средств на счета (вклады) физических лиц-резидентов, открытые ими в банках за пределами территории РФ и др.
13 сентября 2016 г.
Проект федерального закона № 1171716-6 "О государственной поддержке молодежного предпринимательства"
Цель законопроекта - создание условий для развития в России предпринимательских инициатив среди молодежи путем законодательного установления инструментов и механизмов поддержки деловой активности молодежи. Как показывает мировой опыт, решение задач самозанятости молодежи, развитию инновационных инициатив сопряжено с созданием комфортной среды для реализации предпринимательских инициатив.
Законопроект направлен на расширение информационной основы принятия решений в области государственной экономической политики, направленной на улучшение инвестиционного климата и привлечение иностранных инвестиций в экономику субъектов РФ. Его целью является расширение полномочия Банка России по составлению отчетности по статистике платежного баланса, инвестиционной позиции, внешней торговли услугами, внешнего долга и международных резервов РФ.
В центре внимания:
Дата размещения статьи: 08.09.2016
Что такое нежилое помещение?
Зачем нужен проект перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения?
Перед нашими Заказчиками стоят различные задачи. В одном и том же н/ж помещении можно разместить - ресторан или кафе, детский сад или автошколу, банк или салон сотовой связи, салон красоты, солярий или СПА, продовольственный или промтоварный магазин, стоматологию, лабораторию или поликлинику, столярную мастерскую или полноценное производство. и т.д. Но каждый раз планировка этого помещения будет изменяться под конкретную функциональную нагрузку. Почему? Потому-что на каждый вид деятельности существует своя нормативная документация, предъявляющая определённые требования к помещению.
Например, деятельность парикмахерских, салонов красоты, косметических услуг, маникюрных кабинетов и т.д. регламентируется: СанПиН 2.1.2. 2631-10 Парикмахерские и косметические услуги .
Перепланировка нежилого помещения обычно производится в связи с необходимостью вписать конкретную функцию в имеющееся у Заказчика помещение.
Образец согласованного проекта перепланировки и объединения 2-х нежилых помещений в "Парадном Квартале" в Центральном районе Санкт-Петербурга под Британский детский сад "МериДжейн".
Решил в квартире сделать перепланировку, площадь позволяет расширить кухню с залом т.е. получить гостиную, ванную комнату расширить за счет коридора, туалет перенести в кладовую комнату (по размерам они идентичны). Мне сказали, что нужно на все это получить разрешение и заполнить специальный образец заявления на перепланировку. Если кто-то сталкивался с этим вопросом подскажите что писать в заявлении.
Так выглядит заявление на перепланировку жилья. Ни чего замудрёного нет.
З А Я В Л Е Н И Е
о перепланировке помещений в жилом доме
От __________________________________________________ __
(указывается наниматель, либо арендатор, либо собственник помещения, место жительства, номер телефона)
Место нахождения помещения: г. ___________,
Район __________, ул. ______ дом _____. кв._____ подъезд _____ этаж ____
Собственник (собственники) жилого / нежилого помещения:
__________________________________________________ ______
Прошу разрешить перепланировку жилого / нежилого помещения, занимаемого на основании
__________________________________________________ ______
(права собственности, договора найма, договора аренды – нужное указать)
согласно прилагаемому проекту (проектной документации).
Сроки производства ремонтно-строительных работ:
с «___»______200_г. по «___»______200_г.
(ранее выполнено – указать год, месяц)
Режим производства ремонтно-строительных работ:
с _____ по _____ часов в _____________________ дни.
Обязуюсь:
осуществлять ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц: Мосжилинспекции, управы района, префектуры АО, управляющего жилым домом;
осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от «____»________ _____г. № _________:
№п/п Фамилия, имя, отчество Документ,удостоверяющий личность
(серия, номер, кем и когда выдан Подпись*) Отметка о нотариальном заверении подписей лиц
*) Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в графе 5.
Подписи лиц, подавших заявление:
«____»________20__г. __________________ __________________________
(дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)
«____»________20__г. __________________ __________________________
«____»________20__г. __________________ __________________________
«____»________20__г. __________________ __________________________
Форму заявления на перепланировку квартиры можно заполнить прям в Жилищной инспекции. Образец заявления на перепланировку квартиры там имеется. Если что-то вам совсем не понятно вы можете проконсультироваться у специалистов. Процедура получения разрешения была упрощена, но требования по правильному заполнению бланков ужесточились. Так что будьте внимательны при заполнении бланков.
Есть упрощенный вариант с экономией личного времени, это конечно если у вас есть материальная возможность позволить это. Вы можете обратиться в фирму-посреднику. Они предоставляют консультации специалистов, проведения технического обследования и разработку проектов планировки. Они также могут заниматься согласованием перепланировки в Жилищной инспекции. От вашего лица заполнят образец заявления на перепланировку и соберут все необходимые документы.
Перепланировка помещений нежилого назначения – сложное мероприятие, направленное на внесение существенных изменений в конструкцию имеющейся планировки объекта. В ходе нее выполняется демонтаж перегородок, объединение помещений, выделение комнат, расширение квадратуры путем включения вспомогательных помещений. Согласование перепланировки нежилых помещений обязательная операция, предполагающая получение официального разрешения на воплощение придуманного планировочного решения.
Нашей компанией предлагается весь перечень услуг в данном вопросе, поэтому если вы задумали перепланировку офиса, бара, ресторанного учреждения, магазина, производств и иных объектов нежилого назначения, обращайтесь.
Согласование перепланировки нежилых помещений в МосквеПерепланировка нежилых помещений может предусматривать различные изменения от укрупнения площади за счет присоединения вспомогательных помещений до установки новых перегородок или объединения комнат за счет удаления старых. Мероприятия должны осуществляться на основе согласования, полученного в компетентных органах. Оно является официальным разрешением, подтверждающим, что вносимые изменения допустимы, не приведут к понижению технических характеристик зданий, являющимся основанием для регистрации новой планировки в БТИ.
Отсутствие согласования перепланировки нежилых помещений приводит к:
Профессионализм нашей команды помогает нам получать 100% результат.
Перепланировка нежилых помещений делиться на несколько этапов:
Стоимость перепланировки нежилых помещений:
Пакет документов зависит от сложности перепланировки, увеличилась ли площадь после перепланировки нежилого помещения или осталась прежней. В большинстве случаем нужно:
Нашей компанией предполагается оформление перепланировки нежилого помещения в кратчайшие сроки. Юристы с опытом готовы:
Стоимость предлагаемой нами помощи доступная, поэтому выгодная для столичных организаций, предприятий Московской области. Мы помогаем получить согласования на офисы, торговые помещения, рестораны, кафетерии и иные объекты нежилого назначения.
Согласование перепланировки объектов нежилого назначения требует ответственного подхода, чтобы операция с первой же попытки завершилась успешно. Нашими юристами накоплен солидный опыт, поэтому они могут получить согласие на перепланировку офисов, магазинов, складов различной площади. От заказчика нужны только документы.
Услуги Образец:Здравствуйте, я являюсь собственником нежилого подвального помещения с отдельным входом, лестничный марш выходит за пределы дома что зафиксировано в кадастровом паспорте, на момент покупки лестничный марш уже был защищен входной групой из решётки, незнаю насколько законно это было сделано но уже достаточно давно. Есть желание сделать небольшой временный пристрой квадратов на 10-15 к входной группе т.ж. сделать перекрытие над лестничным маршем (высота входной группы 6м) соеденить и получить отдельное помещение с отдельным входом на 25-30м2. Есть проект на стадии согласования с архитектуруй города и преддомовая территория 10м от дома за пределы которой я не выхожу. Вопрос: какой % жильцов дома должен дать согласие на пристрой и в какой форме? Кроме согласия жильцов и архитектуры нужны ли ещё какието согласования?
20 Января 2014, 21:58 Данила, г. Екатеринбург
Ответы юристов (5)
Согласно ст.44 ЖК РФ 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся. 1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Ст.45 ЖК РФ определяет порядок проведения общего собрания.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения . В указанный сроксообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом. если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Скорее всего на собрании не будет присутствовать 2/3 собственников помещений в доме. В данном случае будет проводиться заочное голосование в порядке ст.47 ЖК РФ.
Согласно ст.47 ЖК РФ 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. 3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Таким образом, вам необходимо провести общее собрание собственников помещений, где проголосовать за должно более 2/3 собственников.
20 Января 2014, 22:09
Уточнение клиентаЗдравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность. но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%. где можно скачать протокол собрания. и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?
21 Января 2014, 06:31
Есть вопрос к юристу?
Город не указан
Уважаемый Данила! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите во внимание следующее:
ключевое в Вашем вопросе и в Вашей ситуации является ли Ваша пристройка элементом общего имущества жилого дома, соответственно, есть или нет Ваши обязанности уплачивать ТСЖ либо управляющей организации затрата на текущее содержание и капитальный ремонт общего имущества жилого дома.
Прошу Вас иметь в виду, что в случае установления
автономности пристроенного помещения к жилому дому от общего имущества
собственников жилых помещений в жилом доме, суды отказывают во взыскании с
собственников таких помещений по искам соответствующих управляющих организаций
(ТСЖ) платы за содержание и капитальный ремонт с учетом пристроенной площади
(например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от
24.06.2013 №А40-120000/12-117-1164, Постановление 10-го арбитражного
апелляционного суда от 25.07.2013 по делу №А41-27823/12).
Соответственно и проведения общих собраний по таким строениям не требуется.
20 Января 2014, 22:38
Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность. но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%. где можно скачать протокол собрания. и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок. на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
То есть, в вашем случае вы используете стены дома для крепления конструкций и змельный участок, поэтому разрешение собственников нужно 2/3 от общего числа квартир.
Вам удобнее будет обратиться в УК или ТСЖ, которое управляет домом, напишите заявление о включении в повестку дня следующего собрания (если собрание планируется в ближайшее время) вопрос о вашей реконструкции, тогда вам ничего не нужно будет делать самостоятельно, все сделает юрист УК или ТСЖ.
Образцы протоколов собраний и уведомлений собственников можно найти в свободном доступе в интернете, но еще лучше попросить в УК или ТСЖ, если они конечно пойдут вам навстречу.
Нужно только разрешение жильцов и архитектора.
21 Января 2014, 08:07
Кто собственник земельного участка? стоит ли з.у. на кадастровом учете?
— если да, то согласовывать надо с собственниками многоквартирного дома;
— если нет, то согласовывать надо с администрацией, использование з.у. для строительства пристройки.
ст. 36 ЖК РФ 3. Уменьшение
размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его
реконструкции.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2008г. (ответ на вопрос №4)
В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего
имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в
многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) .
Аналогичная норма
предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и
(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части
общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию,
переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если использования части придомовой территории другим
лицам в пользование под строительство без передачи права
распоряжения данным имуществом, то необходимо руководствоваться п. 2 ч. 2
ст. 44 ЖК РФ, и такое решение принимается большинством не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме.
В то же
время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в
том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются
большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Из данных норм следует,
что для принятия решения практически по одному и тому же вопросу
(организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется
разный процент голосов собственников: в первом случае — 100%, во втором
— 67%.
В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ
в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный
орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в
случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не
было.
ч.1 ст.37 ЖК РФ Доля
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения.
Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) не будет увеличена (например аренда части з.у. на 100 лет для строительства пристроя), то не будет уменьшения общего имущества, то 2/3 голосов.
Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) будет увеличена, увеличиться площадь вашего помещения, то следовательно увеличиться ваша доля на общее имущество (=з.у.). Если у вас увеличиться доля на общее имущество, то у других собственников эта доля уменьшиться, тогда надо согласие 100% собственников, при условии что з.у. находится в общей долевой собственности.
21 Января 2014, 09:45
Уточнение клиентаЗдравствуйте, сегодня ходил на консультацию к юристу и услышал от него еще пару нюансов: 1. он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе. ) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании, 2. после согласия жильцов и архитектора нужно сходить в технадзор. В процессе разговора не раз предлагал купить у него пакет консультаций за не маленькую сумму. скажите насколько эта информация реальна. Спасибо!
21 Января 2014, 19:41
он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе. ) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании,
ЖК РФ не предоставляет право согласовывать реконструкцию дома, распоряжаться з.у. третьим лицам ТСЖ, УК
субъект только один — это собственники МКД
скажите насколько эта информация реальна. сходить в технадзор. или
купить у него пакет консультаций?
в технадзор сходите, я хожу во все органы для консультации, а чаще пишу письменный запрос (типа прошу разъяснить на основание каких норм права требуется ставить реконструкции.или. пристрой под тех надзор)
если укажут нормы права подумаю, не укажут, делаю как считаю нужным
22 Января 2014, 06:11
Ищете ответ?Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
