Отмена акта о предоставлении земельного участка не является основанием для расторжения договора аренды

Если акт, которым земельные участки были предоставлены в аренду, будет впоследствии отменен, это не будет квалифицировано как основание для расторжения соответствующих договоров аренды.

Если акт, которым земельные участки были предоставлены в аренду, будет впоследствии отменен, это не будет квалифицировано как основание для расторжения соответствующих договоров аренды.

Администрация муниципального образования обратилась с иском к арендатору о расторжении договоров аренды земельных участков и возложении обязанности возвратить эти земельные участки. Арендатор пользовался спорными земельными участками на основании соответствующих договоров аренды. Однако постановлением администрации «в порядке самоконтроля» были отменены постановления о выделении данных земельных участков (на основании которых и были заключены оспариваемые договоры аренды).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на отсутствие оснований для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков. Также суд указал, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.

Апелляция не согласилась с выводами нижестоящего суда, аргументируя тем, что одновременное наличие действующего договора аренды и правового акта органа местного самоуправления об отмене акта о предоставлении в аренду земельных участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта. В свою очередь это нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.

Кассация заняла противоположную позицию. По мнению суда, договоры аренды не предусматривали права арендодателя на их одностороннее расторжение. При этом иные основания для расторжения (соглашение сторон, существенное нарушение условий договора арендатором) отсутствовали.

Истец указал единственным основанием для расторжения договоров отмену «в порядке самоконтроля» органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду. По существу это является расторжением договора по требованию одной из сторон. Между тем такого основания расторжения договора аренды ни нормами гражданского, ни нормами земельного законодательства не предусмотрено.

Исходя из указанных обстоятельств, кассационный суд отменил решение апелляции и отказал в удовлетворении требований муниципального образования.

Расторжение аренды земли по решению администрации – спорные вопросы

Вопрос самовольного, по одностороннему решению местной администрации, расторжению договора аренды земельного участка и возврата земли волнует многих арендаторов. К сожалению, такая практика есть и чаще всего люди предпочитают не спорить, памятуя о том, что «против лома нет приёма…»

Верховный суд посмотрел на это дело иначе и в своём Определении указал следующее: Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Обстоятельства дела были таковы: Администрация города в рамках самоконтроля отменила ранее вынесенное постановление о выделении земельного участка в аренду гражданину и обратилась в суд с иском к гражданину N. в котором указала, что поскольку постановление о выделение земельного участка отменено, соответственно и отпали правовые основания для исполнения договора аренды участка и потребовала расторгнуть договор аренды и вернуть участок в пользование администрации.

Районный суд отказал администрации в иске, указав, что отсутствуют основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков. При этом суд указал, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.

Администрация обжаловала данное решение суда в апелляционном порядке и областной суд с её доводами согласился, решение районного суда было отменено, принято новое решение о расторжении договора аренды, возврате земельного участка администрации, при этом апелляционная инстанция указала, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления об отмене ранее принятого правового акта о предоставлении в аренду земельных участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта, нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.

Верховный суд посмотрел на дело иначе, отменила апелляционное определение и оставила в силе решение районного суда, указав следующее:

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом. другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом. другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Судом установлено, что договорами аренды земельных участков, заключенными между сторонами спорных отношений, возможность их расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена.

На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства.

Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано ни в постановлении администрации об отмене постановлений о предоставлении земельных участков, ни в исковом заявлении, ни в апелляционном определении, ни в возражениях истца на кассационную жалобу.

Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.

Единственным основанием для расторжения договоров аренды, указанным как истцом, так и судом апелляционной инстанции, явилась отмена "в порядке самоконтроля" органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду, что по существу является расторжением договора по требованию одной из сторон.

Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено.

То есть, по сути, самовольным действиям местных администраций поставлен довольно жёсткий заслон и этим решением Верховного суда они лишены возможности в одностороннем порядке отменять свои решения о предоставлении имущества в аренду и/или пользование.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка и прекращение его действия

Право аренды в отношении арендатора, предусматривает правомочное оформление земельного участка на определённый срок или бессрочно.

Лицо может им распоряжаться только на правах пользования. не имея на него имущественных прав.

При условии надлежащего оформления передачи прав на участок арендатору, обе стороны могут получить преимущества. предусматриваемые договором аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно !

Но при возникновении конфликта сторон и при необходимости прекращения договора по инициативе одной или обеих сторон, заключённые договорённости приходится аннулировать .

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Стороны могут разойтись мирно и естественно. а могут вступить в условия вражды.

А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств.

Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка. составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора .

Далее будут рассмотрены случаи, которые предполагают прекращение договора без его расторжения. Случаи же расторжения договора аренды всегда приводят к прекращению его действия.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно. то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины. по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора. основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

• использование земель не по целевому назначению;
• нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
• непредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
• неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
• изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу. вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Скачать бланк заявления о расторжении договора аренды земельного участка .

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон.

Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика .

Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 200 рублей, а для юридического – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера. то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.

Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.

В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.

В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении. К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком. с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке. по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.

Далее необходимо высказать просьбу суду о решении признать действие договора завершённым. в виду его расторжения в одностороннем порядке и пояснить условия расторжения.

Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков. их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.

В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.

После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления. Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела .

Скачать шаблон иска о расторжении договора аренды земельного участка .

При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении.

Если такой возможности нет, полномочия можно передать доверенному лицу. который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:

1. Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
2. В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
3. Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
4. В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием паспортных данных или реквизитов юридического лица.

Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.

Прекращение договора может происходить по двум основаниям:

• завершение срока аренды без пролонгации;
• расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.

В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе наследников. которые не заинтересованы в аренде участка лично.

При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства .

Если договор подлежал государственной регистрации. то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.

Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.

Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд. то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).

Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.

Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка .

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:

• арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
• арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий. с точки зрения интересов другой стороны.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

11.07.2016 в 17:07

нужно расторгнуть договор аренды паевой земли. Арендатором не оплачивается арендная плата в течении 2 лет части арендаторам. Соответственно направляем Арендодателю претензию. А он возьмет и оплатит все. А нам этого не нужно. Собственники, кому не платили, выделили зем участок и хотят отдать другому арендатору. Может что подскажите, как выйти им из этого договора? Оговорюсь, когда договор заключался, голосовали все за. Поэтому применение п. 5 ст.14 кажется 101 ФЗ не возможно.

15.07.2016 в 11:07

Читайте условия договора — порядок изменения и расторжения, обязанности сторон. Там могут быть такие пункты, которые определяют что договор может быть расторгнут в случае несвоевременной уплаты или просрочки на какой-либо срок установленный тем же договором. Можете так же обратиться в суд с заявлением о признании договора недействительным с определенной даты.

Лада, все же сослагательность в таких вещах нельзя считать корректной — даже если, как я понимаю арендатор, оплатит всю задолженность, если в договоре четко прописаны условия и сроки оплаты, то у арендодателя есть все необходимые условия для применения п.3 ст.619 ГК РФ о досрочном расторжении договора аренды.

На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

10.09.2016 в 12:47

Надо обращаться в суд с требованием одностороннего прекращения договорных отношений, если по условиям договора не предусмотрено одностороннее расторжение договора. В качестве основания следует указывать существенное нарушение арендатором условий сделки.
Обоснование: ГК РФ (ст. ст. 450, 619).

Бесплатная помощь юриста

+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург

11.07.2016 в 17:07

у соседа земля в аренде. захламлена и используется для слива нечистот с туалета. путем разведения их в бочке с водой и разлива в ночью или рано утром по всему участку. когда переполняется туалет( стоит на улице в виде сартира) Вопрос. как добиться досрочного расторжения и изъятия земельного участка.

Вопрос недобросовестного использования арендатором земельного участка, как правило, должен решать собственник данной земли — обратитесь непосредственно к нему для принятия им мер реагирования, в том числе досрочное расторжение договора аренды на основании ст.619 ГК РФ. Но у вас также есть право обращаться в соответствующие инстанции в случае, например, нарушения санитарных норм. В этом случае — в Роспотребнадзор.

Кто должен подавать документы в рег палату о расторжении договора аренды на землю арендатор или арендодатель?

На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

28.04.2016 в 20:04

Поскольку упоминается регистрационный орган, то речь идёт о договоре, заключённом на определённый срок. Законодательством не конкретизирован субъект, на которого возложена обязанность обратиться за совершением регистрационных действий. Из смысла правовой нормы следует, что это может сделать одна из сторон арендных отношений.
Обоснование: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) (ст. 26)

Бесплатная помощь юриста

+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург

На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

Ст.609 ГК РФ устанавливает обязательность регистрации договора аренды, но при этом, как верно указал Александр, не оговаривает кто именно обязан это делать. Однако, лично я вижу смысл закона в том, что при равной, по идее, заинтересованности обеих сторон, в большей степени это в интересах арендодателя, т.к. на него возложена обязанность по уплате налога с дохода, полученного за счет арендной платы.

Бесплатная помощь юриста

+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург

10.11.2015 в 12:02

добрый вечер,скажите пожалуйста,на каких основаниях возможно разорвать договор аренды на земельные паи?

На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

Очень жаль, что вы не указываете, кто вы: арендодатель или арендатор. В судебном порядке соглашение расторгается при: 1) существенном нарушении арендатором условий либо нарушении их неоднократно; существенной порче земельного надела; более 2-х раз подряд невыполнения обязанностей по оплате; иным основаниям, согласованным сделкой; 2) арендодатель не даёт или препятствует использованию з/надела; арендованный з/надел содержал скрытые недостатки, исключающие его использование; по основаниям согласованным договором.

Основание: Гражданский кодекс РФ (статьи 619, 620).

Бесплатная помощь юриста

+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург

15.03.2016 в 13:50

вопрос состоит в том, что арендатор умер и наследники обратились в администрацию о переоформлении договора аренды, им отказали на основании наличии записи в ЕГРП за третьим лицом

Администрация городского поселения Пречистое Ярославской области

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПРЕЧИСТОЕ
ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

07.10.2015 № 261
р.п. Пречистое

О расторжении договора аренды
земельного участка

В соответствии со статьями 11,46 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 9 ФЗ № 137 от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», на основании заявления директора Закрытого акционерного общества «Даниловское автотранспортное предприятие» Киселева Николая Александровича действующего на основании Устава о расторжении договора аренды
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПРЕЧИСТОЕ ЯРОСЛАВАСКОЙ ОБЛАСТИ

1. Расторгнуть, заключенный с Закрытым акционерным обществом «Даниловское автотранспортное предприятие» договор № 39 аренды земельного участка от 26.04.2010 г. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ярославская область Первомайский район р.п. Пречистое ул. Кооперативная д. 3 площадью 586 кв.м. с кадастровым номером 76:10:110107:9926, в связи с отказом от данного права.

2. Контроль за исполнением постановления возложить на ведущего специалиста администрации городского поселения Пречистое Ярославской области Костылеву А.Н.

4. Постановление вступает в силу с момента подписания.

Глава городского поселения Пречистое
Ярославской области Ю.Ю. Мебель

Образец постановления о расторжении договора аренды земельного участка - добавлена ссылка

основная городские правовые акты постановленияпостановления 2009 постановление от г. эталон заявления об отказе от земляногоучастка. Как правило, истец трактует закон так, как ему комфортно, стараясь отстоять свою выгоду. Одна сторона расторгнуть сделку ранее времени может только при соблюдении определенных законом критерий. Каждый 4-ый таковой заемщик планирует издержать на отдых более 50 тыщ рублей.

Может что подскажите, как выйти им из этого контракта? Информационная служба ст.новопокровской. Сведения о доходах городских служащих. Идти в трибунал можно и тогда, когда стороны пробовали, но не смогли условиться.

Не секрет, что офисный труд плохо сказывается и на физическом, и на психологическом состоянии работника. трибунал отказал истцу, не обнаружив данное основание подходящим перечню обстоятельств, поданных в штатском и земляном кодексах. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, скажет эта статья. Соглашение составляется последующим образом сначала указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили контракт аренды и указывается предмет контракта.

К этому моменту необходимо отнестись максимально серьёзно, чтоб на трибунале не пришлось пояснять, что непосредственно имелось в виду при составлении иска. Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении контракта аренды земляного участка к м. основная архивные документы типовые бланки, контракты типовое соглашениеорасторженииконтрактаарендыземляногоучастка. Если веб-сайт оказал вам помощь, отблагодарите его поделитесь ссылкой с хоть какой веб аудиторией. Договораренды транспортного средства 14. реальный контракт вступает в силу с момента его регистрации в столичном земляном комитете. Как сделать дела арендатора и арендодателя неопасными и взаимовыгодными?

Расторжение договора аренды

11.02.2014 16:13 Северский отдел Территориальные отделы Управления

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по другим основаниям.

Вообще, в соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Досрочное расторжение договора земельного участка по инициативе одной из сторон вызывает большое количество споров в арбитражной практике.

Специфика споров о расторжении договора аренды такова, что при их разрешении судами прежде всего применяются положения гражданского законодательства, регулирующие данный круг отношений. Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Дополнительные основания предусмотрены земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;

2) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения" указывает, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в 3 и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.

Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий "значительное ухудшение экологической обстановки" и "существенный экологический вред";

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

На основании вышесказанного можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

Комментарий к статье 46 ЗК РФ:

1. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Необходимо учитывать, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п. 5 ст. 31 ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит особые правила прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с использованием арендатором земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Арендные отношения по данному основанию не могут быть прекращены до окончания срока полевых сельскохозяйственных работ, который устанавливается с учетом климатических, географических и иных факторов, либо в иных установленных федеральными законами случаях.

При рассмотрении одного из дел было указано, что по смыслу комментируемой нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.