Депозит по договору аренды - Недвижимость - Конференция ЮрКлуба

Onika 22 Окт 2009

Вновь требуется мнение опытных коллег.
Есть договор аренды нежилого помещения. в котором с одной стороны, предусмотрен обеспечительный депозит. Дословно так: "В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор обязуется внести на расчетный счет Арендодателя депозит в размере одной месячной ставки аренды, который зачитывается в счет оплаты последнего месяца аренды."
С другой стороны, есть право одностороннего отказа от договора аренды у арендодателя. Дословно так: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаяе невнесения Арендатором один раз и более арендной платы. При этом Арендодатель обязан предварительно письменно уведомить Арендатора о наличии нарушений договора. В течение 10 дней после получения указанного уведомления Арендатор обязан погасить задолженность перед Арендодателем. Если в указанный срок Арендатор не устранит нарушения, Арендодатель вправе за 10 календарных дней уведомить Арендатора об одностороннем расторжении договора аренды (отказе от его исполнения)."

Теперь ситуация. Арендатор не платит. Направили претензию, мол, оплатите, иначе расторгнем договор. Знаем, что Арендатор не будет платить. Но при этом, ситуация такова, что для нас выгодно либо расторгнуть договор прямо сейчас, либо не расторгать его еще месяца 4 (опыт показывает, что найти арендатора в декабре-феврале нереально).

Так вот, вопрос в следующем: можем ли мы отправить сейчас уведомление об отказе от договора, выселить арендатора через 10 дней и вернуть ему обеспечительный депозит? Или же, исходя из формулировки про депозит, мы обязаны держать его как минимум месяц за счет этого депозита?

Возможна ли другая ситуация: мы уведомляем его о расторжении договора, через десять дней договор считается расторгнутым, но он еще месяц находится в помещении за счет депозита, а мы ищем нового арендатора? Этот вариант бредовый, как мне кажется.

P.S. сразу скажу, что вариант ничего не делать, держать арендатора в помещении, а потом взыскивать с арендатора по суду задолженность нам не подходит. Опять-таки практика наша показала, что арендатор либо сам освободит помещение и скроется, либо будет пользоваться им, но и в том, и в другом случае через пару-тройку месяцев с арендатора взять будет нечего. А решение суда (на получение которого тоже минимум 2 месяца уйдет) и исполлист пожно будет просто выкинуть.
Сообщение отредактировал Onika: 22 Октябрь 2009 - 10:28

IAY 22 Окт 2009

Возможно, Вам будет любопытно мое мнение о том, что такое депозит.

ИМХО, засчитывать депозит в счет арендной платы - это право, а не обязанность арендодателя.

Onika 22 Окт 2009

про депозит я прочитала. ну. в общем-то считаю, что это можно считать авансовым платежом за аренду в худшем случае, но о НО вряд ли можно говорить. не знаю. в любом случае, сомневаюсь, что арендатор обратиться с иском о взыскании процентов по 395 на основании того, что этот депозит был НО

ИМХО, засчитывать депозит в счет арендной платы - это право, а не обязанность арендодателя.

правильно ли я понимаю Ваше мнение, что в таком случае мы можем отказаться от договора в порядке, предусмотренном договором, выселить арендатора в предусмотренный 10дневный срок и вернуть ему депозит?

IAY 22 Окт 2009

правильно ли я понимаю Ваше мнение, что в таком случае мы можем отказаться от договора в порядке, предусмотренном договором, выселить арендатора в предусмотренный 10дневный срок и вернуть ему депозит?

greeny12 22 Окт 2009

Так вот, вопрос в следующем: можем ли мы отправить сейчас уведомление об отказе от договора, выселить арендатора через 10 дней и вернуть ему обеспечительный депозит? Или же, исходя из формулировки про депозит, мы обязаны держать его как минимум месяц за счет этого депозита?

Возможна ли другая ситуация: мы уведомляем его о расторжении договора, через десять дней договор считается расторгнутым, но он еще месяц находится в помещении за счет депозита, а мы ищем нового арендатора?
Что посоветуете?

Ко дню расторжения подготовьте документы из которых следует, что ВСЯ сумма депозита зачтена в арендную плату за фактический последний месяц аренды, а образовавшаяся при выверке переплата (при ее наличии с учетом осуществленных платежей) подлежит возврату в такой-то сумме.

Onika 23 Окт 2009

спасибо всем!
думаю, вопрос исчерпан

Stilet 23 Окт 2009

Хм. У себя в договоре аренды прописал:

2.5.1. В момент заключения настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю Гарантийный платеж в размере двухмесячной арендной платы (п.2.1.1 x 2).
2.5.2. Гарантийный платеж возвращается Арендодателем Арендатору при обоюдном соглашении о расторжении настоящего
договора, после сдачи арендованных помещений, при условии отсутствия задолженности Арендатора по арендной плате.
Хранение Арендодателем средств Гарантийного платежа осуществляется безвозмездно.
2.5.3. Гарантийный платеж не возвращается Арендатору и переходит в собственность Арендодателя в случаях:
а) неисполнения обязательств Арендатором по оплате стоимости ремонта арендованного помещения, при ущербе причиненном по вине Арендатора (п.4.3) в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента возникновения такого обязательства;
б) неисполнения обязательств по оплате имеющейся у Арендатора задолженности по арендной плате в течение 15 (Пятнадцати) дней после расторжения настоящего договора.
При этом переход Гарантийного платежа Арендодателю не засчитывается в качестве платежа по оплате арендной платы Арендатором или исполнения им обязательства по возмещению ущерба причиненного арендованному помещению, и применяется в качестве взыскания неустойки.

Может неправильно и оспоримо, но пока так

Onika 23 Окт 2009

неисполнения обязательств по оплате имеющейся у Арендатора задолженности по арендной плате в течение 15 (Пятнадцати) дней после расторжения настоящего договора.

а это, кстати, хорошая вроде бы идея. Только идут ли Ваши арендаторы на такие условия? Штраф получается аж в сумме двухмесячной аренды! У нас на такое не пойдут. А вот вариант прописать, что если долг есть и мы отказываемся от договора и арендатор не погашает долг в течение какого-то времени после расторжения договора, то мы удерживаем всю сумму депозита (часть в счет погашения задолженности, а оставшуюся часть как штраф). Правда, тут косяк в том, что размер штрафа в таком случае не определен, а это неправильно.

Ко дню расторжения подготовьте документы из которых следует, что ВСЯ сумма депозита зачтена в арендную плату за фактический последний месяц аренды, а образовавшаяся при выверке переплата (при ее наличии с учетом осуществленных платежей) подлежит возврату в такой-то сумме.

знаете, я еще раз перечитала Ваш пост и возникли сомнения.
Как это вся сумма депозита зачтена в счет платы за последний месяц, если этот последний месяц и есть меся расторжения договора. Ну, например, октябрь оплачен. Срок оплаты за ноябрь 25 октября. 26-го вручаем претензию, мол, оплатите. Через 10 дней нет оплаты. 5 ноября вручаем отказ от договора и с 16 ноября договор считается расторгнутым.
Как же мы можем зачесть весь депозит, если мы к моменту расторжения договора знаем, что лишь пол ноября арендатор пользовался имуществом

Stilet 24 Окт 2009

Штраф получается аж в сумме двухмесячной аренды! У нас на такое не пойдут.

Ну мы подходим дифференцированно. Кому двухмесячную, кому одномесячную. Просто указанная месячная арендная плата включает в себя только основную (постоянную) часть, а ведь есть еще дополнительная (переменная) часть, т.е. коммуналка, и если свалит товарищ резко, то одномесячный депозит может покрыть только основную часть, а коммуналка останется в убытке.

Хе-хе. Если интересно, я и другие условия придумал и проставил в договоре. Например:

2.2. Указанные, в п.2.1.1. размер арендной платы за основные арендуемые площади (17 040,00 рублей) и в пп. F п.1.2. расчет за основные арендуемые площади (150 рублей за 1 кв.м) указываются с учетом скидки в размере 30 (Тридцати) рублей за 1 кв.м. действующей с момента подписания акта приема-передачи арендуемых помещений. Арендодатель вправе отменить действие данной скидки в случае однократного нарушения Арендатором пункта 2.3. настоящего Договора.

3.1.3. Арендодатель вправе удерживать находящееся в арендуемом помещении имущество Арендатора за нарушение обязательств по уплате арендной платы, а также любых иных действий Арендатора, повлекших причинение имущественного вреда Арендодателю. В случае расторжения настоящего договора и передачи арендуемых помещений Арендодателю, если Арендатор при этом оставит в указанных помещениях Арендодателя свое имущество, то Арендатор обязуется оплатить все время пребывания своего имущества у Арендодателя за его ответственное хранение в размере арендной платы взимавшейся за помещения в которых расположено данное имущество. Плата за ответственное хранение имущества Арендатора взимается также и в случаях удержания данного имущества в порядке ст.359 ГК РФ.

Учет обеспечительного платежа по договору аренды

Отношения арендатора и арендодателя регулируются договором аренды имущества. Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В нем также устанавливаются различные обеспечения соблюдения сторонами своих обязательств по договору и порядок использования этих обеспечений.

Порядок отражения в бухгалтерском учете обеспечительного платежа по договору аренды зависит от того, к какой форме обеспечения исполнения обязательств он относится.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В рассматриваемой ситуации обеспечительный платеж является залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст.334 ГК РФ).

В данном случае обеспечительный платеж выполняет только обеспечительную функцию и подлежит возврату арендатору. Поэтому сумма обеспечительного платежа является средством, временно находящимся у арендодателя. Следовательно, полученная сумма обеспечительного платежа не может быть признана доходом арендодателя (п. п. 3, 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", в корреспонденции с дебетом счета 51 "Расчетные счета" (п. 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Возврат суммы обеспечительного платежа по окончании срока действия договора аренды отражается в бухгалтерском учете обратной записью по указанным счетам.

Согласно позиции Минфина России выплата суммы обеспечительного платежа связана с оплатой реализуемых услуг по аренде, следовательно, она подпадает под пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ и облагается НДС арендодателем при ее получении (Письма Минфина России от 21.09.2009 N 03-07-11/238, от 06.03.2009 N 03-07-11/54, от 12.05.2008 N 03-07-11/182, от 17.09.2009 N 03-07-11/231).

Однако существует судебная практика, согласно которой суммы обеспечительного платежа (залога) не увеличивают налоговую базу по НДС. Так, например, Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2011 по делу N А40-151888/10-129-621, в котором суд указал, что обеспечительный платеж по своей правовой природе является гарантией исполнения арендатором обязательств по договору и его уплата не связана с оплатой услуг. Значит, эти суммы не должны включаться в налоговую базу по НДС.

В случае если согласно условиям договора обеспечительный платеж является одновременно и авансовым (в счет будущих платежей), то такой платеж не может быть рассмотрен, как залог. В связи с этим полученные суммы обеспечительного платежа должны быть включены в налоговую базу по НДС.

Необходимо учитывать, что при невключении суммы обеспечительного платежа (залога) в налоговую базу по НДС, свою позицию, возможно, придется отстаивать в суде.

Получение обеспечительного платежа в качестве залога по договору аренды не признается доходом для целей налогообложения прибыли независимо от того, какой метод - начисления или кассовый - применяет получившая его сторона (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Суммы обеспечительного платежа не включаться в налоговую базу по НДС

Договор аренды нежилого помещения с условием об обеспечительном депозите

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___), копия технического паспорта (Приложение N ___), акт приема-передачи нежилого помещения, на основании которого осуществляется передача помещения (Приложение N ___), и акт возврата нежилого помещения (Приложение N ___).

1.3. На момент заключения настоящего Договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве ___________ (документ, подтверждающий право _______________: _______________ N _______ выдан ____________ "___"________ ___ г.), не заложено, не арестовано, не является предметом исков третьих лиц.

1.4. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

2.1.2. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.3. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, Арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.1.4. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случаях, если им будут установлены факты использования помещения не в соответствии с условиями Договора аренды или назначением арендованного помещения.

2.1.5. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного Договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд. Стороны договорились считать существенным нарушением порядка оплаты невнесение арендной платы в течение ________.

2.1.6. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему Договору нежилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то что при сдаче его в аренду (заключении Договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

2.2. Права и обязанности Арендатора:

2.2.1. Арендатор обязан принять нежилое помещение по акту приема-передачи в срок, указанный в п. 2.1.1 настоящего Договора.

2.2.2. Арендатор обязан использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором.

2.2.3. Арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности.

2.2.4. Арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонты.

2.2.5. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования Арендатор обязан немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.6. Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные ремонтные работы без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.7. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает убытки Арендодателя в установленном законом порядке.

2.2.8. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя сдавать указанное нежилое помещение в субаренду или пользование третьим лицам.

2.2.9. Арендатор обязан вернуть нежилое помещение по акту возврата нежилого помещения в срок ______________ с момента требования Арендодателя.

2.2.10. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата устанавливается сумме ________(________________) рублей в _______________ (период) <3>.

Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения, плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон и т.п.).

(вариант: Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату не входит и уплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему Арендодателем.)

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению Сторон в случае изменения факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую Сторону не позднее чем за _______ месяцев.

3.3. Уплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной настоящим Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее ___________ начиная с первого месяца (квартала) аренды.

3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере, определенном законодательством Российской Федерации.

3.5. Одновременно с уплатой первого арендного платежа Арендатор вносит обеспечительный депозит в размере _____ (__________) рублей.

3.6. В случае непогашения Арендатором задолженности в установленный срок Арендодатель в одностороннем порядке возмещает понесенные им расходы из обеспечительного депозита, письменно уведомляет Арендатора о размере остатка страхового депозита и требует восстановить его размер.

3.7. Арендодатель удерживает из обеспечительного депозита штрафы, пени, неустойки, суммы не исполненных Арендатором обязательств и иные подлежащие уплате в пользу Арендодателя суммы в следующем порядке: ______________________________.

3.8. Сумма обеспечительного депозита подлежит зачету при расчетах за последний месяц аренды.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий Договор заключен на срок __________________ и вступает в силу с момента его подписания Сторонам (вариант: государственной регистрации) <4>.

4.2. Каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, письменно уведомив об этом другую Сторону в срок _______ путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разделе 8 настоящего Договора.

4.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя:

4.3.1. При использовании помещения в целом или его части в нарушение условий настоящего Договора.

4.3.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа.

4.3.4. Если Арендатор не производит текущего ремонта нежилого помещения.

4.4. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендатора:

4.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

4.4.3. Если переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения при заключении договора.

4.4.4. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением помещения.

4.5. Изменение условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение оформляются дополнительным соглашением.

4.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

5.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.3. За несвоевременную передачу Помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере _____ (____________) рублей.

5.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в течение ___ (________) дней с момента возникновения этих обстоятельств.

6.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий Договор составлен в ___ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон (а также для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

8.2. Другие условия по усмотрению Сторон: ___________________.

8.3. К Договору прилагаются:

1) поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___);

2) копия технического паспорта (Приложение N ___);

3) акт приема-передачи нежилого помещения, на основании которого осуществляется передача помещения (Приложение N ___);

4) акт возврата нежилого помещения (Приложение N ___);

9. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Информация для сведения:

<1> В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

<2> В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

<3> В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

<4> Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Акт возврата недвижимого имущества (приложение к договору аренды недвижимости, находящейся в другом государстве, подчиненному праву Российской Федерации (с условием о расторжении договора в одностороннем порядке, без условия о выкупе; с условием о судебном расторжении договора, без условия о выкупе; с условием о расторжении договора в одностороннем порядке и выкупе имущества; с условием о судебном расторжении договора и выкупе имущества))

Передаточный акт недвижимого имущества (приложение к договору аренды недвижимости, находящейся в другом государстве, подчиненному праву Российской Федерации (с условием о расторжении договора в одностороннем порядке, без условия о выкупе; с условием о судебном расторжении договора, без условия о выкупе; с условием о расторжении договора в одностороннем порядке и выкупе имущества; с условием о судебном расторжении договора и выкупе имущества))

Акт возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение № 5 к договору аренды недвижимости (нежилого помещения))

Обеспечительный платеж в договоре аренды: как оформить?

Сдача недвижимости в наем – это достаточно рискованный бизнес. Наймодатель передает свою недешевую квартиру со всей обстановкой в пользование практически незнакомым людям. Снизить вероятность значительных убытков поможет взимание с арендатора страхового депозита или обеспечительного платежа.

Сегодня почти невозможно снять жилье без уплаты его владельцу денежной суммы. Страховой депозит при аренде квартиры — это особый платеж, посредством которого впоследствии могут быть погашены понесенные владельцем убытки. Как правило, он равен цене месячного проживания в квартире.

Но существуют и исключения. Так, при найме элитной квартиры депозит иногда достигает годовой платы, а при аренде комнаты или квартиры, требующей ремонта, отсутствует совсем или носит символический характер.

В условиях значительного уменьшения спроса на рынке недвижимости многие собственники жилья идут нанимателям на встречу и соглашаются на внесение этого платежа в течение нескольких месяцев.

Конечно, все эти суммы не идут ни в какое сравнение со стоимостью недвижимости или ее обстановки. Тем не менее перспектива вернуть в конце срока найма свои деньги значительно дисциплинирует жильцов и не позволяет им разорвать договор без предупреждения.

Практика обеспечительных платежей сложилась не только России. В мире практически не существует стран, в которых возможно заключить договора найма, не подтвердив своей порядочности деньгами.

Например, в Германии средний размер депозита составляет три месячных платы за квартиру. Он хранится на специальном счете в банке и в случае добропорядочности нанимателя возвращается ему вместе с набежавшими процентами.

В настоящее время в российском законодательстве не содержится норм, регулирующих порядок возврата страхового депозита. Поэтому согласно статье 329 Гражданского Кодекса стороны самостоятельно определяют какие обязательства нанимателя он обеспечивает.

В большинстве типовых договоров это:

• порча имущества, находящегося в квартире;
• несвоевременная оплата найма;
• не оплата нанимателем счетов за коммунальные услуги и телефонные переговоры;
• одностороннее расторжение договора найма жилого помещения. без предупреждения наймодателя за ранее оговоренный срок.

Все причины не возврата депозита должны быть обязательно отражены в договоре найма жилого помещения .

При составлении договора нужно помнить о том, что в нем должны быть отражены интересы обеих сторон. Так, при внесении в него пункта об ответственности квартиранта за досрочное прекращение вправе, он вправе требовать прописать в договоре размер неустойки, оплачиваемой владельцем при аналогичных действиях.

При передаче денежных средств собственник жилья собственноручно пишет расписку в их получении. В ней указывают:

• паспортные данные наймодателя;
• сумму платежа;
• дату совершения сделки.

В случае рассрочки внесения депозита, расписка должна быть написана на каждую его часть. Российское законодательство не требует обязательного ее заверения у нотариуса.

Наниматели должны знать, что в случае решения разногласий в суде, им принимаются только письменные доказательства внесения денег.

Для того чтобы избежать возможных проблем с определением того, повреждены ли предметы обихода нанимателем или уже были переданы со значительными недостатками, составляют опись имущества с указанием степени износа имущества .

К ней можно приложить фотографии мебели и техники. Опись должна быть заверена подписями двух сторон.

Многих нанимателей волнует вопрос, вносить ли сумму депозита в декларацию о доходах. Большинство юристов отвечают на него отрицательно, так как эти денежные средства не являются частью оплаты найма.

Распространенной ошибкой наймодателей является зачет обеспечительного платежа в договоре аренды за оплату последнего месяца действия договора. В этом случае практически невозможно при окончательной приемке квартиры получить компенсацию за испорченные вещи или разговоры нанимателя по городскому телефону с родственниками из других стран.

Страховой депозит лучше возвращать только после возврата жильцами ключей от квартиры.

Между сторонами договора найма часто возникают разногласия о степени вины нанимателя в потере вещами товарного вида. Арендодатели часто забывает о естественном износе имущества, в то время как Гражданский Кодекс говорит о недопустимости взимания за него компенсация.

Например, выгорание штор на солнце – это естественный процесс и требования собственника квартиры возместить их стоимость противоречит закону. Если же шторы были разорваны кошкой нанимателя, то в этом случае собственник квартиры вправе вычесть их стоимость из суммы страхового депозита.

Вызывает трудности и определение размера компенсации убытков. Так, при поломке стиральной машины наймодатель может требовать полной оплаты вышедшей из строя техники, а съемщик соглашаться только на компенсацию ремонта. Разрешить подобные противоречия можно только путем переговоров.

Перед возвратом депозита нужно удостовериться в погашении жильцами всех задолженностей по оплате коммунальных услуг и телефона. К сожалению, получить эту информацию можно только после истечения расчетного месяца.

В случае возникновения сомнений произвести окончательный возврат депозита только после подтверждения добросовестности жильцов. В случае несоблюдения этого правила, наймодатель рискует оплатить разговоры квартирантов с Африкой из своего кармана.

Иногда недобросовестные наймодатели отказываются возвращать обеспечительный платеж без всяких объективных причин. Правильно оформленные документы о его передаче гарантируют быстрое решение суда в пользу нанимателя.

При этом владелец квартиры будет обязан не только вернуть обеспечительный платеж, но и компенсировать все судебные издержки, понесенные выигравшей стороной.

На сегодняшний день страховой депозит является единственным способом подтверждения добросовестности нанимателя. Но и он будет практически бесполезен в случае отсутствия в договоре пунктов, регулирующих порядок его удержания и возврата. Большое значение имеет и личность нанимателей.

Квартиру лучше не сдавать людям, с которыми владельцу трудно найти общий язык из-за каких-либо причин. При возникновении трудностей с составлением договора или поиском жильцов всегда можно обратиться к риелторам, которые, как правило, собственникам жилья оказывают услуги совершенно бесплатно.

Статья очень полезная, но к сожалению я не нашла ответа на мою ситуацию. До последнего времени мы жили в съемной квартире. Договор найма был составлен с включением и пункта о залоговом платеже и оговорены все условия досрочного расторжения договора и возврата залоговой суммы. Но все дело в том, что хозяин квартиры умер. А родственники принявшие наследство отказываются возвращать залоговую сумму. На попросили съехать с квартиры, и выставили её на продажу. Как поступить? Что делать?

Здравствуйте! У меня следующая ситуация. Снимаю квартиру с подругой, договор заключен на год. Прожили в квартире полгода, по определенным обстоятельствам мне приходится съехать, и хозяева не хотят возвращать залог, мотивируя тем, что не успеют найти никого за месяц (за те же деньги), якобы рынок жилья просел и они не собираются терять из-за меня прибыль. как быть?

У меня похожая ситуация. Прошу поделиться опытом решения проблемы. Заранее спасибо!

Лиза, в такой ситуации можно посоветовать обратиться в суд, где вполне реально выиграть это дело приблизительно на 90%.Суд поможет вам расторгнуть договор. Так же нужно изучить договор в котором должен был быть пункт о досрочном расторжения договора и при каких обстоятельствах можно его расторгнуть. Были ли нарушения с двух сторон для предоставления фактов в суд. При сложных случаях можно нанять адвоката, но платить будет арендатор за его услуги.